Arch. Marta Garofalo
TRIBUNALE DI SALERNO
Terza sezione civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari
G.E. Dott. Alessandro Brancaccio
Relazione di stima immobiliare
RGE n. 337/2012
Creditore procedente
Debitore
Banca della Campania SpA
OMISSIS
Il bene pignorato è un appartamento uso studio e/o ufficio al II piano di uno stabile
d’epoca, con annesso deposito interrato, sito nel Comune di Cava de’ Tirreni (SA) in Via
Rosario Senatore n.12, identificato al N.C.E.U. di Cava de’ Tirreni (SA) al foglio n. 23
particella n.335 sub 17 cat. A/10 - classe 3 - 2,5 vani - rendita 1.013,55 € che confina: a
nord con altra proprietà, ad est con il subalterno n.16, a sud con la particella n. 278, ad
ovest con la particella n.279.
Proprietari attuali
Società OMISSIS (esecutato): quota intera piena proprietà .
Titolo di provenienza del bene
Atto di compravendita a rogito notaio Paolo Califano del 30/03/2007 rep. 15465/5771
trascritto a Cava de’Tirreni (SA) il 5/04/2007 ai nn. 18635/11482 e registrato a Cava de’
Tirreni (SA) in data 4/04/2007 al n. 1933 serie 1T.




Eventuale comproprietà
Iscrizione e trascrizioni
Regolarità tecnico-urbanistiche
Abitabilità - agibilità
Stato di occupazione
libero
Custode giudiziario
Avv. Paola Parentela
Udienza per fissare modalità di vendita
26 marzo 2013
Data trascrizione pignoramento
25/07/2012
Quote pignorate
intero
Importo pignoramento
142.921,49 Euro
Valore del bene a base d’asta
Lotto unico
172.521,20 Euro
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Il C.T.U., con giuramento del 6 novembre 2012, deposita entro l’otto c.a., 45° giorno ante
udienza del 26 marzo 2013,
Dott. Arch. Marta Garofalo
1
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Indice
Premessa
p.3
1.
Svolgimento operazioni peritali
p.5
2.
Quesito 1 2 3
p.6
3.
Descrizione dei luoghi oggetto di stima
p.6
3.1.
Dati catastali preliminari
3.2.
Caratteristiche dell’ubicazione
3.3.
Caratteristiche generali del territorio
3.4.
Caratteristiche del bene da stimare
4.
Provenienza del bene immobile al debitore
p.7
5.
Valutazione di divisione del bene
p.16
6.
Stato di possesso del bene
p.17
7.
Valutazione del canone di locazione
p.18
8.
Regime patrimoniale del debitore
p.19
9.
Formalità, vincoli ed oneri a carico dell’acquirente
p.19
10.
Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all’acquirente
p.20
11.
Acquisizione di visure catastali ed ipotecarie aggiornate
p.21
12.
Regolarità urbanistica ed edilizia del bene
p.24
13.
Determinazione del valore di stima
p.27
14.
Quantificazione spese per rimozione beni
p.29
15.
Conclusioni
p.34
16.
Inquadramento area
p.45
17.
Riepilogo Lotto di vendita
p.46
18.
Elenco Allegati
p.47
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Arch. Marta Garofalo
Tribunale di Cava de’ Tirreni (SA)
Terza sezione civile
Ufficio esecuzioni immobiliari
G.E. Dott. Alessandro Brancaccio
Procedura esecutiva R.g.E. n. 337/2012
Premessa
-
La scrivente Dott. Arch. Marta Garofalo, C.F. GRF MRT 74D60 H7013U, con
studio in Salerno (SA) in Via Vincenzo Dono n.8, iscritta all’Ordine degli
Architetti Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Cava de’ Tirreni (SA)
al n.1768 ed iscritta nell’elenco dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del
Tribunale di Salerno, è stata nominata Consulente Tecnico Ufficio dal
Giudice dell’esecuzione Dott. Alessandro Brancaccio in data 6/11/2012 nel
procedimento esecutivo n. 337/2012 iniziato ad istanza della Banca della
Campania S.p.A. rappresentata e difesa dall’avv. Domenico Spagnuolo in
virtù di procura speciale del Presidente della suddetta Banca prof. Raffaele
Picella, contro la società OMISSIS.;
-
Con la stessa nomina, previo giuramento di rito, il G.E. ha stabilito che il
termine ultimo per il deposito della presente relazione è il 45° giorno
antecedente l’udienza di determinazione delle modalità di vendita fissata
per il 26/03/2013, ed ha ricevuto incarico di rispondere ai seguenti quesiti
riportati nel MOD 0112 consegnato:
1
Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione ex art.567 cod.proc.civ. è necessaria e però manca in atti o è
inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti
senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle
operazioni;
2 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea è proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3 Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è
necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via
preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è
mancante e/o inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti
postigli da 4 a 12;
Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea:
4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di
pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al g.e.;
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Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquistato la
proprietà;segnali,altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Valuti la possibilità di un divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità,
la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in
denaro;
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in
data antecedente al pignoramento, di cui dovrà specificare la data di scadenza
della durata, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e dei
diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù) che delimitino la piena
fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità
alla trascrizione del pignoramento;
Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in caso
di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un
terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni a norma
dell’articolo 2923 comma 3 cod.civ;
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo
l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali
convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione;
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli
connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e
simili. Indichi in particolare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o
manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le spese straordinarie già
deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non
pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in
corso;le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano
ancora in corso ed in che stato), le convezioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi
ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché eventuali obbligazioni
propter rem);
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale,
che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
(come iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri
conservativi, etc.) indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti
di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per
soggetto ( a favore e contro), quest’ultima in forma sintetica ed integrale, riferite
almeno al ventennio antecedente la data di conferimento incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo
incrociato;
Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la
destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione
urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n.380, nonché le notizie
di cui all’art.46 di detto T.U. e di cui all’art.40 della L. 28.2.85 n.47 e succ. mod.; in
caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all’art.46,
comma 1, del citato T.U. , ovvero di cui all’art.40, co.2, della citata L. 47/85, faccia
di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario
potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.
