La valutazione dei patrimoni
edilizi dei Fondi Immobiliari
Arch. Simone Spreafico MRICS
A cura del Dott. Stefano Origgi
19 marzo 2009
Chi siamo
REAG offre una consulenza specialistica,
qualificata e indipendente nel Settore Immobiliare.
Nel corso degli anni si è affermata come leader nel
settore delle valutazione e dei servizi di
consulenza immobiliare.
REAG appartiene al Gruppo American Appraisal,
fondato nel 1896 a Milwaukee, leader mondiale nel
campo delle valutazioni patrimoniali e finanziarie.
Società controllate dal Gruppo REAG:
ECOMAG
Specializzata nella consulenza ambientale, di sicurezza ed igiene del lavoro
REAG 4 Loans
Attiva nelle prestazioni di servizi integrati rivolti al mondo bancario, sia per quanto riguarda i crediti
“in bonis” che i crediti in sofferenza (NPL)
REAG Property Services
Specializzata nella consulenza tecnico edilizia, catastale e ingegneristica e nella gestione
immobiliare
19 marzo 2009
Principali settori di attività
Investment
Advisory
 Valutazione e analisi dell’Investimento Immobiliare nelle sue diverse
componenti e individuazione delle opportunità di valorizzazione di una
proprietà, studi di mercato e di fattibilità tecnico-economica
 Consulenza sulle attività di investimento e disinvestimento, sulla
gestione strategica (asset management e property development) e nei
servizi di dismissione di singoli Immobili e/o interi Portafogli Immobiliari
Technical
Due Diligence
 Analisi di tutte le caratteristiche di una proprietà, siano esse di natura
fisica o legate a disposizioni normative. Verifica del quadro di
conformità e valutazione dei costi di adeguamento
Property
Management
 Coordinamento di tutte le attività necessarie per la gestione tecnica ed
amministrativa dell’Immobile e la relativa manutenzione, custodia e
conduzione
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Presenza territoriale
Significativa presenza internazionale (Europa): Repubblica Ceca, Francia, Germania,
Ungheria, Lussemburgo, Polonia, Romania, Spagna, Turchia, UK, Grecia, Russia
Forte presenza in Italia: Milano, Roma, Savigliano, Padova, Modena, Firenze,
Ancona, Bari, Palermo, Sassari
19 marzo 2009
I FONDI IMMOBILIARI – definizioni
“Fondo Immobiliare": un fondo il cui patrimonio può essere investito in
beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società
immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo
del fondo.
Detta percentuale e' ridotta al 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito
in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore in strumenti finanziari rappresentativi di
operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti
garantiti da ipoteca immobiliare.
I NUMERI*
N° SGR immobiliari: 28
N° Fondi gestiti: 122
Patrimonio Gestito: 20.068 milioni di euro
* Dati di Assogestioni aggiornati al 30-06-08
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I FONDI IMMOBILIARI – Classificazione
Modalità
Rimborso
quote
Chiusi a
Capitale
Fisso
Modalità
sottoscrizione
/ investimento
Tipologia
sottoscrittori
Tipo di
gestione
Rendimento
Tipologia
Investimento
Ordinari
Retail
Speculativi
Garantito
Specializzati
Istituzionali
/ Riservati
Non
Speculativi
Non
Garantito
Generalisti
Ad Apporto
Chiusi a
capitale
variabile
Misti
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Il Mercato: I Soggetti Investitori
Le opportunità del mercato
Principali soggetti ai quali può essere rivolto il Fondo Immobiliare:
INVESTITORI CORE / ISTITUZIONALI:
 Gruppi Bancari
 Fondi Pensione
 Gruppi Assicurativi
 High Networth Individuals
INVESTITORI VALUE ADDED / OPPORTUNISTIC:
 Fondi di Real Estate private Equity
 Costruttori / Developer
 High Networth Individuals
INVESTITORI RETAIL:
 Fondi Retail / Quotati : destinato ai piccoli / medi risparmiatori
(Clienti Affluent ed High Networth Individuals) permettendo loro
una diversificazione degli investimenti finanziari.
