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APPUNTI DI TERMOREGOLAZIONE E CONTABILIZZAZIONE
PER AMMINISTRATORI
L’unica cosa che deve saper e l’amministratore è che deve chiam are un progettis ta :
infatti esistono un certo numero di criticità.....stante che in Piemonte la normativa
impone questi obb lighi dal 2007, ho potuto approfondir e la questione a 360°,
compresi aspetti legislativi, per cui attualmente sono uno dei pochi tecnici a Roma
che conosce la questione a menadito.
ERRORI COMUNI, DA EVITARE

La normativa preved e non solo la diagnosi energe tica (Pf>116 kW) e la
relazione ex L. 10/1991 (Pf>3 5kW) in caso di sostituzione di calore (questo
più o meno lo sanno tutti), MA ANCHE la progettazione d el sistema di
termoregolazione e contabilizzazione (al 95% viene fat to dalle ditte, senza
progettazione).

Ricordiamoci che, in seguito all’introduzione di valvole termostatiche e
contabilizza tori, le vecchie tabelle millesimali per il riscaldamento non
verranno più utilizzate! Questo è un punto delicato: s e non si applica la
norma
UNI
10200:2005
(in
arriv o
la
revisione)
qualsiasi
decisione
dell’assemblea per il riparto quota FISSA e VARIABILE è nulla, perché
illegittima, viola l’obbligo di “ riparto degli oneri di riscaldamento in base al
consumo effettivamente registrato ” art. 26 c. 5 L. 10/1991 - quindi si rischia
di romper e la pac e sociale del condominio, quals iasi persona ritenga di
subire un tor to nella ripartizione si può rivolgere al giudice, che dichiara
nullo il cirterio, con conseguente pand emonio condominiale (ed eventuale
correità dell’amminis tr atore e dell’eventuale tecnico, se i c ondomini non
sono stati informati adeguatamente). Per principio gli Operatori Esperti
ANTA forniscono:

Ad ogni condominio la lista dei s uoi radiatori (per verif ica);

All’amministratore la lista completa – rimane la bas e per le nuove tabelle di
ripartizioni per le spese relative al riscaldamento.
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
Esistono ripartitori “chiusi” (Techem, ISTA...), per i quali la programmazione
non è nota se non alla dit ta che li c ontabilizza, in gener e impongono
contratti di 10 anni per la gestione letture, se la ditta non è più di
gradimento
è
pr obabile
che
si
debbano
sostituire
tutti
i
ripartitori............EVITARE RIPARTITOTI C HIUSI – ai singolo condomini dar e
distinta d el rilievo, per contr ollo, all’amministrator e la distinta totale e l a
tabella
di
programmazione
dei
ripartitori,
in
mod o
che
si
possa
tranquillamente ricos truire tutto il sistema e passarne la gestione ad altra
ditta.

Per quanto ho potuto veder e per lavor i di altri professionisti, non si
conoscono bene i rud imenti per dimension e il generatore di calore adeguato
(quello di potenza minima che garantis ca comunque comfor t) -
ho visto
caldaie da 180 kW proposte per c ondomini di 10 appartamenti c on 8 di questi
collegati ad impianto centralizzato, in questo caso basta caldaia da 45kW (da
dimensionamento gr ossolano, c on dimensionamento f ine probabilmente
anche meno), e gli impianti devono essere proget tati per poter funzionare
24 ore su 24 (maggior confort, maggior rendimento caldaie, caldaia più
piccola) - va da sè che la parcella del progettista + più che ripagata già solo
da questo risparmio iniziale....

La scelta ed il dimensionamento sia di pompe elettriche che di valvol e
termostatiche è altrettanto critico per evitare :
o Corto circuiti idraulici;
o Non condensazione della .... . caldaia a condensazione ( chi non sa
dimensionare le pompe le mette troppo potenti, la temperatura di
ritorno rimane troppo alta e la caldaia non condensa – si perd e 10 % di
rendimento....... e si paga la pompa 3 volte tanto, c onsumand o inoltr e
più energia elettrica):

l’altezza a cui è posato il ripartitore è critica , stiamo installand o un
SISTEMA DI M ISURA; dal punto di vista tecnico la posizione giusta è al 60%
dell’altezza del radiatore (misurato d al basso), alcuni installatori non ne
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sono consapevoli, montano all’altezza sbagliata, il ris ultato f inale è che i
numeri let ti non sono poi corretti, ris petto a quanto s i è ver amente
consumato.

Ma il punto principale per cui si rivolge ad un operatore es perto ANTA è
perché
questo
pr ogettista
specializzato
garantisce
il
ris parmio,
quantif icandolo chiaramente , al contrario di inter venti svolti in maniera
scoordinata, installando caldaie sovr adimensionate, non mettendole in
condizione di cond ensa ecc.
VARIE
1) Il passaggio a termoregolazione e contabilizzazione è imposto, per Roma e
Frosinone entro il 31/12/2015, per il resto del Lazio entr o il 31/12/ 2014;
2) Gli impian ti centralizzati a combustibile non gassoso devon o passare a
metano o GPL , art. 5 c. 2b, citata DCR 66/2009, possibile detrazione f iscale
del 55% in 10 a nni, per interventi entro il 30 /06/2013.
3) Per
termoregolazione
e
contabilizzazione
serve
progetto
di
tecnico
abilitato, trat tasi d i INNOVAZIONE, sec ondo c odice civile, soggetta a
progettazione;
4) Prevista la sola “ maggioranza degli intervenuti all’assemblea ” (teste, non
millesimi), in der oga a 1120 e 1136 c odice civile;
5) Statisticamente risparmi tra il 25% ed il 38%, quindi, visto che vige obblig o,
tanto vale attuarlo il prima possibile: si può usufruir e del 50%;
6) Per contabilizzare bis ogna seguir e la nor ma UNI 10200 rif. 3