46,com.5 , del citato T.U. e di cui all’art. 40 com.6 della citata L. 47/85; quantifichi,
poi, le eventuali spese di sanatoria e condono.
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14 Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di
riscontro(quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di
atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando,
al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una
migliore individuazione dei beni, lotti separati; Esponga, altresì, analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli
ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l’abbattimento forfettario per
assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali
insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel
caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell’intero e della sola
quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise;
15 Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la
dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti
nell’immobile pignorato;
16 Corredi la relazione - da presentare anche in formato e su supporto informatici (e
segnatamente in formato testo o word x windows microsoft, nonché “.pdf” per
adobe acrobat)-di un planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione , via o
località, confini, estensione e dati catastali ( limitati: per i terreni alla partita foglio
particella estensione e tipo di coltura; per i fabbricati alla partita , al foglio alla
particella ed all’eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero
civico, al piano ed al numero di interno), l’attuale proprietario e, comunque il
titolo di provenienza del bene, l’eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le
trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità ediliziourbanistiche, l’abitabilità e l’agibilità, il valore del bene da porre a base d’asta;
17 Estragga reperto fotografico- anche in formato digitale, secondo le specifiche di
cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente – dello stato dei
luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni.
1. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
La scrivente ha svolto le operazioni peritali, completate le necessarie indagini
preliminari ed i rilievi del caso, secondo la seguente cronologia:
- in data 13/11/2012, 22/11/2012, 17/01/2013 presso gli Uffici dell’Agenzia del
Territorio, per le consultazioni delle Ispezioni Ipotecarie e delle Visure Catastali;
- in data 27/11/2012, 7/12/2012, 16/01/2013 presso gli Uffici dello Sportello Unico
dell’Edilizia e di Pianificazione del Territorio del Comune di Cava de’ Tirreni;
- in data 14/11/2012 presso gli Uffici della Camera di Commercio di Salerno;
- in data 23/11/2012 presso lo studio del Notaio Matteo Fasano;
- in data 4/12/2012 alle ore 15.00 primo accesso sui luoghi di stima con custode
giudiziario avv. Paola Parentela coadiuvata dall’avv. Maria-Angela Indovino, previo
avviso alle parti a mezzo fax, raccomandata a/r, email certificata regolarmente
ricevuti; durante l’accesso, come da verbale allegato, è stato rilevato solo
l’appartamento al secondo piano, in quanto l’attuale proprietario non era in
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possesso delle chiavi del vano sottoscala che da’ accesso all’annesso locale
deposito interrato, pertanto è stato necessario un breve rinvio per consentire il
recupero delle suddette chiavi[cfr allegato n.1];
- in data 17/12/2012 alle ore 11.30 secondo accesso sui luoghi di stima come da
verbale di primo accesso in continuità alle operazioni peritali, ove la scrivente ha
svolto rilievo metrico e fotografico a riscontro del precedente; a questa data gli
attuali proprietari non hanno ancora reperito le chiavi d’accesso al vano
sottoscala, pertanto la scrivente ha concesso un ultimo rinvio a seguito di garanzie
certe per il recupero, altresì avrebbe pianificato accesso forzato già autorizzato
dal’Illustre G.E.;
- in data 10/01/2013 alle ore 11.00 terzo accesso sui luoghi di stima previo avviso
alle parti a mezzo fax, email certificata e raccomandata a/r regolarmente ricevute,
la scrivente ha avuto libero accesso al vano sottoscala ed individuato il locale
deposito annesso all’appartamento di cui ha eseguito dettagliato rilievo metrico e
fotografico, quindi ha chiuso le operazioni peritali di rilievo del bene oggetto di
procedura.
A seguito della documentazione acquisita ed elaborata, nonché dei rilievi eseguiti,
la scrivente risponde a ciascuno dei quesiti riportati nel mod. 0112 già richiamato.
2. Quesiti 1.2.3.
In data 15/11/2012 la scrivente ha estratto in Cancelleria del Tribunale di Salerno
copia integrale del fascicolo fallimentare n. 337/2012: la documentazione raccolta,
relativa al bene oggetto di procedura esecutiva è completa ed idonea, per cui è
possibile procedere alle operazioni peritali.
Agli atti della produzione dell’avv. Domenico Spagnuolo in data 29/10/2012 sono
stati depositati i seguenti documenti da riscontro per la presente relazione:
1.
Nota di trascrizione nn. 28664/23943 del 25/07/2012 del verbale di
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pignoramento immobili;
2.
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Atto di pignoramento immobiliare, atto di precetto, istanza di vendita;
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3.
Copia del titolo esecutivo del mutuo fondiario e dell’ipoteca volontaria
rep. 44.401 del notaio Fasano Matteo in Salerno;
4.
Certificazione notarile del dott. Luca Reistano al 26/10/2012.
La scrivente ha svolto verifiche delle formalità iscritte sull’immobile presso l’
Agenzia del Territorio di Salerno che si riportano [cfr allegato N.2], e pertanto è
sottoposto a pignoramento ed oggetto di valutazione:
Appartamento ristrutturato uso studio e/o ufficio al secondo piano di un palazzo
storico, con annesso deposito interrato, in Via Rosario Senatore n.12 in Cava de’
Tirreni (SA), località centro, identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio
n.23, particella n.335 sub 17 categoria A/10 (uffici e studi privati), classe 3,
consistenza 2,5 vani, rendita 1.031,55 €.
3. Quesito 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente
descriva l’immobile pignorato etc. […].