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I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo di riferimento
•Legge n. 86 del 25 gennaio 1994 che introduce in Italia l’istituto dei
Fondi Immobiliari Chiusi;
•D.Lgs. 24 febbraio 1998 (Testo Unico della Finanza – TUF);
•Provvedimento della Banca d’Italia 1 luglio 1998;
•D.M. 24 maggio 1999 n° 228 relativo ai criteri generali a cui si
devono uniformare i fondi comuni di investimento;
•Provvedimento Banca d’Italia 20 settembre 1999 relativo alle
Società di Gestione del Risparmio - SGR;
•Provvedimento Banca d’Italia 24 dicembre 1999 relativo ad aspetti
contabili dei Fondi di Investimento e SICAV;
•D. Lgs. 25 settembre 2001 n. 351 convertito in legge 23 novembre
2001 n. 410 che disciplina la privatizzazione del patrimonio
immobiliare pubblico. istituisce e regolamenta:
- I Fondi Immobiliari ad Apporto Pubblico;
- I Fondi Immobiliari Semi – Chiusi;
•Legge n. 326 del 24 novembre 2003 abrogazione dell’Imposta
Patrimoniale e introduzione aliquota 12,5%;
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I FONDI IMMOBILIARI – quadro normativo disciplina fiscale
•Provvedimento Banca d’Italia 14 aprile 2005 che introduce una
nuova normativa riguardante la gestione collettiva del risparmio.
•D. Lgs 223/2006 (decreto Bersani) e Legge 27 dicembre 2006 n
269 (legge finanziaria 2007) che introduce modifiche al regime
fiscale dei fondi immobiliari lasciando in capo al Fondo solo
un’imposizione indiretta (opzione per il regime IVA, tassa
ipotecaria, catastale e imposta di registro fissa);
• Legge 6 agosto 2008 n. 133 (Legge Finanziaria 2008 – manovra
d’estate) che introduce nuovamente un’Imposta Patrimoniale
dell’1% in capo ai Fondi “Familiari” e innalza la ritenuta sui
dividendi e sui capital gain al 20%.
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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
LOCAZIONE
Operazione
Locatore
Conduttore
Iva
Registro
Tutti i soggetti che
agiscono
nell’esercizio di
imprese, arti o
professioni
Chiunque
(soggetti passivi
e privati)
Esente
2%
Locazione di
fabbricati abitativi
in edilizia
convenzionata
Imprese di
costruzione e di
ristrutturazione
Chiunque
(soggetti passivi
e privati)
10%
2%
Locazione di
fabbricati
strumentali
Tutti i soggetti che
agiscono
nell’esercizio di
imprese, arti o
professioni
A) Soggetti con
detraibilità minore o
uguale a 25%
Locazione di
fabbricati abitativi
B) Operatori non
soggetti passivi o privati
Imponibile
20%
1%
Esente
1%
C) Ipotesi esercizio
opzione per imponibilità
Soggetti diversi dalle
precedenti lettere A) e
B) e in mancanza di
opzione di cui alla
lettera C)
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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: il “Decreto Bersani – Visco”
CESSIONI
Operazione
Cessione di fabbricati
abitativi
Cessione di fabbricati
abitativi in edilizia
convenzionata
Cessione di fabbricati
strumentali
Cedente
Chiunque (soggetti
passivi e privati)
2) Soggetti passivi di
imposta diversi da quelli di
cui al numero 1)
Chiunque (soggetti
passivi e privati)
1) Imprese costruttrici o di
ripristino che hanno
ultimato gli interventi da
meno di 4 anni
2) Soggetti passivi di
imposta diversi da quelli di
cui al numero 1), comprese
le imprese costruttrici o di
ripristino per gli immobili
ultimati da oltre 4 anni
Ipotecaria
Registro
e catastale
1) Imprese costruttrici o di
ripristino che hanno ultimato
interventi da meno di 4 anni
Imprese di costruzione e di
ripristino anche se hanno
ultimato gli interventi da più di
4 anni (ma entro tale termine i
fabbricati siano stati locati per
un periodo non inferiore a 4
anni)
Iva
Cessionario
Imponibile
4%
10%
20%
Chiunque (soggetti
passivi e privati)
€168,00
€168,00 + 168,00
Esente
7%
2% + 1% = 3%
Imponibile
4%
10%
20%
€168,00
€168,00 + 168,00
Imponibile
10%
20%
€168,00
3% + 1% = 4%*
Chiunque (soggetti
passivi e privati)
A) soggetti con detraibilità
minore o uguale a 25%
B) operatori non soggetti passivi
o privati
Imponibile
€168,00
3% + 1% = 4%*
€168,00
3% + 1% = 4%*
20%
C) ipotesi esercizio opzione per
imponibilità
Soggetti diversi dalle
precedenti lettere A) e B) e in
mancanza di opzione di cui
alla lettera C)
Esente
* Per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di fabbricati strumentali di cui siano parte
fondi immobiliari chiusi, SIIQ, imprese di locazione finanziaria, banche e intermediari finanziari le
percentuali delle imposte ipotecarie e catastali sono ridotte alla metà (1,50% + 0,50% = 2%)
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ASPETTI FISCALI E TRIBUTARI: Legge 6 agosto 2008 n° 133
La manovra d’estate 2008, introduce una sostanziale modifica del regime di tassazione dei
Fondi Immobiliari e con particolare il concetto di “FONDI FAMILIARI” – intesi come Fondi a
stretta base partecipativaA livello normativo possono essere definiti “Familiari” quei fondi che non prevedano la
quotazione in mercati regolamentati e abbiano un patrimonio (al lordo dell’indebitamento)
inferiore a 400 milioni di euro e che presentino almeno una delle seguenti caratteristiche:
1) Le quote del fondo siano detenute da meno”di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% di
tali quote siano detenute da particolari soggetti, quali ad esempio: investitori istituzionali,
enti pubblici ed enti di previdenza obbligatoria, imprenditori individuali nell’esercizio
dell’impresa;
2) se si tratta di Fondi riservati o speculativi in cui più di due terzi delle quote siano detenute
da persone fisiche legate tra loro da rapporti di parentela.
