Manutenzione
Manutenzione in
in edilizia
edilizia
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1
Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
ing. M.C. Dejaco
Leggi
Leggiinerenti
inerentiililcampo
campodella
dellamanutenzione
manutenzioneedilizia
edilizia
•Legge Merloni (109/94, 415/98), in particolare il regolamento di
attuazione (dicembre 1999) ove vengono definiti i contenuti del piano di
manutenzione;
•D.L.ivo 626/94, sulla sicurezza dei luoghi di lavoro, riguardante la
messa a norma (in sicurezza) di spazi ed attrezzature ad uso pubblico,
e quindi il controllo del mantenimento di tale stato;
•D.L.ivo 494/96, riguardante la sicurezza dei cantieri temporanei e
mobili, facente riferimento ad idonei strumenti per l’esecuzione in
sicurezza dei lavori di manutenzione, trasformazione e dismissione di
edifici;
•Legge 157/95, facente riferimento agli appalti pubblici di servizi, e
quindi anche relativi alla manutenzione;
•Leggi finanziarie 2000 e 2001, in cui per la fornitura di servizi di
gestione si richiede la disponibilità e l’aggiornamento delle informazioni
sui beni ai quali viene applicata.
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Dettati
Dettatilegislativi
legislativiee“strumenti”
“strumenti”per
perlalamanutenzione
manutenzione
• Legge 109/94 (Merloni): Piano di manutenzione
• D.L.ivo 626/94: “manuale” di sicurezza
• D.L.ivo 494/96: Piano di sicurezza, Fascicolo dell’opera
• Leggi finanziarie: Piano di manutenzione (?), Libretto del
fabbricato (?)
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Schema
Schemadi
diRegolamento
Regolamentosui
suiLavori
LavoriPubblici
Pubblici(8)
(8)
Art. 220 (Lavori di manutenzione)
1. I lavori di manutenzione, in ragione della natura del bene e del tipo di
intervento che si realizza, possono non richiedere tutte le specifiche
previste dalle norme sui livelli di progettazione preliminare e definitiva, e
sono eseguiti anche sulla base di una perizia di spesa contenente:
a) la descrizione del bene corredata da eventuali elaborati grafici e
topografici redatti in opportuna scala;
b) il capitolato speciale con la descrizione delle operazioni da eseguire
ed i relativi tempi;
c) il computo metrico;
d) l’elenco dei prezzi unitari delle varie lavorazioni.
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Tipologie
Tipologiedi
diintervento
interventomanutentivo
manutentivosecondo
secondo
la
Legge
457/1978
la Legge 457/1978(1)
(1)
• manutenzione programmata ordinaria
• manutenzione straordinaria
• restauro e risanamento conservativo
• ristrutturazione edilizia
• ristrutturazione urbanistica
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Tipologie
Tipologiedi
diintervento
interventomanutentivo
manutentivosecondo
secondo
la
laLegge
Legge457/78
457/78(2)
(2)
Legge 457, del 5 agosto 1978, riportando in particolare l’art. 31 “Definizione degli interventi”:
“Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così definiti:
a) interventi di manutenzione programmata ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire
parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non
comportino modifiche delle destinazioni d’uso;
c) interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad
assicurare la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi
tecnologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi
compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi
costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze
d’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio;
d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme
sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;
e) interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio
con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del
disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.”
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Legge
Leggeregionale
regionale07/12/78,
07/12/78,n.