3.1 Dati catastali preliminari
Il bene oggetto della procedura esecutiva è uno studio e/o ufficio al primo piano
di un fabbricato storico con annesso deposito al piano interrato, nel centro del
Comune di Cava de‘ Tirreni, in Via Rosario Senatore n.12, identificato al N.C.E.U.
del predetto Comune al:
-
Rif. Visura C.F. n. SA0019190, foglio n. 23 particella n. 335 sub 17
categoria A/10 classe 3 consistenza 2,5 vani rendita 1.013,55 €, intestata
dal 29/01/2008 alla società OMISSIS (P.IVA OMISSIS) piena proprietà per
1/1;
-
Rif. Visura C.T. n. SA 0019236, foglio n. 23 particella n. 335 Qualità FU da
accertare (fabbricato urbano da accertare) superficie 648 mq, variazione
identificativi per allineamento mappe n. 63752 in atti dal 21/10/2004
prot. SA0411189;
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-
Rif. richiesta C.F. n.C13792007, foglio n. 23 particella n. 335 non esiste
visura correlata alla particella per il catasto fabbricati ma l’individuazione
dei distinti subalterni (da 1 a 17) su di essa incidenti.
3.2 Confini e caratteristiche dell’ubicazione
L’immobile oggetto di stima
è sito nel centro della
cittadina di Cava de’ Tirreni
(SA), in un palazzo storico di
antica datazione articolato
con ampia corte e giardino
secolare.
Il contesto urbano è molto
valido per la dotazione di
attrezzature
pubbliche,
scuole elementari e medie,
servizi
bancari, postali,
parchi, strutture sportive,
etc.. e per le preesistenze
storico-architettoniche, tali
da rendere l’area in cui
insiste
l’immobile
da
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stimare, un contesto
territoriale rilevante.
Villa
comunale
Beni oggetto di stima
Via R.Senatore n.12
Arbostella
Distante circa 1,5 km dal
Cattedrale
raccordo autostradale della A3 Napoli-Salerno, e circa 1 km dalla rinomata località
Abbadia di Cava, sede di un’importante e prestigiosa Abbazia del XI secolo p. C.
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[cfr allegato N.5].
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3.3 Caratteristiche generali del territorio
Il Comune di Cava de' Tirreni (SA) è posizionato in Provincia di Salerno, al centro
della valle Metelliana, fra i monti Lattari, nella penisola amalfitana, in affaccio sulla
costa: si trova a 45 km dall'Aeroporto di Capodichino (NA), a circa km 22 da
Amalfi, km 35 da Positano, km 28 da Ravello, km 50 da Paestum, è inserita nella
rete
infrastrutturale
nazionale
con
uscita,
direzione nord e sud,
lungo
l’autostrada
A3
Salerno-Napoli.
Il
territorio
confina
con
comunale
quello
di
Salerno, Baronissi, Maiori,
Mercato
San
Nocera
Severino,
Superiore,
Pellezzano,
Roccapiemonte, Tramonti,
Vietri sul Mare.
Territorio del Comune di Cava de’Tirreni
(SA)
Autostrada A3
Il termine Cava deriva dal latino cavea, (grotta-caverna) e si riferisce alle numerose
caverne che si trovano nei monti vicini. L'aggiunta "de Tirreni" è successiva ed è
legata alla credenza che il luogo si sviluppi sull'antica Marcina, città dei Tirreni.
Il territorio esteso è articolato in diverse località e frazioni: Annunziata, Alessia,
Badia di Cava, San Cesareo, Castagneto, Dupino, Maddalena, Marini, Li Curti,
Passiano, Pianesi, Pisciricoli, Pregiato, Rotolo, Sant'Arcangelo, San Lorenzo,
Sant'Anna, Santa Lucia, San Nicola, San Pietro, Santi Quaranta.
E' il comune, dopo il capoluogo, con più abitanti nella Provincia di Salerno (più di
cinquantatremila), fa parte dell’ Area Geografica Agro Nocerino-Sarnese Regione
Agraria n. 13, delle Colline litoranee di Salerno e dell’ Associazione Italiana Città
della Ceramica (AICC). E’ posto ad un’altezza di circa 18 metri su livello del mare,
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con escursione termica media di 1.045 e zona altimetrica collina litoranea, quindi
gode di clima mite e temperato. Il patrimonio architettonico storico è ricco di
emergenze di valore artistico e paesaggistico, distribuite sull’intero territorio [cfr
allegato n.5 e n.9].
3.4 Caratteristiche del bene da stimare: appartamento uso studio e/o ufficio con
annesso deposito
In occasione dei tre sopralluoghi
concordati sui luoghi oggetto di stima,
gli attuali proprietari del bene, hanno
consentito l’accesso permettendo di
elaborare
un
rilievo
metrico
e
fotografico dettagliato.
Quanto rilevato è congruente con la
documentazione
tecnico-
amministrativa ricercata presso gli
uffici
competenti,
giusta
pratica
Permesso di Costruire n.1317/2007
[cfr allegato N.3-5-9].
L’accessibilità al bene da stimare è
ottima e diretta a mezzo di cancello in ferro pedonale dal piano carrabile di Via
Rosario Senatore, al civico 12.
Il lotto su cui insiste il fabbricato, ove è inserito il bene da stimare, è di geometria
regolare ed inglobato nella logica di sviluppo residenziale del centro cittadino,
circondato da lotti tutti edificati, articolato con corte comune ed antistante
giardino secolare su un’orografia altimetrica acclive.
Il perimetro è definito lungo il prospetto principale su Via Senatore da un muro
pieno in muratura con sovrastante balaustra in muratura piena di pregio
architettonico, per un’altezza complessiva di circa 3,0 ml, mentre i tre lati interni
10
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sono definiti da muretti in muratura di cls di alcun pregio con sovrastante
recinzione in ferro.
L’ingresso a mezzo cancello pedonale in ferro è a quota di Via Senatore, poi il viale
d’ingresso con discreta pendenza raggiunge la quota d’imposta del fabbricato
residenziale a circa +2.50 ml dal livello strada: il dislivello tra l’ingresso al lotto e
l’ingresso al fabbricato, definisce la misura dell’ampio terrapieno del giardino
secolare.