Per tali Fondi è prevista l’applicazione di un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore
complessivo netto del Fondo.
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento B.I. 14 aprile 2005
Il Provvedimento di Banca d’Italia del 15 aprile 2005, “REGOLAMENTO
SULLA GESTIONE COLLETTIVA DEL RISPARMIO”, è volto a riordinare e
dare sistematicità a tutta la normativa di Banca d’Italia.
Il TITOLO V del provvedimento disciplina gli Organismi di Investimento
Collettivo del Risparmio (OICR) tra cui anche i Fondi Chiusi e Immobiliari.
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
TITOLO V – Capitolo III
Sezione IV : FONDI CHIUSI
La presente sezione disciplina:
- La composizione del portafoglio;
- Divieti di carattere generale;
- I limiti alla concentrazione dei rischi;
- Assunzione e concessione di prestiti.
Sezione V : FONDI RISERVATI A INVESTITORI QUALIFICATI
Sezione VI : FONDI SPECULATIVI
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
TITOLO V – Capitolo IV: Criteri di valutazione del patrimonio del Fondo
Sezione I : DISPOSIZIONI DI CARATTERE GENERALE
Sezione II : CRITERI E MODALITA’ DI VALUTAZIONE
“……La presente sezione al paragrafo 2 disciplina i criteri di valutazione delle
singole componenti del Patrimonio e al paragrafo 4 individua i soggetti che
devono effettuare la valutazioni……..”
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
METODOLOGIE VALUTATIVE
1) Partecipazioni di Fondi chiusi in società non quotate
– Partecipazioni non di controllo in società immobiliari:
Alle partecipazioni non di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste
nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto. Il
Patrimonio può essere rettificato in funzione di ulteriori componenti economicamente rilevanti (ad es.
caratteristiche della struttura organizzativa, competenze professionali, ecc), ma sempre secondo un
principio generale di prudenza risultante da:
- transazioni recenti su un numero di titoli significativo;
- applicazione di metodi di valutazione basati su indicatori economico – finanziari.
– Partecipazioni di controllo in società immobiliari:
Alle partecipazioni di controllo in società non quotate la cui attività prevalente consiste
nell’investimento in beni immobili va attribuito un valore pari alla frazione di Patrimonio Netto.
Il Patrimonio Netto è determinato applicando ai beni immobili e ai diritti reali immobiliari i
criteri di valutazione utilizzabili per i beni immobili (vedi paragrafo successivo).
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
METODOLOGIE VALUTATIVE
2) Beni Immobili:
Ciascun bene immobile detenuto dal Fondo è oggetto di singola valutazione (più beni omogenei
possono essere valutati in maniera congiunta).
Il Valore corrente degli immobili è determinato sulla base delle loro caratteristiche:
- Intrinseche: sono quelle relative alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di
conservazione, ubicazione, ecc…)
- Estrinseche: sono quelle relative a fattori esterni al bene (destinazione alternativa, vincoli,
fattori giuridici, andamento del mercato immobiliare, ecc…)
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente
venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni
normali, cioè tali che:
- il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua situazione economico-finanziaria a dover
necessariamente realizzare l’operazione;
- siano state espletate nel tempo ordinariamente richiesto le pratiche per commercializzare l’immobile,
condurre le trattative e definire le condizioni del contratto;
- i termini dell’operazione riflettano le condizioni esistenti nel mercato immobiliare del luogo in cui il
cespite è ubicato al momento della valutazione;
- l’acquirente non abbia per l’operazione uno specifico interesse legato a fattori non economicamente
rilevanti per il mercato.
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
Il valore corrente degli immobili può essere determinato:
1. Metodo comparativo: ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati
recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche,
destinazione, ubicazione, ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei
suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della
vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla
qualità dell’eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente;
2. Metodo reddituale – finanziario (DCF): facendo ricorso a metodologie di tipo reddituale che
tengano conto del reddito riveniente dai contratti di locazione e delle eventuali clausole di revisione
del canone. Tali metodologie presuppongono, ad esempio, la determinazione dei redditi netti futuri
derivanti dalla locazione della proprietà, la definizione di un valore di mercato del cespite e
l'attualizzazione alla data di valutazione dei flussi di cassa.
