CATASTO
“Rendita catastale
presunta”
delle unità immobiliari
Il calcolo corretto
L’articolo 19 (Aggiornamento del Catasto) della legge n° 122
del 30 luglio 2010 (conversione in legge, con modificazioni,
del decreto legge 31 maggio 2010 n° 78, recante “misure
urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di
competitività economica”), ha differito al 31 dicembre 2010,
il termine per gli accatastamenti dei fabbricati cosiddetti
“nascosti” al Catasto (quindi mai censiti) e di quelli che
pur censiti o censiti parzialmente, sono stati oggetto di
interventi edilizi che ne hanno modificato la consistenza e/o
la destinazione d’uso.
Per altro rimangono operative, le disposizioni previgenti che
impongono di accatastare anche i fabbricati ex rurali, per i
quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della
ruralità ai fini fiscali; si tratta di accatastare un numero enorme
di fabbricati, operazione che, come i geometri facevano
notare, non sarebbe stato possibile effettuare correttamente
entro i termini prefissati.
Questo principalmente a causa delle problematiche criticità che
condizionano negativamente tali fabbricati, i loro proprietari
ed il lavoro dei tecnici che devono eseguire le operazioni.
Si tratta di costruzioni abusive, incomplete, difficilmente
sanabili dal punto di vista edilizio urbanistico, di fabbricati
vecchi intestati a ditte non corrispondenti, con proprietari
sconosciuti od emigrati, oppure con situazioni ed anomalie
tali, che i titolari di diritti reali su di loro, non possono o non
vogliono intervenire con spese che ritengono superflue.
Questi immobili è evidente, evadono così la fiscalità a loro
correlata, in quanto manca l’elemento fondamentale di
calcolo, che è la rendita catastale.
Per questo, il comma 10 dell’articolo 19 della norma in parola,
prevede che una volta scaduto il termine del 31 dicembre 2010,
all’immobile non accatastato o non accatastato correttamente,
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possa venire attribuita, ai fini fiscali, una rendita presunta.
Questa rendita catastale provvisoria può essere determinata
dall’Agenzia del Territorio oppure da tecnici esterni,
appositamente incaricati, per cui è indispensabile ricordare
quale sia la corretta procedura e gli elementi da conoscere, per
determinare la rendita catastale degli immobili.
La “rendita catastale presunta” viene calcolata in via provvisoria,
per permettere di applicare immediatamente la fiscalità
dovuta dall’unità immobiliare non censita o non censita
correttamente, in attesa della rendita definitiva che verrà
attribuita in seguito alla presentazione dell’accatastamento
(redatto con le corrette procedure tecniche previste) della
stessa unità immobiliare, al Catasto Urbano.
È necessario che venga calcolata all’attualità con molta
attenzione e professionalità, sia debitamente sottoscritta
dal tecnico redattore e che la procedura adottata ed il
risultato ottenuto, vengano archiviati e conservati (anche
provvisoriamente) dall’Ufficio e dalla parte interessata, almeno
fino al definitivo classamento.
È indispensabile che la “rendita presunta” sia determinata nella
misura più probabilmente vicina (se non addirittura identica)
a quella che sarà la “rendita catastale definitiva”, in modo
da evitare che si riscontrino in futuro delle differenze con la
“rendita definitiva”, che potrebbero portare a contenziosi di
carattere amministrativo e fiscale, in danno dell’intestatario
dell’immobile e dell’Amministrazione.
A tutela del tecnico redattore e nell’interesse del proprietario
dell’immobile, nel rilievo e nel calcolo della consistenza
immobiliare e della conseguente “rendita catastale presunta”,
è consigliabile l’arrotondamento in eccesso delle cifre decimali
risultanti, anche in considerazione della modesta influenza
dell’arrotondamento stesso nella fiscalità conseguente.
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di Bruno Razza
(Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati)
QUALIFICAZIONE, CLASSIFICAZIONE ED UNITÀ TIPO
(UNITÀ IMMOBILIARI COMPRESE NEI GRUPPI A, B e C)
Qualificazione
La qualificazione viene distinta con riferimento alle u.i. esistenti
nel Comune Amministrativo e nelle Zone Censuarie.
Categorie
Di categorie ne esistono tante e sono distinte secondo le differenti
caratteristiche intrinseche che determinano le destinazioni d’uso
ordinarie e permanenti delle unità immobiliari stesse. Il relativo
elenco è pubblico.
Classificazione
La classificazione è la suddivisione di ogni categoria delle u.i.
in tante classi di merito, secondo i gradi di notevole diversità di
reddito delle unità, comprese nella stessa categoria.
(La classificazione non si esegue per le categorie comprese nei
gruppi “D” ed “E”).
Il numero delle classi, all’interno di ogni categoria, è determinato
tenendo conto dello scarto qualitativo e di reddito esistente tra
le varie u.i.
Quindi con la classificazione, si va da quelle più produttive a quelle
meno produttive, considerando in linea di massima, che tra una
classe e quella successiva, debba esserci (in termini di redditività
unitaria) una differenza significativa che normalmente, si aggira
attorno al 20%.
Unità Tipo
Le Unità Tipo sono scelte per ogni categoria e classe, in modo
da poter disporre di un termine reale di identificazione, di ciò
che rappresenta materialmente e fisicamente, una determinata
categoria e classe.
Tali unità tipo, rappresentano il merito medio delle u.i. comprese
in ogni categoria e classe.
Le unità tipo sono servite anche come elemento di studio per
la determinazione delle tariffe di reddito catastale e servono
tuttora, come termine di paragone per attribuire il classamento
delle nuove costruzioni.