n.47
47
“Tutela
ed
uso
del
territorio”
“Tutela ed uso del territorio”
Testo coordinato con le modifiche apportate da:
• L.R. 29 marzo 1980, n. 23
• L.R. 23 maggio 1980, n. 42
• L.R. 01 settembre 1981, n. 24
• L.R. 27 febbraio 1984, n. 06
• L.R. 13 novembre 1984, n. 50
• L.R. 05 settembre 1988, n. 36
• L.R. 08 novembre 1988, n. 46
• L.R. 26 aprile 1990, n. 33
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Titolo
TitoloVI
VI-Disciplina
-Disciplinaedificatoria
edificatoriadelle
dellezone
zone
Articolo
Articolo42
42--Manutenzione
Manutenzioneordinaria
ordinaria
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
Ferme restando le eventuali disposizioni e le competenze previste dalle leggi 01-06-39, n. 1089,
e 29-06-39, n. 1497, e successive modificazioni e integrazioni, costituiscono interventi di
manutenzione ordinaria quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e
sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti quali:
pulitura esterna, ripresa parziale di intonaci senza alterazioni di materiali o delle tinte esistenti;
pulitura, riparazioni, sostituzione o tinteggiatura degli infissi esterni, recinzioni, manti di
copertura, pavimentazioni esterne, senza alterazione dei tipi di materiali esistenti o delle tinte o
delle tecnologie;
rifacimento parziale di rivestimenti esterni, senza modificazione dei tipi di materiali esistenti o
delle tinte o delle tecnologie;
riparazione ed ammodernamento di impianti tecnici che non comportino la costruzione o la
destinazione ex-novo di locali per servizi igienici e tecnologici;
tinteggiatura, pittura e rifacimento degli intonaci interni;
riparazione di infissi interni, grondaie e canne fumarie;
riparazione di pavimenti interni.
Per gli edifici industriali ed artigianali costituiscono interventi di manutenzione ordinaria anche
quelli che riguardano opere di riparazione degli impianti tecnologici (comma aggiunto dall’art. 35
della L.R. 29 marzo 1980, n. 23)
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Titolo
TitoloVI
VI-Disciplina
-Disciplinaedificatoria
edificatoriadelle
dellezone
zone
Articolo
Articolo43
43--Manutenzione
Manutenzionestraordinaria
straordinaria
Fatte salve le limitazioni di cui al primo comma dell’art. 42, costituiscono intervento di
manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare o sostituire parti,
anche strutturali, fatiscenti o collabenti, degli edifici, nonché le opere e le modifiche per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino i volumi
e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni
d’uso (*).
In particolare sono opere di manutenzione straordinaria il rifacimento totale di intonaci, di
recinzioni, di manti di copertura e pavimentazioni esterne, con modificazioni dei tipi dei
materiali esistenti, delle tinte, nonché il rifacimento ex-novo di locali per servizi igienici e
tecnologici.
Nel caso di interventi su edifici classificati A2 dal precedente art. 36 vanno comunque
rispettate nella manutenzione straordinaria le prescrizioni del PRG relative a tali edifici (*).
La manutenzione straordinaria non é ammessa nei casi di restauro scientifico di cui al
precedente art. 36 punto A1. In tal caso deve essere richiesta la concessione di cui all’art. 30
della presente legge (*).
.....
Per gli edifici industriali ed artigianali costituiscono interventi di straordinaria manutenzione
anche le opere e le modifiche necessarie al rinnovamento degli impianti e quelle finalizzate
all’adeguamento tecnologico senza aumento di carico urbanistico. (*)
(*)
Comma sostituito dall’art. 36 della L.R. 29-03-80 n. 23
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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UNI
UNI9910
9910“Terminologia
“Terminologiasulla
sullafidatezza
fidatezza
eesulla
qualità
del
servizio”
sulla qualità del servizio”
• MANUTENZIONE: combinazione di tutte le azioni tecniche ed
amministrative, incluse le azioni di supervisione, volte a
mantenere o a riportare un’entità in uno stato in cui possa
eseguire la funzione richiesta
• MANUTENIBILITÀ: l’attitudine di una entità in assegnate
condizioni di utilizzazione a essere mantenuta o riportata in uno
stato nel quale essa può svolgere la funzione richiesta, quando la
manutenzione é stata eseguita nelle condizioni date, con
procedure e mezzi prescritti
• SISTEMA
DI
MANUTENZIONE:
struttura
organizzativa,
responsabilità e risorse, processi e procedure, necessarie per
attuare la strategia di manutenzione
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Definizioni
Definizionida
da“Il
“IlDizionario
Dizionariodella
dellaLingua
LinguaItaliana”
Italiana”
G.
