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CIRCOLARE INFORMATIVA NOVEMBRE 2014
Con la presente circolare intendiamo offrire agli associati una breve informativa sulle tematiche
di maggiore attualità in materia immobiliare:
NOVITA’ IN CAMPO IMMOBILIARE INTRODOTTE DALLA LEGGE n. 162/2014 DI
CONVERSIONE DEL DECRETO “SBLOCCA ITALIA”.
Sul supplemento ordinario n. 84 alla Gazzetta Ufficiale n. 261 del 10 novembre 2014, è stata
pubblicata la Legge n. 162/2014 di conversione del Decreto Legge n. 132/2014, cosiddetto
"Sblocca Italia”.
La Legge in questione - che è entrata in vigore a partire dall’11 novembre 2014 - contiene
diverse disposizioni di interesse per il settore immobiliare che di seguito Vi segnaliamo.
• Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione.
L’Art. 21 del Decreto, ora convertito in Legge, prevede la deduzione Irpef dal reddito
complessivo persone fisiche di un importo pari al 20% del prezzo pagato, per chi - nel periodo
2014-2017 - acquista da imprese immobili nuovi invenduti o completamente ristrutturati e, entro
6 mesi dall’acquisto o dal termine delle opere di costruzione, li affitta per 8 anni a canone libero,
con un importo di affitto inferiore al minore dei canoni previsti dai contratti concordati,
dall'eventuale convenzione comunale (stipulata per il rilascio del permesso di costruire) e
dall'eventuale canone speciale previsto per le abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa.
La locazione deve avere carattere continuativo, il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene
meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del
decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla risoluzione del
precedente contratto.
L'agevolazione è riservata agli edifici con destinazione residenziale, che non appartengono alle
categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non ubicate nelle zone omogenee classificate E, ossia parti
del territorio destinate ad usi agricoli, e devono conseguire prestazioni energetiche certificate in
classe A o B.
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La deduzione, spalmata in otto quote annuali di pari importo, ha un tetto di spesa di 300.000,00
euro, pertanto la deduzione sarà al massimo di 60.000,00 euro. E’ deducibile anche la quota di
interessi pagata per l’eventuale mutuo sottoscritto per l’acquisto.
La legge di conversione ha precisato che non devono sussistere rapporti di parentela entro il
primo grado tra locatore e conduttore.
• Modifiche al testo Unico dell’Edilizia.
Il Decreto introduce numerose modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001)
finalizzate a facilitare gli adempimenti connessi a interventi di manutenzione straordinaria
nonché di frazionamento e accorpamento di unità immobiliari.
La novità principale riguarda riguarda proprio l’accorpamento e la divisione di immobili che
rientrano ora nell’ambito della semplice manutenzione straordinaria e possono essere eseguiti a
fronte della presentazione della Cila, la Comunicazione di inizio lavori asseverata da un tecnico.
E’ sufficiente che il documento attesti che non vengano modificate le strutture portanti
dell’edificio, non si aumenti la cubatura e che i lavori siano in regola con le norme edilizie.
In questo caso non sono più dovuti oneri di costruzione e di urbanizzazione anche se, sul fronte
dei costi, la legge di conversione ha reintrodotto l’obbligo di allegare il progetto dell’intervento
e, conseguentemente, il pagamento degli oneri amministrativi al Comune.
• Liberalizzazione del mercato delle grandi locazioni ad uso non abitativo con canone
superiore a 250.000,00 euro.
Per i nuovi contratti di locazione a uso commerciale con canone annuo superiore a 250.000,00
euro, le parti potranno concordare contrattualmente - purchè per iscritto - termini e condizioni
anche in deroga a quanto disposto dalla Legge 392/1978.
• Esenzione imposte per atto di riduzione canone di locazione.
In base all’Art. 19 del Decreto Legge, sarà esente dalle imposte di registro e di bollo l’atto con il
quale le parti dispongano esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione
ancora in essere. In questo caso è possibile anche ottenere uno sconto sull’Imu. Le norme
prevedono, infatti, che l’inquilino possa presentare al proprietario una richiesta motivata di
riduzione del canone e, se la trattativa si conclude con un accordo, è facoltà dei Comuni
riconoscere uno sconto sull’imposta dovuta dai proprietari.
• Rent to buy.
L'articolo 23 del Decreto Legge n. 133/2014 è inoltre intervenuto a disciplinare un contratto
finora atipico, il cosiddetto affitto con riscatto o "rent to buy".
