Tempocasa)Varese!Viale!Valganna,!29.!0332/282825!www.tempocasavarese.it ! 1!
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Vuoi%dei%consigli%per%acquistare%in%sicurezza%una%
casa?%%Eccoli…%
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Ecco!alcuni!piccoli!accorgimenti!per!acquistare!con!più!serenità!un!immobile!ad!uso!
residenziale.!
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1)Innanzitutto!occorre!distinguere!tra!l’acquisto!di!un!immobile!nuovo!e!un!immobile!usato.!
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2)Controllare!se!l’immobile!è!soggetto!ad!edilizia!privata!e!se!è!gravato!da!particolari!vincoli!
(es.!edilizia!convenzionata,!diritto!superficiario!…).!
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3)Controllare!la!conformità!tra!scheda!catastale!che!deve!essere!rasterizzata!(!timbrata!
elettronicamente!dal!catasto!a!lato)e!stato!di!fatto!dell’immobile.!
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4)Controllare!che!nella!visura!catastale%storica!dell’immobile!non!compaiano,!a!destra!nella!
sezione!“dati!derivanti!da”!indicazioni!che!dimostrino!l’esecuzione!di!opere!interne!(per!es.!
frazionamento!e!fusione,!ridistribuzione!spazi!interni!ecc….);!nel!caso!ci!fossero!occorre!
verificare!che!le!stesse!siano!state!regolarmente!denunciate!al!comune!di!competenza!(vedi!
punto!successivo).!
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5)Controllare!che!eventuali!variazioni!o!modifiche!interne!dell’immobile!siano!state!
regolarizzate!presso!il!comune!di!competenza.!Come!verificarlo?!Recandosi!allo!sportello!
unico!per!l’edilizia!del!comune!in!cui!è!ubicato!l’immobile!ed!accedendo!a!tutti!gli!atti!relativi!
all’immobile!medesimo,!chiedendo!i!progetti!depositati,!permessi/!autorizzazioni!a!costruire,!
dia,!cia,!scia!ecc…!
Se!l’immobile!risulta!edificato!dopo!!Settembre!1967!è!molto!importante!verificare!la!
presenza!del!certificato!di!abitabilità/agibilità!e!se!questo!mancasse!occorrerebbe!tenerne!
conto!nella!eventuale!trattativa!e!specificarlo!all’interno!della!proposta!d’acquisto!e!contratto!
preliminare!altrimenti!costituirebbe!un!vizio!sull’immobile!che!consentirebbe!di!chiedere!
successivamente!l’annullamento!del!contratto!con!richiesta!di!restituzione!del!doppio!della!
caparra,!dei!danni!ecc…!Inoltre!alcune!banche!non!erogano!il!mutuo!in!assenza!di!questo!
certificato.!
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6)Controllare!la!conformità!degli!impianti!(idraulico,!elettrico,!gas!e!caldaia!se!
termoautonomo)!alle!norme!di!legge!verificando!la!presenza!delle!relative!certificazioni.!
Qualora!queste!ultime!non!esistessero!sarà!necessario!specificarlo!all’interno!dell’eventuale!
proposta/!contratto!preliminare!e!ciò!non!impedirà!la!compravendita!ma!influirà!soltanto!
sull’andamento!della!trattativa!perché!graverà!sull’acquirente!l’onere!di!provvedere!
all’adeguamento!degli!impianti!successivamente!al!rogito!notarile.!!
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7)Controllare!che!il!venditore!sia!in!regola!con!il!pagamento!di!tutte!le!spese!condominiali!
(ovviamente!se!si!tratta!di!condominio)!e!il!giorno!del!rogito!notarile!dovrà!fornire!una!
dichiarazione!timbrata!e!firmata!dall’amministratore!che!attesti!che!il!venditore!abbia!pagato!
tutte!le!spese!ordinarie!e!straordinarie!alla!data!dello!stesso.!Infatti!se!al!momento!del!rogito!
notarile!ci!fossero!delle!spese!condominiali!arretrate,!l’amministratore!potrà!chiedere!il!
relativo!pagamento!al!nuovo!acquirente!e!con!la!nuova!riforma!del!condominio!quest’ultimo!
ne!risponderebbe!non!più!soltanto!per!gli!ultimi!due!esercizi!ma!per!l’intero!arretrato.!!
Controllare!che!le!spese!condominiali!effettive!siano!quelle!comunicate!verbalmente!dal!
venditore!e!che!nel!verbale!dell’ultima!assemblea!!non!siano!indicate!spese!straordinarie!
deliberate;!in!quest’ultimo!caso!spetterebbero!al!venditore!salvo!diverso!accordo!tra!le!parti!e!
andrebbe!specificato!nella!proposta/preliminare.!
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8)Controllare!se!nel!condominio!ci!sono!condomini!morosi!perché!in!questa!ipotesi!
l’acquirente!dovrà!contribuire!insieme!agli!altri!condomini!al!saldo!delle!spese!non!pagate!
essendo!il!condominio!una!comunione!forzosa,!fino!a!che!non!vengano!recuperati!i!crediti,!
esempio!vendita!immobile!all’asta.!