Elementi di pregio architettonico ricorrono nei dettagli del cancello di ingresso,
nelle decorazioni negli elementi di finitura classificando l’intervento edilizio con un
linguaggio neoclassico di inizio ‘900, e superfetazioni successive di alcun rilievo.
Il lotto, identificato con la particella n. 335 del
foglio n.23, confina a:
-
Nord con Via Rosario Senatore;
-
Est con le particelle nn. 205-544;
-
Sud con le particelle nn. 483-510-482-278;
-
Ovest con le particelle nn. 305-279.
Il fabbricato è articolato in tre piani fuori terra ed
uno interrato a destinazione residenziale con una
volumetria compatta e razionale, sottotetto e
copertura. L’edificio è stato realizzato nel primo
Stralcio di mappa catastale
ventennio del novecento, infatti è incisa la data
1928 nel fermo-piede del cancello in ferro battuto a due ante, con elementi di
pregio nelle decorazioni e dettagli: le balaustre in pietra, il ferro battuto decorato,
la scala con elementi in pietra decorata, fioriere ed arredi esterni di pregio, etc. .Il
valore del fabbricato è rilevato nei dettagli e nella conformazione architettonica,
lo stato di degrado è evidente per l’assenza di manutenzione ed il parziale stato di
abbandono. Infatti sia al piano terra che al primo, alcuni immobili sono liberi ed
abbandonati con infissi lignei marciti e vetri rotti, mentre gli immobili occupati
versano in uno stato di carente manutenzione esterna.
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L’ingresso al palazzo è a mezzo di un ampio portone in legno massello a due ante
con ulteriore porta interna in legno e vetro decorato che immette nell’androne
condominiale da cui si articola la scala interna in pietra ad unico rampante con
ampi ballatoi e finestre di interpiano, pavimentazione in granagliato semplice,
senza ascensore [cfr allegato N. 5-9-11].
L’immobile oggetto di stima è sito al primo piano, ottenuto da un recente
frazionamento del 2006 di un grande appartamento contraddistinto con il
subalterno n.4 che ha generato il sub. 15-16-17, di cui il subalterno 17 è oggetto di
stima, ed il sub 15 è un disimpegno comune con il sub 16.
Infatti confina a:
-
A nord con altra proprietà;
-
Ad est con il subalterno n.16;
-
A sud con la particella n. 278;
-
Ad ovest con la particella n.279.
L’esposizione dell’immobile è soddisfacente, luminosa ed ariosa, in quanto la
direttrice planimetrica si sviluppa in direzione Est-Ovest, nonché completamente
libera su due lati e panoramica. Infatti confina ad est con disimpegno comune (sub
15) e con altro appartamento (sub 16) oggetto del predetto frazionamento, che
immette a mezzo di un vano porta al pianerottolo di piano, da cui si articolano le
rampe della scala condominiale. Il lato sud ed ovest è definito dalle aperture
finestre e balconi di ampia superficie che si proiettano su una bella corte interna
del fabbricato confinante.
L’articolazione interna dell’appartamento è composta da due vani molto ampi
comunicanti tra loro ed un bagno con antibagno ricavato da uno spazio in origine
semi-aperto. Il vano all’ingresso ricava luce dall’antibagno, mentre il vano
secondario ha due infissi sui lati perimetrali esterni ed è molto luminoso. Per le
esigenze di esercizio della propria attività, gli attuali proprietari, hanno inserito in
quest’ultima stanza un mobile-rack in cui è alloggiato un complesso sistema
server racchiuso in pareti di multistrato per un ingombro di circa 2,20 x 1,90 ml ed
un’altezza di circa 2.20 ml che interrompe parzialmente l’infisso finestra. L’altezza
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interna è di circa 3,80 ml e gli spazi
interni sono regolari e distribuiti con
razionalità [cfr allegato N.5-9-11].
Il balcone ha dimensioni regolari di
circa 2,40 x 0,65 ml. La tinteggiatura
delle pareti in acrilico è in ottimo stato
di conservazione, gli infissi dei due vani
sono “molto datati ma di recente
manutenzione”, in legno di colore
bianco con vetro semplice e completi di
scuri
interni
in
carente
stato
di
manutenzione, mentre sono nuovi ed in
alluminio con vetro smerigliato nella
zona
bagno
ed
Schema planimetrico- Pianta deposito
antibagno.
Analogamente, due porte interne sono
“datate
ma
di
recente
manutenzione”con pannellature piene
in legno di colore bianco e maniglie in
ottone in discreto stato manutentivo,
mentre quelle dell’ingresso e del bagno
sono
di
moderna
concezione
in
tamburato colore noce tanganica.
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I pavimenti sono in granigliato con
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decoro in cornice perimetrale nelle due
stanze, nel
pavimenti
bagno ed antibagno i
e
rivestimenti
sono
in
ceramica smaltata ed opaca in colori
Schema planimetrico- Pianta sub 17
chiari per l’intero perimetro, articolando
piastrelle di diverso formato [cfr allegati N.5-9-11].
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La dotazione impiantistica è a norma delle vigenti normative a seguito di lavori di
manutenzione interni recenti per l’impianto elettrico, idrico-sanitario, impianto
antintrusione, ed unità di trattamento aria per riscaldamento e condizionamento:
le utenze idriche e di gas sono regolari ed adeguate, ma ad oggi i contratti e le
forniture sono interrotti.
All’appartamento è annesso un piccolo locale nel sottoscala, allo stato grezzo ed in
stato di abbandono: il pavimento è in battuto di cemento e le pareti sono ad
intonaco grezzo, le recinzioni in ferro ad antiruggine delimitano gli altri depositi.
Un‘unica rampa di larghezza di circa 90 cm conduce al piano interrato ed immette
in un piccolo spazio regolare definito da uno slargo comune da cui si accede a
quattro distinti depositi separati dalla suddetta recinzione.