Il tasso di attualizzazione va definito tenendo conto del rendimento reale delle attività finanziarie a
basso rischio a medio-lungo termine a cui si applica una componente rettificativa in relazione alla
struttura finanziaria dell'investimento e alle caratteristiche del cespite;
3. Metodo del Costo: sulla base del costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare l'immobile con
un nuovo bene avente le medesime caratteristiche e utilità dell'immobile stesso. Tale costo dovrà
essere rettificato in relazione a vari fattori che incidono sul valore del bene (deterioramento fisico,
obsolescenza funzionale, ecc.) ed aumentato del valore del terreno.
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
“……..
Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche
conto del valore corrente dell’area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del
valore corrente dell’immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il
completamento della costruzione………”
19 marzo 2009
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LA NORMATIVA DI SETTORE: provvedimento BI 14 aprile 2005
ESPERTI INDIPENDENTI
Per la valutazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari in cui è investito il patrimonio del fondo
nonché delle partecipazioni in società immobiliari non quotate, la SGR si avvale di esperti
indipendenti.
Gli esperti provvedono, entro 30 giorni dalla data di riferimento della valutazione del patrimonio del
fondo, a presentare alla SGR una relazione di stima del valore dei suddetti cespiti, nella quale
vanno indicati la consistenza, la destinazione urbanistica, l'uso e la redditività dei beni immobili
facenti parte del patrimonio del fondo nonché di quelli posseduti dalle società immobiliari controllate
dal fondo.
Nell'indicazione della redditività gli esperti tengono conto di eventuali elementi straordinari che la
determinano, dei soggetti che conducono le unità immobiliari, delle eventuali garanzie per i redditi
immobiliari, del loro tipo e della loro durata, nonché dei soggetti che le hanno rilasciate. Per gli
immobili non produttivi di reddito, gli esperti indicano la redditività ordinariamente desumibile da
quella di immobili similari per caratteristiche e destinazione.
La SGR inoltre richiede agli esperti indipendenti un giudizio di congruità del valore di ogni bene
immobile che intende vendere nella gestione del fondo.
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ESPERTI INDIPENDENTI
- Gli esperti indipendenti possono essere persone fisiche o giuridiche scelte dalla SGR.
- Gli esperti indipendenti devono essere iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo
professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità ad effettuare valutazioni tecniche od
economiche dei beni in cui è investito il fondo.
- Devono essere altresì in possesso dei requisiti di onorabilità previsti per gli esponenti aziendali
delle SGR ai sensi dell’articolo 13 del Testo Unico.
- Nell’ipotesi in cui gli esperti indipendenti siano persone giuridiche, esse non possono fare parte del
gruppo della SGR
- Gli esperti indipendenti persone giuridiche devono possedere i seguenti requisiti :
a) nell’oggetto sociale deve essere espressamente prevista la valutazione dei beni oggetto
dell’investimento del fondo;
b) una struttura organizzativa adeguata all’incarico che intendono assumere.
- L’esperto si astiene dalla valutazione in caso di conflitto di interessi in relazione ai beni da valutare,
dandone tempestiva comunicazione alla SGR.
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DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
La VALUTAZIONE indica l’opinione in forma scritta, circa il valore alla data della
valutazione di una proprietà.
Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito di un
sopralluogo e dopo tutte le appropriate ed opportune indagini ed approfondimenti
eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia della proprietà e lo scopo
della valutazione.
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DETERMINAZIONE DEL VALORE (REAG)
Il VALORE DI MERCATO ” indica l’ammontare stimato a cui una proprietà può essere
ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di
legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali,
dopo un‘ adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, con cautela e senza coercizioni.
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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo
(market approach)
• Metodo del costo
(cost approach)
• Metodo del reddito
(income approach)
• Metodo della trasformazione
(development approach)
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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
ELEMENTI FONDAMENTALI DELL’APPROCCIO VATUTATIVO
Massimo e miglior utilizzo (H&B use)
Oggetto della valutazione (es. Piena
Proprietà, usufrutto, nuda proprietà,
ecc)
Vincoli e restrizioni alla proprietà
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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
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Metodo del mercato o comparativo
Si basa sul confronto fra la proprietà oggetto di stima e altri beni con essa comparabili,
recentemente compravenduti o correntemente offerto sullo stesso mercato o su piazza
concorrenziali, effettuando i necessari aggiustamenti per tener conto delle differenze
esistenti tra i diversi immobili in relazione alla data della vendita, all’ubicazione, alla tipologia,
all’età e allo stato di manutenzione nonché alle prospettive future del mercato
• Ricerche di mercato
• Verifica delle condizioni di vendita
• Comparazione della proprietà in oggetto con altre recentemente compravendute sul
mercato di riferimento
• Determinazione del valore
•Determinazione del valore:
• Applicazione dei fattori di comparazione attraverso apposita tabella
• Valore unitario ponderato da applicare
•N.B. i fattori di comparazione non sono fissi ma variano in funzione dell’asset in analisi
(immobile a dest. Residenziale, palazzo uffici, centro commerciale)
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Metodo del reddito
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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
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Metodo del costo
Il metodo del costo è quel criterio di stima mediante il quale si arriva alla determinazione del
Valore di Mercato di un bene attraverso il “principio di sostituzione”
Si basa sul costo che si dovrebbe sostenere per rimpiazzare la proprietà con un nuovo bene
avente le medesime caratteristiche e utilità della proprietà medesima. Tale costo deve
essere diminuito in considerazione di vari fattori incidenti sul valore degli immobili
(deterioramento fisico, l’obsolescenza funzionale, etc.) e aumentato del valore del terreno.