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9)Occorre!inoltre!specificare!in!atto!se!il!venditore!ha!delle!detrazioni!fiscali!in!corso!!
(esempio!caldaia!nuova,!tetto,!facciata!ecc)!e!a!chi!rimarrà!il!beneficio!fiscale.!
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10)Prima!di!versare!eventuali!caparre,!esigere!le!ispezioni!ipotecarie!per!controllare!che!
nessuno!abbia!“aggredito”!l’immobile.!!In!caso!di!ipoteca!iscritta!da!una!banca!a!favore!di!un!
mutuo!(!ipoteca!volontaria)!non!bisogna!allarmarsi!in!quanto!verrà!cancellata!entro!30!giorni!
dalla!data!del!rogito!grazie!decreto!Bersani!del!2007!se!il!debito!sarà!estinto!con!parte!del!
ricavato!dalla!vendita,!se!non!possibile!prima.!In!caso!di!ipoteche!di!diversa!natura!occorre!
fare!indagini!più!approfondite!in!quanto!l’immobile!potrebbe!trovarsi!in!una!situazione!più!
complessa,!difficile!da!risolvere!(per!esempio!ipoteche!a!favore!di!Equitalia,!del!condominio!o!
di!altri!creditori).!Se!presente!l’agenzia!immobiliare!quest’ultima!ha!l’obbligo!di!effettuare!le!
ispezioni!ipotecarie!e!comunicarvi!la!situazione.!Ovviamente!le!ispezioni!saranno!eseguite!
successivamente!anche!dal!notaio!prima!del!rogito.!
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11)Provenienza:!
Controllare!che!la!provenienza!dell’immobile!non!sia!una!donazione!e!che!non!siano!presenti!
donazioni!tra!gli!atti!traslativi!dei!20!anni!precedenti.!Infatti!se!presente!una!donazione,!entro!
10!anni!dalla!morte!del!donante!eventuali!eredi!legittimi!e!illegittimi!potrebbero!rivendicare!
la!loro!quota!di!eredità!legittima!di!cui!potrebbe!fare!parte!l’immobile!compravenduto!con!
una!azione!di!riduzione,!pertanto!l’acquirente!dell’immobile!donato!potrebbe!essere!!
chiamato!a!restituire!il!bene!acquistato,!a!seguito!di!una!azione!di!collazione,!o!a!versare!
l’equivalente!in!denaro.!Da!oggi!è!disponibile!una!polizza!assicurativa!(pagabile!in!soluzione!
unica!e!non!particolarmente!onerosa)!che!garantisce!gli!acquirenti!per!il!periodo!in!cui!può!
essere!esercitata!l’azione!di!riduzione.!Per!la!compravendita!tra!privati!viene!già!utilizzata!
mentre!le!banche!stanno!incominciando!a!conoscerla.!Infatti!il!problema!è!che!le!banche!non!
concedono!mutuo!quando!la!provenienza!è!una!donazione.!
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12)!In!caso!di!acquisto!di!un!immobile!NUOVO:!
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_Occorre!verificare!innanzitutto!in!che!fase!della!costruzione!si!trova!l’immobile:!!
infatti!se!non!è!ancora!stata!presentata!in!comune!la!“fine!lavori”!il!costruttore!deve!
obbligatoriamente!prestare!fideiussione!bancaria!o!assicurativa!(meglio!bancaria),!a!garanzia!
delle!somme!versate!a!titolo!di!caparra/acconto,!in!base!al!decreto!122/2005.!
Tempocasa)Varese!Viale!Valganna,!29.!0332/282825!www.tempocasavarese.it ! 3!
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_Chiedere!il!certificato!di!agibilità/abitabilità!se!i!lavori!sono!terminati.!Spesso!si!rogita!in!
assenza!del!certificato!e!solo!con!la!richiesta!di!agibilità;!ne!consegue!che!l’agibilità!verrà!
rilasciata!per!tacito!assenso!entro!30gg!se!non!è!prevista!l’uscita!dell’ASL!o!entro!60!giorni!se!
è!prevista!l’uscita!dell’ASL.!Si!consiglia!di!rogitare!sempre!con!il!certificato!oppure!se!non!è!
possibile,!recarsi!allo!sportello!unico!per!l’edilizia!del!comune!di!competenza!per!richiedere!
copia!del!certificato!medesimo!alla!scadenza!del!termine!tecnico!sopra!citato!per!accertarsi!
che!non!ci!sia!stato!alcun!diniego!al!rilascio!dell’agibilità.!
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_Altra!cosa!importante!è!la!garanzia!che!il!costruttore!deve!fornire!sui!difetti!di!fabbricazione!
per!10!anni!che!decorrono!dalla!data!della!fine!lavori!e!non!dalla!data!dell’acquisto.!
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_Chiedere!l’importo!delle!spese!relative!ad!allacciamenti!e!accatastamento,!le!quali!sono!
generalmente!escluse!dal!prezzo!di!acquisto!salvo!diverso!accordo.!