In base a ciò, si deve applicare art. 26 c. 5 L. 10/1991, cioè”...riparto degli
oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamen te regis trato ...”;

Questa è una legge, quindi INDEROGABILE, non si può decider e in assemblea,
neanche all’una nimità, di praticare criter i diversi da quelli che portano a
risultati basati s u un consumo ef fettivo;

Per es. è at to nullo il decidere di applicare un 30% a millesimi e restante 70%
dei costi in base ai numeri dei ripartitori, bisogna applicare nor ma UNI1 0200,
QUINDI: diagnosi energetica, ecc.
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NOTE:
rif. 1) “In conclusione, g li interventi sugli edif ici e sugli impianti volti al
contenimento dei c onsumi energetici e le opere necessarie per l’adozione dei
sistemi di term oregolazione e contabilizzazione
progettate ai sensi delle Legge
del calore, devono essere
10/1991, art. 26 comma 3 , in materia di
contenimento dei consumi energetic i. Il progetto non deve necessariamente
esistere
al
momento
della
delibera
assembleare,
ma
deve
essere
redatto
obbligatoriamente pr ima dell’inizio delle oper e e, previo deposito in C omune,
essere consegnato al direttore lavori (ove previsto) o all’impres a esecutr ice”.
Rif.2) DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO REGIONALE Lazio 10 dicembre 2009, n. 66,
“Approvazione del Piano per il Risaname nto della Qualità dell’Aria, in at tuazione
del D.L. n. 35 1/99, art.8, Misure da applicare nelle zone in cui i livelli deg li
inquinanti s ono più alti dei valori limite e art. 9, Requisiti applicabili alle zone c on
livelli infer iori ai valori limite”
ART. 5 COMMA 2 D) gli impianti di riscaldamento condominiali esistenti devono
essere
ristrutturati
second o
le
tecnologie
della
termoregolazione
della
temperatur a degli ambienti e contabilizzazione del calore utilizzato.
ART. 5 COMMA 5 L’adeguamento degli impiant i menzionati al comma2 , lettere a),
b), d ), g) del pr esente articolo deve avvenire entro il 31 dicembre 2015 (mod if ica
art. 2 c. 41 L.R. 9 Lazio 24/121/2010, disposizione collegate alla legge f inanziar ia
regionale per l’esercizio f inanziario 2011) per i comuni di R oma e Frosinone, entro il
31 dicembre 2014 per il restante territorio r egionale e le nor me previste alle lettere
c), e), ed f) avranno eff ic acia dalla data di entrata in vigore d el presente piano.
Rif. 3) “la let tura dei regolamenti attuativi non fa altro che confermar e la tesi
secondo la quale con il termine “contabilizzatore” si debbano intend ere i
“ripartitor i o i misuratori: il Decreto del P.R. n. 59/2009 infatti prevede che per le
modalità di contabilizzazione si fa rif erimento alle vigenti n orme e linee guida
UNI”, le quali trat tano dei mis uratori e dei ripartitori (cfr la norma UNI CTI
10200)”.
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Muoiono le vecchie tabelle millesimali del riscaldamento – AMEN

IL NUOVO CRITERIO, adottato dal monto termotecnico, PER PAGARE IN BASE AI CONSUMI
EFFETTIVI (art. 26 c. 5 L. 10/1991) è la contabilizzazione secondo la normativa UNI 10200:2005
Ci sono due componenti distinte:
1. Si paga a millesimi DI POTENZA INSTALLATA (potenza totale dei radiatori di ogni
appartamento):
A. Spese per conduzione e manutenzione, per gestione del servizio e di ammortamento
B. Spesa per ENERGIA ELETTRICA e per CONBUSTIBILE in proporzione a:

Le PERDITE DI DISTRIBUZIONE recuperate e non recuperate (il
condomino non può decidere se prelevare o meno il calore, gli entra
in appartamento, se confina con i montanti dei radiatori) –
TUBAZIONI DI MANDATA E RITORNO, ROSSE, DISPERDENTI

Le PERDITE DELLA CALDAIA al camino ed al mantello – CALDAIA
DISPERDENTE, ROSSA
2. Si paga secondo i NUMERI DEI RIPARTITORI – L’ENERGIA CHE IL CONDOMINO DECIDE DI
PRELEVARE:

Spesa per energia elettrica e per combustibile – per la parte restante,
quella su cui può agire direttamente il condomino, aprendo o
chiudendo la valvola termostatica, o regolandola in posizione che gli
permette il benessere.
Statisticamente si risparmia (sostituendo anche generatore esistente con una caldaia a metano a
condensazione); si può usufruire del 55%:

Da gasolio/nafta a metano con condensazione, VT e contabilizzazione= 60%-70%

Da metano tradizionale = 40% - 50% circa
Quindi è vero che è un OBBLIGO, MA la gente dovrebbe coglierlo come OPPORTUNITA’ DI
RISPARMIO!
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