Nella determinazione dei costi vanno considerati i prezzi correnti di mercato includendo
materiale, manodopera, manufatti, costi indiretti, profitti e onorari, oneri di urbanizzazione e
oneri finanziari relativi al periodo di costruzione.
Non sono invece considerati i costi degli straordinari: gli incentivi al personale e i
sovrapprezzi sui materiali o gli eventuali contributi, incentivi e le agevolazioni di cui gode la
proprietà in oggetto.
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Metodo del costo
Il “costo di sostituzione” è il massimo valore di mercato di un bene, in quanto nessuno, in
condizioni normali, pagherebbe quel bene più di quanto costerebbe la sua sostituzione con
uno simile avente la stessa utilità
Il presupposto a cui sottintende il criterio del “costo di sostituzione” è che i costi siano
quantificati e riferiti ad un bene che abbia le medesime caratteristiche e che soddisfi gli
stessi bisogni di quello di cui si sta calcolando il costo
Il “costo di sostituzione” si suddivide in:
• Costo di ricostruzione a nuovo (C.R.N.)
• Costo di rimpiazzo (C.O.R)
Costo di ricostruzione a nuovo
esprime il costo che si deve sostenere per produrre un bene avente caratteristiche
dimensionali, elementi strutturali e di finiture, materiali e layout uguali a quelli del bene in
esame
Costo di rimpiazzo
esprime il costo che si deve sostenere per rimpiazzare un bene con un altro che sia in grado
di sostituire il bene esistente soddisfacendo le medesime economiche e possedendone le
stesse capacità, desiderabilità e utilità
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Metodo del costo
Deprezzamenti per:
• Deprezzamento fisico
• Eccesso di investimento
• Obsolescenza operativa e funzionale
• Obsolescenza economica
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Metodo del costo
CRN
COR
VSU
V
A
L
O
R
E
E
I
VCU
VM
DF
OB
F
VR-VL
OB
E
Costo di Ricostruzione a
CRN Nuovo
DEPREZZAMENTO
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COR Costo di Rimpiazzo
EI
Eccesso
d'Investimento
VSU Valore Stato d'uso
DF
Deprezzamento Fisico
VCU Valore Corrente d'utilizzo
Obsolescenza
OBF Funzionale
VM
Valore di Mercato
Obsolescenza
OBE Economica
VRVL
Valore di Realizzo
Valore di Liquidazione
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Metodo del costo
Determinazione della vita utile e della vita residua
Anno di costruzione
Data di valutazione
Età dell’immobile
1988
1995
7
% costo
Struttura in cemento armato
Pareti in muratura
Pavimenti
Opere in acciaio
Soffitti
Pareti interne
Finestre e porte
Idraulico
HVAC
Elettrico
Ascensori
Costruzioni
Totale
Vita utile
Vita residua
WNL
WRL
18,00%
70
63
12,6
11,34
12,00%
70
63
8,4
7,56
8,00%
35
28
2,8
2,24
2,00%
50
43
1
0,86
2,00%
35
28
0,7
0,56
8,00%
35
28
2,8
2,24
10,00%
30
23
3
2,3
4,00%
25
18
1
0,72
12,00%
25
18
3
2,16
9,00%
25
18
2,25
1,62
2,50%
25
18
0,625
0,45
12,50%
30
23
3,75
2,875
100%
42
35
42
35
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METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo del reddito (income approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
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Metodo del reddito
Il Metodo Reddituale prende in considerazione due diversi approcci metodologici:
• Capitalizzazione diretta
si basa:
• sulla capitalizzazione, ad un tasso dedotto dal mercato, dei redditi netti futuri generati dalla
Proprietà.