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_Allegare!alla!proposta/preliminare!anche!le!schede!catastali!(se!gli!immobili!sono!già!
accatastati)!o!piante!da!progetto!oltre!ovviamente!il!capitolato.!
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_Nel!caso!sia!presente!nell’immobile!un!piano!mansardato!controllare!se!sia!abitabile!o!
soltanto!agibile;!nella!seconda!ipotesi!il!valore!dell’immobile!sarà!più!basso!e!quindi!
bisognerà!tenerne!conto!nella!trattativa.!
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A!questo!punto!potete!finalmente!procedere!alla!proposta!d’acquisto.!
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Nella%sezione%“Contrattualistica”%del%nostro%sito%(www.tempocasavarese.it)%potete%
visionare%quelli%che%utilizziamo%noi,%prodotti%dall’associazione%di%categoria%FIMAA.%
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Proposta%di%acquisto%immobiliare.%Questa!proposta!di!acquisto!si!perfezionerà!in!contratto!
preliminare!in!caso!di!accettazione!del!venditore,!a!seguito!della!avvenuta!conoscenza!della!
accettazione!medesima!da!parte!dell’acquirente.!Pertanto!sarà!solo!facoltà!delle!parti!
riprodurre!il!contenuto!della!proposta/!preliminare!in!una!ulteriore!scrittura.!
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Proposta%di%acquisto%immobiliare%condizionata.!Se!dovete!richiedere!l’!intervento!di!un!
istituto!di!credito!e!non!siete!sicuri!di!poter!ottenere!il!mutuo!è!consigliabile!l’utilizzo!di!
questo!formulario.!In!questo!modo!eviterete!di!perdere!la!caparra!e!di!pagare!la!provvigione!
in!caso!di!esito!negativo!della!richiesta!di!mutuo.!!
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Da!ricordare:!
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L’assegno!che!verrà!allegato!alla!proposta/preliminare!a!titolo!di!caparra!o!acconto!dovrà!
essere!necessariamente!intestato!al!venditore!e!non!ad!altri!soggetti.!!
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La!proposta!sarà!conclusa!e!si!perfezionerà!in!contratto!preliminare!di!compravendita!solo!
quando!il!proponente!acquirente!avrà!avuto!comunicazione!dell’avvenuta!accettazione!da!
parte!del!venditore,!con!raccomandata,!telegramma!o!recandosi!in!agenzia!per!mettere!
un’altra!firma!nell’apposito!spazio.!
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Nel!caso!di!più!venditori!le!firme!per!l’accettazione!dovranno!essere!poste!da!tutti,!salvo!la!
presenza!di!una!procura!notarile,!e!il!mediatore!garantisce!l’autenticità!delle!sottoscrizioni.!
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Il!contratto!preliminare!deve!essere!sempre!obbligatoriamente!registrato!presso!l’Agenzia!
delle!Entrate!sia!che!l’affare!si!stato!concluso!a!mezzo!di!un!mediatore!sia!che!sia!stato!
concluso!senza;!la!relativa!spesa,!a!carico!dell’acquirente,!!comprende!l’imposta!di!registro!di!
Euro!200,!l’imposta!sulla!caparra!confirmatoria!versata!corrispondente!allo!0,50%!della!
stessa!o!l’imposta!sull’acconto!versato!pari!al!3%!dello!stesso!e!le!marche!da!bollo.!
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In!caso!di!acquisto!di!un!immobile!nuovo!(ma!anche!sull’usato!in!alcuni!casi),!si!consiglia!di!
effettuare!la!trascrizione!dello!stesso!(anche!se!più!onerosa),!oltre!alla!registrazione!del!
contratto!preliminare!(vedi!punto!12),!al!fine!di!garantire!l’!opponibilità!dell’acquisto!ai!terzi!
evitando!che!l’immobile!venga!venduto!contemporaneamente!a!più!soggetti!o!consentendo!di!
avere!la!prelazione!nella!eventuale!vendita!all’asta!a!seguito!di!fallimento!del!costruttore.!Con!
la!trascrizione!ci!si!tutela!anche!da!eventuali!trascrizioni!pregiudizievoli!che!possono!
intervenire!tra!la!data!del!preliminare!e!quella!del!rogito.!
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E!‘importante!controllare!quello!che!firmate!e!che!ne!pretendiate!una!copia.!
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I!formulari!che!firmerete!presso!un!agenzia!immobiliare!dovranno!essere!stati!regolarmente!
depositati!presso!la!Camera!di!Commercio!di!riferimento.!
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Questa'guida'è'stata'creata'da:'
Dott.ssa'Daniela'Colombo'(laureata'in'giurisprudenza'e'mediatore'immobiliare)'
Erik'Zerbato('mediatore'immobiliare'e'formatore)'
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Questa!guida!è!puramente!indicativa!e!informativa,!pertanto!si!consiglia!sempre!la!consulenza!di!un!avvocato.!
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Il!presente!documento!non!è!riproducibile!neanche!parzialmente!su!altri!siti!o!altro!senza!la!previa!
autorizzazione!scritta!da!parte!della!direzione,!in!assenza!della!quale!sono!esclusivamente!consentiti!i!link.!
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