G.Devoto
Devoto--G.C.
G.C.Oli,
Oli,1995
1995
• MANUTENZIONE: il complesso delle operazioni necessarie a
conservare convenientemente funzionalità ed efficienza
• FUNZIONALITÀ: rispondenza a specifiche esigenze
• FUNZIONALE: che risponde perfettamente alle funzioni per cui é
stato ideato e costruito
• EFFICIENZA: capacità costante di rendimento e di rispondenza alle
proprie funzioni o ai propri fini
• EFFICIENTE: rispondente in pieno alle proprie funzioni o ai propri
fini
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Tipologie
Tipologiedi
diintervento
interventomanutentivo
manutentivosecondo
secondo
la
norma
UNI
10147
la norma UNI 10147 -Terminologia
Terminologia(1)
(1)
• manutenzione a guasto, manutenzione correttiva
• intervento tampone
• manutenzione preventiva:
-->
manutenzione ciclica
-->
manutenzione predittiva
-->
manutenzione secondo condizione
• manutenzione migliorativa
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Tipologie
Tipologiedi
diintervento
interventomanutentivo
manutentivosecondo
secondo
la
norma
UNI
10147
la norma UNI 10147 -Terminologia
Terminologia(2)
(2)
• manutenzione “a guasto”, manutenzione correttiva: la manutenzione eseguita a seguito
della rilevazione di un’avaria e volta a riportare un’entità nello stato in cui essa possa
eseguire una funzione richiesta
• intervento tampone: intervento provvisorio che può comportare la variazione
temporanea delle condizioni stabilite
• manutenzione preventiva: la manutenzione eseguita a intervalli predeterminati o in
accordo a criteri prescritti e volta a ridurre la probabilità di guasto o di degradazione del
funzionamento di un’entità. Si definiscono in questo caso le seguenti:
Ô manutenzione ciclica: manutenzione preventiva periodica in base a cicli di utilizzo
predeterminati
Ô manutenzione
predittiva: manutenzione preventiva effettuata a seguito
dell’individuazione e della misurazione di uno o più parametri e dell’estrapolazione
secondo i modelli appropriati del tempo residuo prima del guasto
Ô manutenzione secondo condizione: manutenzione preventiva subordinata al
raggiungimento di un valore limite predeterminato
• manutenzione migliorativa: insieme delle azioni di miglioramento o di piccola modifica
che non incrementano il valore patrimoniale dell’entità
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Norme
NormeUNI
UNIper
perla
lamanutenzione
manutenzione(1)
(1)
• UNI 10604 Manutenzione – Criteri di progettazione, gestione e
controllo dei servizi di manutenzione di immobili
• UNI 10874 Manutenzione dei patrimoni immobiliari – Criteri di
stesura dei manuali d’uso e di manutenzione
• UNI 10951 Sistemi informativi per la gestione della
manutenzione dei patrimoni immobiliari – Linee guida
• UNI 10831 Manutenzione dei patrimoni immobiliari –
Documentazione ed informazioni di base per il servizio di
manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed
eseguiti
• UNI 10685 Manutenzione – Criteri per la formulazione di un
contratto basato sui risultati (“global service”)
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UNI
UNI10874,
10874,2000
2000--Criteri
Criteridi
distesura
stesuraeestruttura
strutturadei
deimanuali
manualid’uso
d’uso
eemanutenzione
manutenzionedi
dibeni
beniimmobili
immobili (3)
(3)
Si possono individuare due livelli di pianificazione della manutenzione.
Un primo livello riguarda il piano di manutenzione redatto a cura del
progettista e allegato al progetto di nuova costruzione o di ristrutturazione
(“primo progetto gestionale”).
Un secondo livello riguarda i piani di manutenzione redatti dai responsabili
della gestione immobiliare, o dal soggetto che riceve in appalto il servizio di
manutenzione, durante il ciclo di vita utile dell’immobile.