Quindi l’attribuzione ad una unità immobiliare di una
categoria piuttosto che un’altra, è fondamentalmente originata
dal confronto tra questa e le unità tipo che caratterizzano
le diverse categorie e classi del gruppo cui l’unità stessa
appartiene.
Tariffe di reddito catastale delle u.i. urbane a destinazione
ordinaria (gruppi A, B e C)
Le Tariffe di reddito catastale sono state determinate (e sono
conservate in ogni Ufficio provinciale del Catasto Urbano)
per ogni categoria e classe delle u.i. comprese nei gruppi
A, B e C e sono riferite al vano utile (per il gruppo A), al
metro cubo (per il Gruppo B) ed al metro quadrato (per il
gruppo C).
Rendita Catastale delle u.i. urbane censibili nei gruppi D ed E
Per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare,
la rendita catastale si calcola a stima diretta, moltiplicando
la consistenza per valori di locazione unitari di unità
comparabilmente simili.
In mancanza di questi elementi, la consistenza immobiliare
si moltiplica per i valori di mercato, identificati stimando
per comparazione dell’immobile in oggetto con beni di
caratteristiche simili di valore noto, applicando poi un saggio
di fruttuosità al valore fondiario così determinato.
I valori stimati debbono essere riferiti al biennio 1988/89
e devono comprendere l’edificato (secondo la destinazione
d’uso), l’area di pertinenza e le impiantistiche fisse.
Applicando al valore così ottenuto il saggio del 2%, si ottiene
la rendita catastale degli immobili di Categoria “D”.
La rendita catastale delle unità immobiliari di Categoria
“E”, viene determinata applicando al valore di cui sopra il
saggio del 3%.
CALCOLO
DELLA CONSISTENZA DELLE UNITÀ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE
ORDINARIA (GRUPPI
A, B e C)
Gruppo A: Abitazioni in genere – unità di misura: il vano
Vano utile: stanza, cucina, camera da letto, studio e simili.
Si tiene conto della categoria in cui è classificata l’unità
immobiliare, per Comune Amministrativo: mq. massimi e
minimi (ogni Ufficio ha la propria tabella).
Quando la superficie di calpestio di una stanza è inferiore
alla superficie minima tabellare, si computa per quella, 1/3 di
vano utile (accessorio diretto).
Se invece la superficie di calpestio di una stanza, è superiore
alla superficie massima tabellare, si calcola l’eccedenza
rispetto ad 1 vano, applicando la formula (Sr – SM): SM,
in cui Sr sta per Superficie rilevata ed SM sta per superficie
massima tabellare.
La cucina, purché sia funzionale e dotata di tutti gli impianti
tipici della sua destinazione d’uso, è sempre considerata come
un vano utile.
Accessori diretti: (sono pari ad 1/3 di vano)
Si tratta di quei locali strettamente necessari alla funzionalità
dell’alloggio, quali bagno, dispensa, ingresso, disimpegno,
ecc.
Accessori complementari: (sono pari ad 1/4 di vano)
Si tratta di quei locali, che pur essendo necessari all’utilizzazione
dei vani principali, ne completano la funzionalità (cantine,
soffitte, stenditoi, legnaie, locali di sgombero, ecc., anche
esterni al fabbricato principale).
Dipendenze comuni:
Sono le aree di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare
(cortili, stenditoi, bucatoi, depositi, salette condominiali, ecc.).
In questi casi è consentito aumentare la consistenza dell’unità
immobiliare fino ad un massimo del 10% di quella effettiva (fino
a quando questi agiamenti non siano significativamente tali da
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ANNO II
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SETTEMBRE - OTTOBRE 2010
influire in maniera determinante all’innalzamento di una classe).
La consistenza delle unità immobiliari comprese nel gruppo
A, si arrotonda al 1/2 vano.
Gruppo B: abitazioni collettive, uffici pubblici, scuole,
musei, ecc.
La consistenza delle u.i.u. è data dal volume dell’immobile.
Qualora si tratti di fabbricato intero, il volume si calcola
vuoto per pieno sopra e sotto il livello del suolo.
Qualora si tratti di una parte di fabbricato, il volume si calcola
moltiplicando la superficie utile di ciascun vano per l’altezza
media dello stesso, da pavimento a soffitto.
Per eventuale presenza di agiamenti scoperti o dipendenze
comuni, si possono computare, incrementando la consistenza
volumetrica, fino ad un massimo del 10%.
La rendita catastale delle unità immobiliari urbane
(Gruppi A, B e C) si calcola moltiplicando la consistenza
calcolata come sopra, per la tariffa d’estimo della
categoria e classe che si attribuiscono alla stessa, vigenti
nello specifico Comune o Zona Censuaria.
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Gruppo C: locali ad uso commerciale o artigianale, magazzini,
stalle, autorimesse, tettoie, ecc.
La consistenza delle u.i.u. è data dalla superficie libera utile
interna, cioè di quella di calpestio. Per il locale principale
od accessorio, si calcola la superficie di calpestio di ciascun
locale facente parte dell’unità immobiliare. È possibile un
incremento della consistenza per agiamenti fino al massimo
del 10%.
Per la categoria C/1 (negozi e botteghe) vige un’eccezione alla
regola di cui sopra.
I locali accessori di queste u.i.u. (retro bottega, depositi,
servizi, ecc.) vanno computati con una superficie
ragguagliata alla loro minore redditività rispetto al locale
principale, con riferimento al rapporto tra la superficie
degli accessori e quella del locale principale. Il coefficiente
di ragguaglio normalmente applicato è del 50%.
Per le C/1 è possibile un incremento della consistenza per
agiamenti, fino ad un massimo del 20%.
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