VAN = R \ i
• Metodo dei flussi di cassa attualizzati (DCF – discounted cash flow)
si basa:
• sulla determinazione, per un periodo di n. anni, dei redditi netti futuri derivati dalla
Locazione della Proprietà;
• sulla determinazione del Valore di Mercato di uscita mediante la capitalizzazione diretta,
alla fine degli n. anni, del reddito netto;
• sulla attualizzazione alla data della Valutazione dei redditi netti (Redditi Netti e Valore di
Mercato);
oppure
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Metodo del reddito
Analisi dei contratti di locazione in corso e Analisi del Canone di mercato
• Canone in essere
• Scadenza
• Indicizzazione
• Clausole contrattuali generali e/o particolari
• Canone di mercato
Spese a carico della proprietà:
• Amministrazione
• Manutenzione
• Assicurazione
• Spese condominiali
• Oneri fiscali (ICI)
• Altri costi (sfitto e inesigibilità)
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Metodo del reddito
Costi di adeguamento
• Ristrutturazioni
• Risanamenti ambientali
• Adeguamenti normativi
• Adeguamenti amministrativi
Tassi di attualizzazione / sconto
• Struttura finanziaria
• Tasso di attualizzazione
• Tasso di capitalizzazione
• Valore di uscita
• Cap-in
• Cap-out
La struttura finanziaria
La struttura finanziaria normalmente ipotizzata per un investitore “ordinario” è costituita per
un 40% da capitale proprio e per un 60% da capitale di terzi
19 marzo 2009
38
Metodo del reddito
Tasso di attualizzazione
19 marzo 2009
39
Il Mercato, Profilo Rischio - Rendimento
Profilo del rendimento medio (cap rate) per tipologia immobiliare
Operazioni di Sviluppo, rendimento oltre 12%
Portafoglio opport./trading,
rendimento oltre 12%
Rendimento (cap rate)
Rischio alto
Industriale, rendimento oltre 8%
Logistica, rendimento tra 7,7% - 8,2%
Rischio medio alto
Multiplex, rendimento tra 7,5% - 8%
Centri Commerciali/ Hotel, rendimento tra 6% - 7,3%
Rischio medio basso
Uffici/ terziario, rendimento tra 6% - 7%
Portafoglio core filiali bancarie, rendimento tra al 6% - 6,5%
Rischio basso
Residenziale, rendimento intorno al 4,5%
Rischio
19 marzo 2009
40
Metodo del reddito
19 marzo 2009
41
METODI DI VALUTAZIONE (REAG)
• Metodo del mercato o comparativo (market approach)
• Metodo della trasformazione (income approach)
• Metodo del costo (cost approach)
• Metodo della trasformazione (development approach)
19 marzo 2009
42
Metodo della trasformazione
• INQUADRAMENTO URBANISTICO
• ANALISI DEL PROGETTO
• DETERMINAZIONE COSTI DI SVILUPPO
• DETERMINAZIONE PERIODO ASSORBIMENTO VENDITE
• (CONTRATTI DI LOCAZIONE/VENDITA)
• DETERMINAZIONE PERIODO REALIZZAZIONE INIZIATIVA
• STATO AVANZAMENTO LAVORI (CONTRATTI DI APPALTO)
• TASSO DI ATTUALIZZAZIONE
• DETERMINAZIONE VALORE PROPRIETA’ TRAMITE BUSINESS PLAN
19 marzo 2009
43
Metodo della trasformazione
D ATI DI PROGE TTO
S up. Ed ifica bile S up . C op e rta
Mq.
Mq.
Uffici
Archivi (inte rra ti)
Lo ca li tecnici (inte rra ti e s u cop ertura )
12 0.00 0
1 8.00 0
1 5.00 0
To ta le
15 3.00 0
P arche gg i richie sti le gg e To g no li mq .
Verd e cond ominiale
4 2.00 0
10 0.00 0
P arche gg i intte rra ti mq .
4 2.00 0
P arche gg i pro g etto mq.
4 2.00 0
Vo lume
Mc.
4 2 0.00 0
6 3.00 0
5 2.50 0
3 0 .0 00
5 3 5.50 0
S up e rficie Terreno
2 50 .0 0 0
Altezza me dia inte rpiano uffici
3,5
N. p ia ni uffici
4,0
P arche gg i (le gg e Tog noli): mq /mc.:
1 0,0
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44
Metodo della trasformazione
COSTI DI SVILUPPO
Demolizioni
De molizione Fa bbrica ti
Ristrutturazione
Uffici
Archivi
Loca li te cnici
Ve rde condominia le
P a rche ggi inte rra ti (mq.)
To tale
Indiretti
Oneri urbanizzazione
Terziario-direzionale
Volume tria
Mc.
€/Mc.
x 000
Tota le
x 000
0
0
0
S up. Lorde
Mq.
€/Mq.
x 000
Tota le
x 000
120.000
18.000
15.000
100.000
42.000
1.600
1.000
900
30
900
192.000.000
18.000.000
13.500.000
3.000.000
37.800.000
264.300.000
4,5%
120.000
11.890.000
380
To tale
45.600.000
45.600.000
TOTALE COSTI
321.790.000
19 marzo 2009
45
Metodo della trasformazione
RICAVI DI VENDITA
Destinazione
Sup. Lorde
€/Mq.
Totale
Mq.
Uffici
Archivi (interrati)
Locali tecnici (interrati e su copertura)
Verde condominiale
Parcheggi intterrati mq.
120.000
4.300
18.000
15.000
1.500
0
100.000
0
2.100
TOTALE RICAVI
28.000
516.000.000
27.000.000
0
0
58.800.000
601.800.000
19 marzo 2009
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IPOTESI DI TRASFORMAZIONE SULLA BASE DI ACCORDO DI PROGRAMMA APPROVATO
Metodo della trasformazione
VM trasformazione
FLUSSI DI CASSA
Valori a moneta costante xOOO
ANNO
2
3
4
5
VENDITE
25,00%
150.450.000
25,00%
150.450.000
25,00%
150.450.000
25,00%
150.450.000
100%
601.800.000
TOTALE VENDITE
150.450.000
150.450.000
150.450.000
150.450.000
601.800.000
30.090.000
30.090.000
30.090.000
45.135.000
60.180.000
30.090.000
33.851.250
45.135.000
90.270.000
30.090.000
11.283.750
15.045.000
30.090.000
120.360.000
120.360.000
120.360.000
120.360.000
120.360.000
120.360.000
60.180.000
135.405.000
199.346.250
206.868.750
601.800.000
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
0
25%
66.075.000
25%
66.075.000
25%
66.075.000
25%
66.075.000
100%
264.300.000
2.378.000
2.378.000
2.378.000
2.378.000
2.378.000
11.890.000
22.800.000
22.800.000
3.009.000
3.009.000
3.009.000
3.009.000
12.036.000
IN CASSI
All'ordine
Stato Avanzam.Lavori
1
20%
TOTALE INCASSI
6
7
TOTALE
COSTI DI SVILUPPO
Demolizioni
Nuove Costruzioni
Indiretti
Oneri di Urbanizz.
Costi di Commercializz.
2%
45.600.000
TOTALE COSTI
2.378.000
94.262.000
94.262.000
71.462.000
71.462.000
333.826.000
MARGINE OPER. LORDO
-2.378.000
-34.082.000
41.143.000
127.884.250
135.406.750
267.974.000
0
6.018.000
13.540.500
19.934.625
20.686.875
60.180.000
-2.378.000
-40.100.000
27.602.500
107.949.625
114.719.875
207.794.000
0,5
1,5
2,5
3,5
4,5
0,9619
0,8899
0,8234
0,7618
0,7048
-2.287.344
-35.686.452
22.727.243
82.235.398
80.856.634
UTILE PROMOTORE IMMOB
10%
FLUSSI DI CASSA
TEMPI
FATT. DI ATTUALIZ.
8,1%
FLUSSI ATTUALIZZATI
147.845.479
VAL. DI MERCATO
EURO
Valore Unitario su Sup. Territoriale
Valore Unitario su Sup. Edificata f.t.
Valore unitario su Volume f.t.
148,000,000.00
591
1.232
352
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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi
INVESTIMENTI TRADIZIONALI
TERZIARIO - UFFICI
CENTRI COMMERCIALI
Tipologia Investitore: istituzionale
Tipologia investimento: a reddito
Rendimento: 6% - 7,5%
Profili di rischio: medio/basso
Tipologia Investitore: istituzionale
Tipologia investimento: a reddito
Rendimento: 6% - 7,5%
Profili di rischio: medio
PARAMETRI FONDAMENTALI
Canone / Mq
Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)
Vacancy
PARAMETRI FONDAMENTALI
Tipologia Commerciale (Shopping Center, Medie Superfici, Outlet)
Canone / Mq – Fatturato/Mq – Bacino d’utenza - Competitors
Tipologia di contratto (Affitto di rampo d’azienda)
Vacancy /Turnover
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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari
INVESTIMENTI TRADIZIONALI
HOTEL
AREE SVILUPPO
Tipologia Investitore:
developer - opportunistic
Tipologia investimento: a
sviluppo
Rendimento:
12% - 15% (unlevered)
Profili di rischio: alto
Tipologia Investitore: istituzionale
PARAMETRI FONDAMENTALI
Tipologia investimento: a reddito
Rischio Urbanistico
Rendimento: 6% - 7%
Tempi di costruzione – Tempo di assorbimento
Profili di rischio: medio – medio/alto
Ricavi prospettici
PARAMETRI FONDAMENTALI
Costi di costruzione (diretti , indiretti, urbanizzazioni)
ADR (Avarage Daily Rate) - Tasso di occupazione
SAL e Contratti di appalto
Fatturato / Margine sul Fatturato / Valore a camera
Tipologia di contratto (double net, data di scadenza)
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Il Mercato: gli investimenti dei Fondi Immobiliari
RSA & CLINIC
ESEMPI DI ALTRE TIPOLOGIE DI
INVESTIMENTI
MARINE
MULTIPLEX
FORUM
GOLF
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Valutazione società
PREMESSA
Il Valore di Mercato del Capitale Economico deve simultaneamente tenere conto:
 del valore corrente (di mercato) dei componenti patrimoniali, ovvero la
consistenza dei beni materiali oggetto di trasferimento;
 delle prospettive reddituali della società che esprimono la capacità della
stessa a remunerare adeguatamente il capitale investito.
LE METODOLOGIE
I metodi usati nelle valutazioni d’aziende possono essere divisi in due macro-categorie:
Metodi Diretti
Metodi Indiretti
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51
Valutazione società
Metodi Diretti
I METODI DIRETTI CONSISTONO NELL’OSSERVAZIONE DEI VALORI DI MERCATO
DEI TITOLO RAPPRESENTATIVI DELL’AZIENDA.
L’utilizzazione di metodi diretti nella valutazione del capitale economico trova
giustificazione nel fatto che ogni bene oggetto di scambio ha un valore derivante dalla
legge della domanda e dell’offerta.
Operativamente si tratta di rilevare i rapporti fra prezzo di borsa e particolari indicatori
reddituali di aziende comparabili e/o comunque appartenenti allo stesso settore
merceologico.
Rapportando la media di tali rapporti - eventualmente rettificata per tener conto delle
caratteristiche peculiari dell'azienda stimata - all'utile atteso medio dell'impresa
considerata, si determina il Valore del Capitale Economico dell’azienda.
19 marzo 2009
52
Valutazione società
Metodi Indiretti
I METODI INDIRETTI utilizzati nella determinazione del capitale economico delle Aziende si suddividono in
quattro macroclassi:
METODI REDDITUALI / FINANZIARI: il valore del capitale economico funzione esclusiva del reddito. Si
tratta quindi di un criterio basato su grandezze flusso, rappresentate in questo caso dai redditi futuri attesi
METODI PATRIMONIALI
Tali metodi si fondano su grandezze cosiddette “stock”. Essi procedono al calcolo del capitale
economico mediante valutazione analitica dei singoli beni che costituiscono il patrimonio
aziendale. Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori
correnti, dalla cui somma si otterrà il valore ricercato.
METODI MISTI
I metodi misti sono il risultato di una integrazione tra i metodi patrimoniali ed i metodi reddituali.
Pertanto alla stima del capitale concorrono sia la situazione patrimoniale, sia la presumibile
redditività futura dell’azienda. Si tratta di metodologie che mirano ad evidenziare l’”avviamento”,
ovvero quel particolare fattore che esprime la coordinazione, la coesione, l’unità dell’azienda e
che permette all’impresa di essere definita tale e non semplicemente una sommatoria di beni.
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53
Valutazione società
Metodo Patrimoniale
Il procedimento consiste nell’esprimere i valori contabili presenti in bilancio in valori correnti, dalla cui somma si otterrà il
valore finale ricercato.
Oltre ai valori di bilancio c.d. tangibili si può decidere di esprimere in valori correnti i beni c.d. intangibili (vale a dire marchi,
brevetti e similari). Tale scelta discrimina la scelta tra due metodologie alternative:
• Metodo patrimoniale semplice
Tale metodo stima il valore del capitale economico ponendolo uguale al patrimonio netto rettificato:
W=K
ove
W è il valore del capitale economico
K il patrimonio netto rettificato
Il Patrimonio Netto Rettificato si calcola nel seguente modo:
•Si accerta il Capitale Netto Contabile;
•Si rettifica tale capitale netto per esprimere in termini correnti il suo valore.
L’essenza dei metodi patrimoniali consiste quindi nel verificare ed eventualmente rettificare i criteri di
valutazione adottati per redigere il bilancio affinché ciascun elemento attivo e passivo sia espressivo del
proprio valore corrente, cioè del valore effettivamente riconoscibile a ciascun elemento in quel momento,
nell’ipotesi di funzionamento dell’impresa.
Per quanto concerne le attività non monetarie (immobilizzazioni tecniche, giacenze di magazzino,
lavori in corso, partecipazioni, ecc…) il valore corrente può essere definito dal valore di mercato
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Grazie per l’attenzione
Arch. Simone Spreafico MRICS
[email protected]
Immagini reperite da siti internet e dalla pubblicazione “Basic
Real Estate Appraisal – fifth edition”
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