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Produzione
Produzioneedilizia
ediliziadeve
devetenere
tenereconto:
conto:
•
•
•
•
•
dei processi di progettazione e di realizzazione
delle connesse strutture organizzative
dei successivi metodi di gestione
dei costi di realizzazione e ...
... dei costi di conduzione e di manutenzione
questi ultimi raramente nel contesto edilizio attuale vengono
adeguatamente considerati e valutati con pesanti conseguenze “subite”
nel corso della vita utile di edifici, componenti e strutture
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Pensare
Pensarealla
allamanutenzione
manutenzionegià
giàin
infase
fase
di
diprogetto
progettovuol
vuoldire:
dire:
• definire un edificio con forti caratteristiche di manutenibilità
• garantire la manutenibilità per mezzo di corrette scelte tipologiche
• ottimizzare i costi di esercizio dell’edificio
• prevedere spazi idonei per tutti gli impianti e gli accessori da
manutenere
• facilitare l’utilizzo degli strumenti di manutenzione
• consegnare al committente e fruitore finale oltre al progetto anche
opportuna documentazione sull’edificio e sui suoi componenti
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Per
Perattuare
attuarecorrette
corretteprocedure
proceduredi
digestione
gestione
e/o
manutenzione
edilizia
bisogna:
e/o manutenzione edilizia bisogna:
• conoscere gli “oggetti ” di cui si deve occupare
• “ottimizzare” i dati disponibili
• organizzare la gestione in funzione delle reali necessità
• definire correttamente le tempistiche di intervento
• gestire, controllare e pianificare le risorse economiche
• utilizzare le informazioni raccolte per migliorare il sistema
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Utilizzatori
Utilizzatoridelle
delleinformazioni
informazionidi
ditipo
tipogestionale/manutentivo
gestionale/manutentivo
Possibili utilizzatori delle informazioni connesse ad un
“sistema manutenzione”:
• Proprietario
• Amministratore/gestore
• Conduttore
• Manutentore
• Utilizzatore
con conseguenti differenti necessità e opportunità di
definizione ed implementazione del sistema
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Tipologie manutentive e strategie di manutenzione
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Esemplificazione
Esemplificazionedi
di“strumenti”
“strumenti”per
perla
lagestione/manutenzione
gestione/manutenzione
Strumenti di gestione operativa, che possono essere sia di tipo “manuale”
che informatizzato secondo livelli più o meno elevati di complessità e
completezza:
• fascicolo dell’opera
• manuale d’uso e manutenzione
• piano e programma di manutenzione
• calendario degli interventi
• controllo economico di gestione
• report (ad uso interno ed esterno)
• capitolato standard
• conto economico di edificio
• master plan di investimento
• sistema di auditing
• analisi di benchmarking
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Controllo
Controlloeeverifica
verificadei
deicosti
costi
di
dimanutenzione
manutenzionestraordinaria
straordinaria
STRAORDINARI
GIU.
LUG.
AGO.
varie
estintori
impiantimeccanici
apparecchitrattamento aria
spurghi
impiantoantincendio(2)
impiantielettrici(1)
ipiantielettrici(2)
impianticondizionamento
impiantiidraulici
gruppoelettrogeno
impiantoantincendio(1)
regolazioni
consulenze
SETT.
OTT.
NOV.
DIC.
Cons
GEN.
0,97% 0,05% 0,05%
1,07%
0,25%
0,64% 0,89%
0,24% 2,04% 2,66% 4,94%
0,00%
0,31% 0,06% 0,11%
0,48%
0,00%
1,53%
1,53%
1,10% 7,91% 8,25% 12,53% 29,78%
2,64% 0,20% 1,43% 1,00%
5,28%
1,95%
0,10%
2,05%
0,00%
0,09%
0,09%
0,40% 0,40%
0,00%
TOTALE
MAR.
APR.
Parziale MAG.
3,34% 0,16%
0,24%
24,44%
0,18% 3,68%
0,18% 0,42%
24,44%
0,00%
0,10% 0,04% 0,06% 0,04% 0,25%
3,26% 0,35% 3,60%
0,00%
6,19% 6,01% 5,85% 1,71% 19,75%
0,48%
0,72% 1,20%
0,00%
0,00%
0,04%
0,04%
0,06% 0,06%
0,00%
7,34% 1,66% 9,69% 11,60% 16,23% 46,52% 34,34%
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FEB.
6,70% 9,16% 3,25% 53,45%
4,75%
1,31%
29,39%
0,00%
0,73%
3,60%
1,53%
49,53%
6,48%
2,05%
0,00%
0,13%
0,47%
0,00%
99,98%
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Strumenti
Strumentidi
dimanutenzione-gestione
manutenzione-gestione
elemento tecnico / voce
d'opera
1
..
..
4.
..
c.
2
3
….
….
Chiusura: verticale
….
infissi esterni
cadenza di
1° ipotesi
descrizione
costo di 1°
ipotesi
esecuzione degli
interventi
osservazioni
4
5
6
7
8
profilati in lega di alluminio e taglio
termico, preverniciate a forno
porte e finestre vetrate
• controllo visivo e verifica stato
elemnti di facciata
semestrale
X
• verifiche e regolazioni parti mobili
X
annuale
• pulizia elementi vetrati
X
settimanale
• verifica e pulizia guarnizioni
X
• sostituzione vetrocamere lesionate
X
• sostituzione guarnizioni
X
… ….
semestrale
eventualeindicazionedel modellodel
quando necessario componente previsto in fase
progettuale
eventualeindicazionedel modellodel
quando necessario componente previsto in fase
progettuale
esecuzione dall'interno o
dall'esterno e conseguenti
£/h modalità di intervento
modalità di esecuzione in in concomitanzadi verifiche e
loco ed eventualesmontaggio
pulizie elementi di facciata
£/h dell'elemento
imodalità in funzione delle
£/h predisposizioni progettuali
(*) eseguito in concomitanza
della pulizia degli elementi di
(*)
facciata
descrizionedelle modalitàdi
esecuzione con indicazione vita utile: circa 10-15 anni
delle risorse necessarie
descrizionedelle modalitàdi
esecuzione con indicazione vita utile: circa 10-15 anni
delle risorse necessarie
….
13. Impianto fornitura servizi: smaltimento liquidi
… ….
….
b.
rete scarico acque
meteoriche
appesa a parete o a soffitto con staffe
in acciaio, tappi d'ispezione, etc
rete accessibile
• verifica e controllo
• pulizia
X
semestrale
X
semestrale
… ….
descrizionedelle modalitàdi
esecuzione con indicazione
delle risorse necessarie
descrizionedelle modalitàdi
esecuzione con indicazione verifiche dopo ogni fortunale
delle risorse necessarie
….
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D.Lgs.
D.Lgs.626/94
626/94--Art.
Art.66--Obblighi
Obblighidei
deiprogettisti,
progettisti,dei
deifabbricanti,
fabbricanti,dei
dei
fornitori
e
degli
installatori
fornitori e degli installatori
1. I progettisti dei luoghi di lavoro e degli impianti rispettano i principi generali di
prevenzione in materia di sicurezza e di salute al momento delle scelte
progettuali e tecniche e scelgono macchine nonché dispositivi di protezione
rispondenti ai requisiti essenziali di sicurezza previsti nelle disposizioni
legislative e regolamentari vigenti.
2. Sono vietati la fabbricazione, la vendita, il noleggio e la concessione in uso di
macchine, di attrezzature di lavoro e di impianti non rispondenti alle
disposizioni legislative e regolamentari vigenti in materia di sicurezza.
Chiunque conceda in locazione finanziaria beni assoggettati a forme di
certificazione o di omologazione obbligatoria é tenuto a che essi siano
accompagnati dalle previste certificazioni o dagli altri documenti previsti dalla
legge.
3. Gli installatori e montatori di impianti, macchine o altri mezzi tecnici devono
attenersi alle norme di sicurezza e di igiene del lavoro, nonché alle istruzioni
fornite dai rispettivi fabbricanti dei macchinari e degli altri mezzi tecnici per la
parte di loro competenza.
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