Le dimensioni del deposito sono minime (2,00 x 4,50) ml circa per un’altezza netta
di 1,80 ml. Sono depositati materiali edili di scarto e rifiuti ordinari.
In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è buono, con
prestazione impiantistica media, rifiniture nei materiali ed accessori di normali,
ed è libero da cose e/o persone ad eccezione di un server/rack, inserito in un
fabbricato d’epoca da restaurare integralmente.
Analisi dimensionale
Il calcolo delle superfici è dato, per la superficie utile ai sensi dell’artt. 2-3 del D.M.
10/05/1977 n.801, dalla somma della superficie residenziale, della superficie
pertinenziale di ornamento (balconi, terrazzi, etc.) computata al 30% della loro
dimensione in quanto comunicanti direttamente con i vani principali, e dalla
superficie pertinenziale-accessoria (soffitte, cantine etc.) computata la 60% della
loro dimensione in quanto comunicante direttamente con i vani principali, della
superficie scoperta (cortile-giardino tec.) computata al 10% della loro dimensione,
inteso come Sc = Su + 60% Snr come formula generale, misurate al netto di
murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre. Di seguito nel
dettaglio il rilievo metrico eseguito per l’intero bene oggetto di procedura:
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SUB 17
Distribuzione funzionale
vano-ingresso
Superfici nette
20,75 mq
Coefficiente di omog.
1.00
vano
23,50 mq
1.00
bagno
1,70 mq
1.00
antibagno
3,00 mq
1.00
balcone
1,38 mq
0.30
0,40 mq
disimpegno comune
4,16 mq
0.30 del 50% spettante
0,62 mq
Locale deposito
9,00 mq
0.60
5,40 mq
S.n.r.
Nel dettaglio:
Sup. utile = sup. residenziale + (sup. scoperta x 0.30)+ (sup. annessi x 0.60) =
(48,95 + 0.30 x 1,38 + 0.50 x 0.3 x 4,16 + 9,00 x 0.60) mq= 55,37 mq
ovvero, approssimando a circa 55,40 mq (dico cinquantacinque/40 mq ).
Quanto elaborato è parzialmente congruente con le superfici catastali riportate in
visura per una differenza dimensionale nell’analisi degli spazi pertinenziali e del
rilievo eseguito, per una tolleranza di circa il 10 %, e con le relazioni ed i calcoli
allegati alle concessioni documentate [cfr allegati N.5-9]:
Raffronto tra gli elaborati catastali ed il rilievo metrico eseguito
Elaborato planimetrico sub 17
Deposito del sub 17
Piano interrato
Appartamento sub 17
Piano primo
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NCEU
Foglio 23
Sup.
catastale
Sup.
rilevata
Destinazione
catastale
Destinazione
rilevata
Ubicazione
Congruo
p. 335
Sub 17
2,5 vani
55,40 mq
A/10
studio/uffici
Studio/uffici
Piano secondo
si
p.335
648 mq
n.r.
Ente urbano
FdU
Lotto
Acclive rispetto
al
piano
stradale
Si
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In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’immobile è buono all’interno
con impiantistica di recente adeguamento e dotazioni standard, rifiniture normali,
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mentre all’esterno il fabbricato, con parti di pregio architettonico e di antica
datazione storica, è in carente stato di manutenzione e decoro, nonché
parzialmente abbandonato e disabitato.
4. Quesito 5. Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi
risulti essere l’unico proprietario etc. […].
Il bene oggetto di stima è pervenuto alla società OMISSIS con Atto di
compravendita del 29/01/2008 repertorio n. 44.160 raccolta n. 21.776 a rogito del
notaio Matteo Fasano registrato a Salerno il 31/01/2008 al Reg. Gen n.1266: “i
germani OMISSIS ed OMISSIS, vendono alla società “OMISSIS” (esecutato) con
sede in Cava de’ Tirreni (SA) in persona dell’amministratore unico sig. OMISSIS la
piena proprietà dell’immobile ad uso ufficio sito in Cava de’ Tirreni in Via R.
Senatore n.12 composto da locale di sgombero al piano interrato e da due vani,
bagno e disimpegno al piano primo. Confinante con corte comune, con beni di
stessa ditta con beni OMISSIS e OMISSIS e gabbia scala […] identificato al NCEU di
Cava de’ Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 17 […]”;- si produce in copia
conforme all’originale;
Di seguito si riporta l’analisi nel ventennio della proprietà oggetto di procedura:
1. Atto di successione di OMISSIS deceduta il 30 aprile 2001, giusta denuncia
di successione registrata a Salerno il 20/09/2001 rep. n.7/1200 trascritta a
Salerno il 15/07/2004 ai nn. 30119/22693, che in qualità di madre dona ai
figli OMISSIS ed OMISSIS la piena proprietà dell’immobile identificato al
NCEU di Cava de’ Tirreni (SA) al foglio n. 23 particella n. 335 sub 4 (da cui
con frazionamento successivo è derivato il subalterno 17 oggetto di
procedura)[…]; - si produce nota di trascrizione;
In sintesi, per il bene oggetto di procedura c’è continuità e coerenza nei titoli di
proprietà che si allegano, per il ventennio richiesto [cfr allegato n.5-6]:
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Identificazione dei beni
oggetto di procedura
Aventi diritto dei beni
oggetto di procedura
Quote degli aventi diritto dei
beni oggetto di procedura
N.C.E.U. di Cava de’ Tirreni (SA)
Foglio n.23
part. n.335 sub 17
OMISSIS
Via
Generale Sabato
Martelli Castaldi n.31 in
Cava de’Tirreni (SA)
P. IVA OMISSIS
Piena proprietà per la quota intera
5.Quesito 6. Valuti la possibilità di un divisione dei beni in caso di comproprietà
etc […].
