ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,2%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 4,6%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna
con -2,3% e Firenze con -2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi
per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2%
nel Sud Italia e del 5,0% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di
richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L’analisi della disponibilità di spesa continua a
dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a
canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 77,2% ha interessato l’abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso
investimento ed il 6,6% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -4% e -2%.
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LUCCA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
PREZZI: -2,6% nel II sem 2014
2008
-15,6%
2009
-6,0%
2010
-1,4%
2011
-3,1%
2012
-7,7%
2013
-11%
2014
-6,1%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Lucca sono diminuite del
2,6%. Il mercato dell’area di San Concordio e S. Maria del Giudice ha segnalato ribassi di
prezzo, mentre sono rimasti stabili i prezzi a Pontetetto e S. Lorenzo a Vaccoli.
Si registra interesse da parte di stranieri per gli immobili d’epoca nel centro storico e per i
rustici nelle zone collinari. A queste ultime realtà si interessano anche coloro che
desiderano avviare attività di B&B. Si registra un ritorno all’acquisto da parte delle giovani
coppie e una maggiore attenzione agli immobili costruiti in efficienza energetica.
DOMANDA E DISPONIBILITA' DI SPESA: diminuisce il budget
L’analisi della domanda vede la maggiore concentrazione del trilocale (48,4%), seguita
dal bilocale (30,1%) e dal quadrilocale (17,2%). La capacità di spesa si concentra nella
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
fascia fino a 120 mila € (45,7%), seguita da quella fino che va da 120 a 169 mila € (31,2%):
la fascia più bassa ha evidenziato percentuali in aumento nell’ultimo anno, a indicare
una ridotta disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti.
LOCAZIONI: stabili i bilocali
L’andamento dei canoni di locazione vede stabilità dei valori sul bilocale ed un calo dei
valori sul trilocale (-5%).
COMPRAVENDITE: +2,1% in provincia
Rispetto all’anno precedente la situazione è in lieve miglioramento nella provincia +2,1%
mentre in città le compravendite sono stabili (+0,1%).
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE LUCCA
Confermato il numero di compravendite, prezzi in diminuzione
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni di Lucca sono diminuite del 2,6%.
Tra le zone in contrazione c’è la periferia est della città dove si segnala però una ripresa della
domanda, anche da parte degli investitori alla ricerca di bilocali e trilocali da mettere a reddito. Si
investono mediamente 100 mila € per ottenere poi un canone di locazione mensile che va da 450
a 600 € al mese. Un certo interesse per l’area arriva anche da chi desidera avviare un’attività di
B&B e che predilige le zone collinari intorno alla città oppure le zone più periferiche, più accessibili
e con maggiore facilità di parcheggio.
La ripresa delle erogazioni dei mutui ha riportato sul mercato immobiliare le giovani coppie
orientate prevalentemente sui trilocali. Si segnala una maggiore attenzione alla classe energetica
anche se i prezzi richiesti per gli immobili in classe “A” non trovano poi riscontro sul mercato.
Infatti, sulle nuove costruzioni si registra ancora dell’invenduto: la richiesta dei proprietari si aggira
intorno a 3000 € al mq ma i potenziali acquirenti ne spenderebbero 2500 € al mq.
Il mercato immobiliare del centro storico mostra dinamiche ben definite: gli immobili storici,
racchiusi tra le mura, attirano soprattutto residenti che desiderano cambiare casa ma anche molti
stranieri (numerosi americani) alla ricerca di case d’epoca. Le quotazioni per gli immobili in buono
stato vanno da 3000-3500 € al mq fino ad arrivare anche a top prices di 7000 € al mq per le
tipologie più signorili con affreschi o altre caratteristiche architettoniche d’epoca e situate nelle
piazze più importanti (piazza Napoleone, piazza Anfiteatro e piazza San Martino). Agli stranieri
piacciono anche i rustici tipici del posto e situati nelle zone collinari comprese tra Lucca e Pisa. A
ridosso delle mura scorrono i viali della circonvallazione (viale Marconi, viale Pasini, via Dei Giusti)
che, nonostante il traffico intenso, piacciono comunque perché offrono villette in stile liberty dei
primi anni del 1900 e condomini residenziali degli anni ’70. Per un’abitazione in buono stato si
spendono mediamente 2500-3000 € al mq.