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Tale nuova fattispecie contrattuale prevede l'immediata concessione del godimento di un
immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al
corrispettivo del trasferimento una parte di canone indicata nel contratto.
Alla luce della nuova disposizione, detti contratti, da trascrivere ai sensi dell'art. 2645 bis del
Codice Civile, si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero
minimo di canoni, determinato dalle parti, ma non inferiore ad un ventesimo del loro numero
complessivo.
In presenza di inadempimento risulta applicabile l'art. 2932 del Codice Civile sull'esecuzione
specifica dell'obbligo di concludere un contratto e che consente alla parte adempiente di ottenere
dal giudice una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.
In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei
canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
Nell'ipotesi, invece, di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto
alla restituzione dell'immobile acquisendo interamente i canoni a titolo di indennità, se non
diversamente convenuto.
Restiamo a disposizione per ogni chiarimento e Vi forniremo ulteriori comunicazioni riguardanti
le modalità di applicazione e l’interpretazione della nuova normativa.
REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE.
Informiamo gli associati che – a decorrere dal 1° novembre 2014 – per l’effettuazione degli
adempimenti connessi ai contratti di locazione, la nostra Sede, in luogo della presentazione
cartacea dei documenti all’Agenzia delle Entrate, utilizzerà la procedura telematica, attraverso il
software R.L.I.
Nello specifico, verranno effettuati telematicamente i seguenti servizi:
1) la prima registrazione dei contratti di locazione di immobili;
2) l’assolvimento degli obblighi successivi (proroga, cessione, risoluzione);
3) l’esercizio dell’opzione o la revoca della cedolare secca;
4) la comunicazione dei dati catastali dell’immobile locato.
In caso di prima registrazione del contratto di locazione, gli associati dovranno comunque
consegnare alla nostra Segreteria gli originali del contratto sottoscritto dalle parti, di cui verrà
trasmessa all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate una copia scansionata.
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NOTIZIE DI SEGRETERIA:
ISTAT
100%
75%
Agosto
- 0,1
- 0,075
Settembre
- 0,1
- 0,075
Ottobre
+ 0,1
+ 0,075
La quota associativa per il 2015 rimarrà invariata:
per chi ha un solo immobile: 85,00;
per chi ha 2 o più immobili, oppure immobili commerciali, o si iscrive all’Associazione
come Condominio o professionista: € 105;
può essere versata con l’allegato bollettino postale o, in alternativa, con bonifico bancario
al seguente IBAN: IT IT80G0521610903000000001506
Ill.mi Soci,
l’esigenza di una tempestiva informazione sulle novità fiscali introdotte con il Decreto “Sblocca
Italia”, ci ha imposto di anticipare di almeno un mese la consueta e tradizionale circolare
Natalizia. Mi devo quindi scusare con tutti Voi se i consueti Auguri, quest’anno, Vi vengono
recapitati addirittura nel mese di Novembre. Con l’occasione abbiamo dato atto della nuova
possibilità di effettuare la registrazione telematica dei contratti direttamente dalla sede: i costi
sono notevolmente ridotti rispetto alla vecchia registrazione manuale, che comportava
l’accesso fisico all’Ufficio del Registro. Un paio di notizie ancora: faremo anche quest’anno il
Corso Amministratori di condominio (articolato, in base alle nuove Leggi, in ben 72 ore che
teniamo concentrate da gennaio a maggio p.v.), chi magari non vuole fare professionalmente
l’amministratore, ma ha il piacere di fare un “ripasso” della normativa e della prassi vigente in
materia condominiale ha la possibilità di iscriversi a singole lezioni. Continua poi il lavoro
delle 14 Associazioni di categoria che vigilano sulla riforma del Catasto: siamo in prima linea
e già abbiamo incontrato il Direttore del Catasto di Como a cui abbiamo illustrato le nostre
preoccupazioni: gli abbiamo ricordato che la Legge di riforma del catasto parla di “invarianza
di gettito” e la Legge va rispettata, questa è stata la nostra presa di posizione ufficiale. Nota
finale: sosteneteci! Confermate l’iscrizione anche se è faticoso, soprattutto in un momento di
crisi che tocca tutti, portateci se vi è possibile nuovi soci! Cercheremo di fare del nostro meglio
al Vs. servizio e a difesa della proprietà dagli attacchi fiscali su patrimoniali o aggravi simili.
Per finire, con largo anticipo, come Vi anticipavo: Buone Feste quando arriveranno!
Il Presidente
Avv. Claudio Bocchietti
www.confediliziacomo.it [email protected]
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