Per “comoda divisibilità” si intende, sia la mera possibilità di una materiale
ripartizione dell’immobile tra gli aventi diritto, sia la concreta attitudine alla stessa
da cui derivi, a ciascun comproprietario, un bene di valore assimilabile
all’originario senza particolari limitazioni funzionali o condizionamenti. Occorre,
infatti, evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore
dell'immobile, con i beni risultanti dal frazionamento, anche se di modeste
dimensioni, ma funzionali: le porzioni ottenute nell’insieme devono raggiungere il
valore originario del bene indiviso, senza dispersione di ricchezza.
L’immobile oggetto di stima, è aggredito per intero, con le quote di proprietà
sopradescritte attribuite al solo esecutato, per cui
non si prevede alcuna
divisione nello stato in cui trova ad oggi.
6. Quesito 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato
da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo
familiare dell’occupante etc. […].
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6.1 Stato di possesso del bene
mobile rack di dimensioni (60x100x180) cm [cfr allegato n.5].
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Dalla visura ordinaria di società di capitale prot. N. Nov/1822/2012/CSA0113
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acquisita presso gli uffici della Camera di Commercio di Salerno risulta che [ cfr
[email protected]
[email protected]
Alla data dei sopralluoghi del 4/12/2012, 17/12/2012 e del 10/01/2013 il bene
oggetto di stima è libero da cose e/o persone ad eccezione di un server-pc in
allegato n.6]:
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- la “Società OMISSIS “, con sede legale in Cava de’ Tirreni in Via Generali
S.M.Castaldi n.31, Cap 84013, sede operativa in Via Rosario Senatore n.12 in Cava
de’ Tirreni aperta in data 31/01/2008 ( l’immobile oggetto di procedura), uffici in
Via Stefano Brun n.9 in Salerno con data apertura il 16/06/2004, P.IVA OMISSIS,
Numero REA OMISSIS, si è costituita nel 24/04/2004 e registrata in data
11/05/2004, codice attività 62.01 produzione di software e 72.2 realizzazione di
software, con amministratore unico OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS e
domiciliato in OMISSIS , in carica a tempo indeterminato dal 29/10/2010 [cfr
allegato n. 4].
Da quanto dichiarato e verbalizzato durante il primo accesso il Dott. OMISSIS della
cui entità la scrivente si è accertata, è domiciliato presso la OMISSIS srl in
OMISSIS , 00144 Roma, tel. +OMISSIS - fax +OMISSIS- cell OMISSIS.
6.2 Nomina custode giudiziario
Per il bene oggetto di stima è stato nominato dal G.E. del Tribunale di Cava de’
Tirreni (SA) come custode giudiziario l’avv. Paola Parentela domiciliata presso
l’avv. Maria-Angela Indovino con studio in Via R. Mauri n. 110-84129 Salerno, Tel
089 338386, fax 089 2751354, pec: [email protected],
con cui si è concordato il primo accesso sui luoghi di causa, e si rimanda alla
relazione/rendiconto per l’indennità di occupazione concordata con l’esecutato
[cfr allegato n.1].
7. Quesito 8. Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile
pignorato e , in caso di immobili già concessi in locazione dica se il bene …. […].
La scrivente stima, in riferimento al mercato delle locazioni immobiliari del
Comune di Cava de’Tirreni (SA), come il più probabile canone mensile di un bene
analogo nel medesimo stato di conservazione e manutentivo in quel contesto, per
il subalterno 17 circa 450,00 Euro, dato inferiore rispetto alle quotazioni
immobiliare OMI I semestre 2012, per il degrado ed abbandono del fabbricato in
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cui è inserito, prestigioso e sito in centro del Comune di Cava de’ Tirreni, ma da
restaurare integralmente [cfr allegato n.6].
8. Quesito 9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato etc […].
Alla data della nomina di C.T.U. , come individuato dalla visura ordinaria di società
di capitale prot. n. nov/1822/2012/CSA0113 acquisita
presso gli uffici della
Camera di Commercio di Salerno risulta che la società esecutata [cfr allegato n.5]:
-
si è costituita il 26/04/2006 e registrata il 11/05/2006 con durata sino al
31/12/2050;
-
è composta da un Amministratore unico in carica e da un consiglio di
amministrazione;
-
ha un capitale deliberato, versato e sottoscritto di 10.000,00 Euro;
-
ha come soci e titolari di diritti su quote ed azioni al 4/08/2010 i seguenti:
OMISSIS in liquidazione con sede in Salerno in Stefan Bruno n.9- P.IVA
OMISSIS, OMISSIS con sede in Via Giovanni Conte n.4 San Nazzaro (BN),
OMISSIS srl con sede in Corso P. Amedeo n.71/79 in Cava de’ Tirreni P. IVA
OMISSIS.
9. Quesito 10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di
natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente,
etc. […].
9.1 vincoli e/o oneri sull’attitudine edificatoria
Come da atto di compravendita sopracitato del 29/01/2008 a rogito del notaio
Matteo Fasano tra le parti OMISSIS ed OMISSIS (venditori) e la società OMISSIS
(acquirente), si riporta: -art. 3I “ la vendita viene fatta a corpo nello stato di fatto
e di diritto in cui quanto venduto attualmente si trova, noto alla parte acquirente,
con tutte le accessioni, aderenze, e pertinenze, azioni, ragioni, usi, comunioni,
servitù attive e passive, se e come esistenti, anche in base ai titoli di provenienza
che qui si vogliono integralmente richiamare”. – art.4 “la parte venditrice
garantisce che quanto venduto è di sua esclusiva proprietà e disponibilità,
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pervenuto per successione […]; presta ampia garanzia per tutti i casi di evizione;
assicura e garantisce che quanto venduto è libero da oneri reali, vincoli o gravami,
privilegi anche fiscali, iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli […];”[cfr allegato n.4].
Il bene oggetto di stima identificato al N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni (SA)
al foglio n.23 particella n.335 sub.17 è sottoposto ai seguenti vincoli come si
evince dal certificato rilasciato dal Comune sopracitato e posto in allegato con
data di protocollo 7/12/2012 [cfr allegato N.7]:
-
a seguito della Perimetrazione del Nuovo Piano Stralcio per l’assetto
idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.) dell’Autorità di Bacino
Regionale Destra Sele adottato con delibera n.10/2011 del C.I., e
pubblicato sul BRUR n.26 del 26/04/2011, l’intera particella n.335 ricade
in Rischio Moderato per il dissesto dei versanti;
-
ai sensi del DM 12/06/1967 pubblicato sulla GU n.171 del 10/07/1967
l’immobile è sottoposto al vincolo paesaggistico.
9.2 vincoli e/o oneri condominiali
Dalle indagini svolte, la scrivente ha rilevato che per il fabbricato il cui è inserito
l’immobile oggetto di stima, ad oggi non è stato costituito alcun Condominio:
l’edificio, è per come sopra descritto, in parte abbandonato e disabitato da quanto
rilevato durante i sopralluoghi, quindi abitato da pochissimi inquilini; l’attuale
proprietario dell’immobile oggetto di procedura, nella figura dell’Amministratore
unico Dott. OMISSIS conferma che non è stato costituito condominio.
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9.3 domande giudiziali, convenzioni matrimoniali etc…
- Alcuno.
10. Quesito 11 Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di
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natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
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opponibili all’acquirente etc […] .
10.1 Formalità ipotecarie
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Dalle ispezioni ipotecarie ordinarie eseguita presso gli uffici della Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Salerno risultano le seguenti scritture [cfr allegato N.2]:
1. Ispezione Ipotecaria n. SA136639 del 13/11/2012
per persona fisica
OMISSIS srl P.IVA OMISSIS società esecutata con n.4 note tutte inerenti
la procedura esecutiva, nel periodo dal 2/01/1979 al 12/11/2012:
n1. Trascrizione a favore del 1/02/2008 Reg. part. 3176 reg. gen. 4618
Atto di compravendita a rogito del notaio Fasano Matteo del 29/01/2008
rep. 44160/21776 dei beni oggetto di pignoramento: soggetto acquirentesi produce l’ atto di vendita in copia conforme all’originale;
n2. Iscrizione contro del 17/03/2008 Reg. part. 1795 reg. gen. 11304
Ipoteca volontaria a rogito del notaio Matteo Fasano del 13/03/2008 rep.
44401/21973 di 306.000,00 Euro complessivi a favore della Banca della
Campania SpA durata anni 10, al tasso d’interesse del 5,45% a garanzia di
un mutuo di 170.000,00 Euro di capitale oltre interessi- soggetto datore
d’ipoteca – l’ipoteca è agli atti della produzione del creditore procedente
e si allega in copia;
n3. Iscrizione contro del 26/01/2012 Reg. part. 287 reg. gen. 4019
Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo rep. 242/2011 del
25/03/2011 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà quota di 1/1, a
favore di OMISSIS, per la somma di 18.120,005 € di capitale e spesa
totale di 25.000,00 €, sul bene oggetto di procedura; si allega in copia la
nota di trascrizione eseguita con ispezione n. SA6940/2 del 17/01/2013;
n4. Trascrizione contro del 25/07/2012 Reg. part. 23943 reg. gen. 28664
Verbale di pignoramento immobili rep. 434 del 18/05/2012 per la quota
di 1/1 per il diritto di proprietà quota di 1/1, a favore della Banca della
Campania Spa per la somma di 142.921,49 € di capitale oltre spese ed
accessori al tasso del 4,90% dal 19/12/2011, sui beni oggetto di
procedura; si allega in copia la nota di trascrizione agli atti della
produzione del creditore procedente.
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2. Ispezione Ipotecaria n. SA6946/3 del 17/01/2013 per persona fisica
OMISSIS1 con n.1 nota riguardante il bene oggetto di procedura in corso
nel periodo dal 2/01/1979 al 29/10/2012: si allega in copia la nota di
trascrizione eseguita con ispezione n. SA6941/4 del 17/01/2013;
3. Ispezione Ipotecaria cartacea e storica del 17/01/2013 per persona fisica
OMISSIS2 con n.1 nota di trascrizione a favore riguardante il bene oggetto
di procedura in corso nel periodo dal 1956 al 12/11/1990, per divisione
ereditaria di beni: si allega in copia la nota di visura ipotecaria cartacea
eseguita;
4. Ispezione Ipotecaria n. SA6945/3 del 17/01/2013 per persona fisica
OMISSIS soggetto venditore del bene oggetto di procedura con n.2 note di
cui solo due inerenti la procedura in corso nel periodo dal 2/01/1979 al
16/01/2013:
n.1 Trascrizione contro del 15/07/2004 reg. part. 22693 reg. gen. 30119
Certificato di denunciata successione rep. 7/1200 del 20/09/2001 per la
quota
di 1000/1000 per il diritto di proprietà di OMISSIS, quota
1000/2000 a favore di OMISSIS ed OMISSIS del bene oggetto di procedura;
si allega in copia la nota di trascrizione eseguita con ispezione n. SA6941/4
del 17/01/2013;
n2. Trascrizione a favore del 1/02/2008 Reg. part. 3176 reg. gen. 4618
Atto di compravendita a rogito del notaio Fasano Matteo del 29/01/2008
rep. 44160/21776 dei beni oggetto di pignoramento: soggetto venditoresi produce l’ atto di vendita in copia conforme all’originale.
5. Ispezione Ipotecaria n. SA6939/3 del 17/01/2013 per persona fisica
OMISSIS soggetto venditore del bene oggetto di procedura con n.7 note di
1
Dalla successione di OMISSIS il bene oggetto di procedura è pervenuto ai germani
OMISSIS, che nel 2008 hanno venduto al soggetto esecutato.
2
Dalla successione di OMISSIS il bene oggetto di procedura è pervenuto ai germani
OMISSIS, che nel 2008 hanno venduto al soggetto esecutato.