Il quartiere di Arancio è uno dei più apprezzati dai potenziali acquirenti perché sorge a ridosso del
Centro Storico. Si trovano sia soluzioni in stile liberty sia soluzioni costruite tra gli anni ’50 e gli anni
’70. Un’abitazione usata costa da 1700 a 2200 € al mq. A seguire nelle preferenze dei potenziali
acquirenti c’è il quartiere di San Marco, a ridosso delle mura e caratterizzato dalla presenza di ville
liberty importanti che possono superare anche il milione di €. Sono disponibili comunque immobili
degli anni ’60 e villette bifamiliari che, ristrutturate, si vendono a 2000 € al mq.
A San Filippo è finalmente operativo il Nuovo Ospedale anche se questo non ha comportato
ancora effetti sul mercato immobiliare. Si tratta di una zona sorta negli anni ’60 dove è possibile
anche trovare villette sorte negli anni ’90. Parliamo di un’area ricercata perché non lontana dal
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
centro, verde e tranquilla. Acquistare un appartamento ristrutturato a San Filippo costa intorno a
2000 € al mq. Da segnalare che, per snellire all’aumento di traffico generato dalla nascita del
Nuovo Ospedale, sono iniziati i lavori per un sottopassaggio.
Lontano dal centro sorgono Antraccoli, San Cassiano a Vico e Picciorana che offrono soluzioni
indipendenti, terratetti con giardino particolarmente apprezzati da chi è alla ricerca
dell’indipendenza e della tranquillità. Antraccoli, un quartiere popolare, al confine con il comune
di Capannori, sorge in un’area di campagna dove le abitazioni hanno valori medi di 1800-2000 € al
mq (si trovano soluzioni indipendenti, villette a schiera, bifamiliari e soluzioni singole). Simile, per
offerta e valori, il mercato di Picciorana.
Tempagnano si è sviluppata nella metà degli anni 2000, offre soluzioni in residence e
appartamenti con ingresso indipendente. Per un buon usato si spende intorno a 2000 € al mq.
Il mercato delle locazioni è molto attivo: fuori sede per lavoro, giovani coppie che hanno colto
l’occasione di un contributo a fondo perduto che il Comune di Lucca ha erogato fino a Gennaio
2015. Si stipulano soprattutto contratti transitori e a canone concordato.
In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Concordio e Santa Maria del
Giudice e nella zona di S. Lorenzo a Vaccoli e Pontetetto. La tendenza è quella di acquistare nelle
zone di questi quartieri più vicine al centro e maggiormente servite. Si muovono prevalentemente
persone alla ricerca della prima casa, orientate sul trilocale oppure su case di corte e terratetti. Gli
investitori invece prediligono le abitazioni su cui investire mediamente da 50 a 100 mila €.
A San Concordio i prezzi in discesa stanno favorendo il ritorno della domanda di coloro che
desiderano vivere a ridosso delle mura della città. Si apprezza in particolare la parte centrale ( tra
piazza Aldo Moro, via San Concordio e traverse) dove i prezzi possono andare da 1400 a 1800 € al
mq. Negli ultimi anni sino sorte anche delle nuove costruzioni, molte in classe A e B che sono, in
parte, invendute. Questo ha determinato un ribasso dei prezzi del nuovo che ora oscilla da 2200 a
2500 € al mq. Di conseguenza, anche le soluzioni usate hanno subito un ritocco verso il basso.
Nel quartiere di Pontetetto, più periferico e popolare, le quotazioni oscillano tra 1200 € al mq per
l’edilizia economica-popolare (la maggioranza in zona) a 1600 € al mq per quella civile. È più facile
trovare soluzioni indipendenti nelle aree di San Lorenzo a Vaccoli, Santa Maria del Giudice,
Sorbano del Giudice e Sorbano del Vescovo: case indipendenti, ville singole, terratetti e corti. Un
terratetto ristrutturato costa 1000-1100 € al mq, una villa singola da 200 a 350 mila €, a seconda
dello stato di conservazione. A S.Maria del Giudice in particolare i prezzi si sono ribassati perché si
tratta di un’area periferica, a 8/9 km dalle mura, ma questo ha determinato un interesse degli
acquirenti che hanno un budget più limitato, soprattutto se interessati ad acquistare soluzioni
indipendenti.
È alta la domanda di appartamenti in affitto, i canoni sono in leggera discesa e si attestano a 500 €
al mese per i bilocali e 600 € al mese per i trilocali. Le richieste si concentrano su tipologie già
arredate, caratteristica molto importante per single e giovani coppie (che si orientano sui bilocali);
si stipulano soprattutto contratti a canone libero.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa