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FASCICOLO DEL FABBRICATO (qualche nota sulla sua nascita, breve vita
e morte)
(Comune di Roma)
anno 1999
Il Comune di Roma, per raggiungere e/o mantenere lo standard europeo delle costruzioni
della città e forse anche a seguito delle numerose vite umane perdute per il crollo dello
stabile di civile abitazione sito nel quartiere portuense, ha voluto istituire con
deliberazione n. 166 del 2/11/99, il fascicolo del fabbricato. Attualmente quindi il
fascicolo d. f. è obbligatorio solamente per la città di Roma in quanto il Disegno di legge
del Presidente del Consiglio n.4339 bis del 30/11/99 non è divenuto Legge.
Il fascicolo del fabbricato prevede la verifica dello stabile sotto il profilo statico ed
impiantistico e dovrà essere redatto da tecnici abilitati e quindi avrà carattere
certificativo della situazione statica e normativa dello stabile e dovrà comunque essere
seguito da un programma di ripristino delle eventuali situazioni verificate non conformi.
E’ prevista la nomina di un responsabile per la custodia, l’aggiornamento ed il rinnovo
del fascicolo del fabbricato a termini di normativa.
Gli immobili dovranno dotarsi del fascicolo di fabbricato entro i seguenti tempi:
- entro due anni quelli costruiti prima del 1939 termine prorogato dal 2001 al 2002;
- entro quattro anni quelli costruiti tra il 1940 ed il 1971 e quindi entro il 2004;
- entro sei anni quelli costruiti dal 1972 e quindi entro il 2006;
anno 2002
Il TAR del Lazio con sentenza n.1219/2002 ha dichiarato in parte inammissibili ed in
parte infondati due ricorsi, proposti da un privato cittadino, contro la delibera del
Fascicolo del Fabbricato del Consiglio Comunale n. 166/99 (istituzione del libretto
casa) e della giunta comunale n. 473/2000 (schema del fascicolo del fabbricato).
Quindi, al momento, sussiste pienamente l'obbligo dell'effettuazione del fascicolo
del fabbricato per il Comune di Roma.
La V sezione del Consiglio di Stato con ordinanza del 2 luglio 2002, n.2714 ha accolto il
ricorso di un proprietario di casa sospendendo l'efficacia della sentenza del Tar Lazio Roma - sezione II 1219/2002, resa tra le parti concernente la DISCIPLINA
NORMATIVA PER EDIFICI NEL COMUNE DI ROMA DI UN FASCICOLO DEL
FABBRICATO.
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La predetta sezione ha dedotto la illegittimità della prestazione imposta ai cittadini
residenti nel Comune di Roma senza una specifica previsione legislativa che preveda
tale facoltà.
settembre 2002
" l'attesa è finita !!!!!! " ed è stata premiata la speranza di tecnici ed affini per una più
abbondante fatturazione.
Ora non solo il Comune di Roma ma tutti i Comuni del Lazio potranno istituire un
nuovo Ufficio con impiegati, scartoffie varie, esame progetti-proposte, controlli,
aggiornamenti ecc. con il risultato aspettato da tutti quelli preoccupati della sicurezza
degli edifici. Gli addetti al settore si sono asciugati le lacrime, sui loro volti avviliti dalle
predette sentenze è tornato radioso il sorriso illuminato dal sole dell'avvenire, i loro
computer hanno ripreso a ronzare e le loro segretarie hanno ripreso ad inviare all'utenza
ormai ben più vasta di prima le offerte per gli adempimenti prescritti. C'è lavoro per tutti
i tecnici del Lazio e d'Italia, (anzi aspettiamoci un nuovo tipo di immigrante, il geometra
extracomunitario che a bordo di carrette del mare e a dorso di asino invaderà il Lazio
alla conquista degli uffici tecnici comunali all'uopo istituiti).
Infatti la Regione Lazio ha legiferato in materia.
La Legge Regionale del 12/09/02 n.31, all'art.1 recita I comuni del Lazio hanno la
facoltà, nell'ambito della propria competenza territoriale, di istituire un fascicolo per
ogni fabbricato esistente o di nuova costruzione, così come previsto al comma 2.
Quindi il fascicolo del fabbricato potrà essere istituito da tutti i Comuni del Lazio, che lo
vorranno, per dare finalmente sicurezza, a sentire i vari Consigli Comunali, ai loro
preoccupatissimi cittadini proprietari di case.
Per l'inizio delle operazioni sul campo, un ultimo sospiro, bisognerà aspettare
l'approvazione, da effettuarsi entro 90 giorni dalla promulgazione della Legge, del
relativo Regolamento di esecuzione per conoscere i modi di effettuazione ed i tempi del
nuovo fascicolo del fabbricato.
Infine, con notevole ritardo, in data 25/03/05 la Giunta Regionale su proposta
dell'Assessore ai trasporti e lavori pubblici all'unanimità ha deliberato di adottare il
regolamento di attuazione della Legge Regionale 12 settembre 2002, n.31, concernente
l'istituzione del fascicolo del fabbricato. Il regolamento è costituito da 11 articoli ed 1
allegato.
Da quel giorno beato è iniziato il lavoro dei vari professionisti che si offrono, compilano
scartoffie e CD che nessuno legge o ha voglia di consultare,
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- i tecnici domandano, s'informano sui tramezzi spostati anche venti anni prima,
prendono doverosi appunti, chiedono planimetrie catastali cui nessuno avrebbe mai
pensato, insomma cercano di fare sapere che stanno lavorando alacremente,
- gli agronomi, con sapienza, si arrampicano agilmente sugli alberi del giardino
condominiale, saggiano l'humus dei terreni, scacciano le formiche ed altri insetti, dando
direttive all'amministratore visto ormai come un piccolo imprenditore agricolo,
relazionano sullo stato di salute, altrimenti inconoscibile per gli ignari condomini, delle
essenze arboree condominiali che potrebbero rovinare a sentir loro, pericolosamente al
suolo,
- i laureati in geologia, increduli per le richieste d'intervento dopo anni di sbadigli,
relazionano "speditivamente" circa il sottosuolo degli stabili (nel senso che non
controllano nulla direttamente, ma vanno presso l'ufficio apposito del Comune di Roma
per copiare qualcosa da immettere poi nell'apposita sezione del f.d.f.), il tutto per la
"sicurezza" dei condomini.
Alcuni amministratori, pochissimi in verità che, con un minimo di preparazione
professionale, sicuri dell'inutilità totale del lavorio di quanto sopra, per non gravare di
spese inutili i proprietari di case, resistono alla tentazione ed al presunto obbligo della
redazione del Fascicolo del Fabbricato. Non lo mettono all'ordine del giorno delle
assemblee condominiali, malgrado anche qualche invero sporadica richiesta, ne
ostacolano quindi l'esecuzione a loro rischio. Spiegano che loro stessi, persone sempre di
esperienza, o i condomini medesimi sono capacissimi di vedere crepe nei muri o alberi
pendenti che stanno per cadere e che quindi solo allora potrebbero affidare a tecnici
qualificati i necessari controlli. Infatti avendo constatato l'assenza di sanzioni non
previste nelle normative, questi amministratori si rifiutano di procedere a salassare i loro
condomini.
Il Comune di Roma preoccupato per queste resistenze alla redazione del f. d. f.
(sicuramente sollecitato dagli ordini e collegi dei professionisti interessati è però corso ai
ripari) infatti ha deliberato che i condomini facenti parte di un condominio privo del
predetto fascicolo non possono chiedere permessi per costruire (D.I.A. ecc.). Questa
delibera prima inosservata, ultimamente è stata poi adottata dai vari Municipi del
Comune di Roma obbligando i predetti restii amministratori, tranne alcuni che ancora
non cedono, a capitolare innanzi alle pressanti richieste dei tecnici sempre
preoccupatissimi della sicurezza dei condomini.
Anno fine 2005
Ma il giorno 13/XI/05 il T.A.R. del Lazio accoglieva il ricorso di Confedilizia per
ottenere l'annullamento della deliberazione n. 27 del 24 febbraio 2004 con cui il
Consiglio Comunale di Roma ha provveduto all'istituzione del fascicolo del fabbricato e
quindi
ha
rovinato
ancora
la
torta
ai
buongustai.
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Attualmente gli orfani del f. d. f. mugugnano, gufando ed auspicando un qualche
disastro edilizio che colpisca gli edifici non fascicolati (sarebbe il massimo) nella
speranza che il Consiglio di Stato prontamente adito dal Comune di Roma, ribalti la
sentenza onde permettere di fascicolare tutta Roma, magari anche il Colosseo. (A sentir
loro tutti gli altri edifici condominiali d'Italia sarebbero a forte rischio, in quanto gli altri
comuni e comproprietari se ne fregano delle loro malevole profezie).
Anno 2006
Il Tribunale amministrativo regionale del Lazio sul ricorso n.5627/2004, proposto
dalla Confederazione Italiana della proprietà contro il Comune di Roma e nei
confronti della Regione Lazio per l'annullamento della deliberazione del Comune
di Roma n. 27 del 24 febbraio 2004 con la quale il Consiglio Comunale di Roma ha
provveduto alla istituzione el f.d.f., con pronuncia dell'8 novembre 2006 Sez. II ha
annullato la predetta delibera comunale e quindi il f.d.f. non si deve fare.
TAR del Lazio: Sentenza n. 12320/2006
Nella sentenza immediatamente esecutiva il Tar afferma ovviamente che il contenuto del
fascicolo del fabbricato non può legittimamente essere il mero duplicato dei dati già
acquisiti o esistenti presso la Pubblica Amministrazione e che sono richiesti solo perché
essa non è in grado di ordinarli e valutarli correttamente. Inoltre, secondo il Tribunale è
illegittima l’imposizione di oneri complessi e di peso eccessivo, per tutti i tipi di edifici e
senza una minima discriminazione tra loro. Infine, afferma ancora il Tar, la legge non
ammette interventi ed opere generalizzate sugli edifici di qualunque genere, età e
condizione; con la conseguenza che gli accertamenti, al fine d’evitare oneri eccessivi e
senza riguardo al loro peso sulle condizioni economiche dei proprietari, devono esser
suggeriti solo in caso d’evidente, indifferibile ed inevitabile necessità, se del caso con
graduazione dei rimedi da realizzare. Anche la Corte Costituzionale aveva bocciato la
legge regionale campana per l’istituzione del libretto casa e sono numerosi i
pronunciamenti anche del Consiglio di Stato, nello stesso senso.
Morale:
Gli amministratori che non hanno fatto redigere il fascicolo del fabbricato all'epoca
obbligatorio, rischiando in proprio, hanno evitato di fare sostenere ai loro condomini
(belle) spese complessive di decine di migliaia di euro a seconda della grandezza degli
edifici condominiali, con evidente vantaggio economico per i loro amministrati.
Roma 15 settembre 2010
PAOLO CHIAPEROTTI
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