22
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cui solo due inerenti la procedura in corso nel periodo dal 2/01/1979 al
16/01/2013:
n.6 Trascrizione contro del 15/07/2004 reg. part. 22693 reg. gen. 30119
Certificato di denunciata successione rep. 7/1200 del 20/09/2001 per la
quota
di 1000/1000 per il diritto di proprietà di OMISSIS, quota
1000/2000 a favore di OMISSIS ed OMISSIS del bene oggetto di procedura;
si allega in copia la nota di trascrizione eseguita con ispezione n. SA6941/4
del 17/01/2013;
n7. Trascrizione a favore del 1/02/2008 Reg. part. 3176 reg. gen. 4618
Atto di compravendita a rogito del notaio Fasano Matteo del 29/01/2008
rep. 44160/21776 dei beni oggetto di pignoramento: soggetto venditoresi produce l’ atto di vendita in copia conforme all’originale.
Riepilogo formalità iscritte per l’esecutato sul bene oggetto di procedura:
Bene oggetto di procedura identificato al
NECU di Cava de’ Tirreni (SA) al Foglio n. 23 particella n.335 sub 17
Ipoteca
17/03/2008
Data
iscrizione
Importo
capitale
170.000,00 €
Capitale +
interessi
Decreto
ingiuntivo
26/01/2012
Data
iscrizione
Importo
capitale
18.120,00 €
Capitale +
interessi
A favore
Contro
Pignoramento
Banca della
Campania SpA
OMISSIS
A favore
Contro
Si,
Rep.434del
18/05/2012 Importo
di
142.921,49
€
capitale + oneri
Pignoramento
OMISSIS
OMISSIS
No
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10.2 Costi cancellazione
L’iter per la cancellazione dei costi è il seguente:
1. Pagamento con F23 presso banca o posta delle causali più ricorrenti:
costo fisso
costo
262,00 € Pignoramento, Sentenza conservativa, Fallimento
35,00 € Mutuo fondiario
costo variabile 0,50 % della somma iscritta per Ipoteca giudiziale
costo
zero Ipoteca Equitalia
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2. Cancellazione della nota presso gli uffici dell’Agenzia del Territorio;
3. Onorario a forfait di una consulenza per i punti sopracitati.
11. Quesito 12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie
etc. […] .
11.1 Visure catastali per immobile e per soggetto
11.1.1 Dalla visura storica per immobile n. SA0019190 il bene oggetto della
presente procedura identificato rispettivamente al N.C.E.U. di Cava de’ Tirreni (SA)
al foglio n.23 particella n.335 sub 17 è intestato ad oggi dal 29/01/2008 a :
- OMISSIS, P.IVA OMISSIS, per il diritto di proprietà per 1/1, dati derivanti
dall’atto pubblico di compravendita a rogito del notaio Matteo Fasano rep. 44160
del 29/01/2008 posto in allegato, congrui con la procedura esecutiva .
- 11.1.2 Dalla visura storica in catasto terreni n.SA0019236 risulta che la particella
identificata al N.C.T. di Cava de’ Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 ha una
superficie di 648 are qualità FU D’accert (= fabbricato urbano da accertare) con
variazione identificativi per allineamento mappe del 21/10/2004 n. 63752
protocollo SA0411189 intestata sin dal 1973, data impianto meccanografico, ai
sigg. OMISSIS in qualità di comproprietari e OMISSIS in qualità di usufruttuario
parziale, come di seguito si sintetizza:
Partita n. 8282
Particella
Superficie
originaria
originaria
335
713 are
Qualità
Frazionamento
Superficie post
frazionamento
FU d’accertare
n.5483
del 22/05/1986
648 are
FU d’accertare
- 11.1.3. Dalla visura storica immobili n. SA 0019221 risulta che il subalterno 17
oggetto di procedura è generato dal frazionamento e cambio destinazione d’uso
del subalterno n.4, ovvero:
Foglio
23
Particella
335
subalterno
4
categoria
A/2
classe
4
consistenza
5 vani
partita
3475
Con frazionamento e cambio di destinazione d’uso del 15/01/2008 sono stati generati:
23
335
15
Bene comune non censibile
23
335
16
A/2
4
2,5 vani
-----23*
335*
17*
A/10*
3*
2,5 vani*
-------
(* immobile oggetto di procedura esecutiva)
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In particolare con visura n. SA0019221 l’immobile identificato al N.C.E.U. di Cava
de’Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 4 che è stato soppresso al
15/01/2008, era intestato:
-
dal 30/04/2001 ad OMISSIS ed OMISSIS in qualità di proprietari per
500/1000 ciascuno a seguito di successione causa morte di OMISSIS, sino
al 15/01/2008;
-
dal 17/09/1970 l’intero identificativo è di proprietà di Barbato Lucia per
1000/1000 a seguito di ricongiungimento di usufrutto.
Dalla visura storica immobili n. SA0019231 l’immobile identificato al N.C.E.U. di
Cava de’Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 15 a seguito del
frazionamento menzionato è identificato come bene comune ai subalterni n. 16 e
17 non censibile: ovvero è l’ingresso che il bene oggetto di procedura ha in
comune con l’appartamento confinante (sub 16).
Dalla visura storica immobili n. SA0019228 l’immobile identificato al N.C.E.U. di
Cava de’Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 16 a seguito del
frazionamento menzionato dal 16/10/2008 è identificato come appartamento
confinante con il subalterno 17 ed intestato ad OMISSIS ed OMISSIS ciascuno per
la quota di 500/1000.
11.1.4 Dalla visura elenco immobili si evidenzia il prospetto completo dei sub
insistenti sulla particella n.335 da 2 a 3 e da 6 a 17, per un totale complessivo di 14
immobili individuati nel fabbricato.
11.1.5. La visura per soggetto dell’ esecutato n. SA0573471 OMISSIS srl riporta per
il bene oggetto di procedura gli stessi riferimenti sopracitati, per cui si deduce
congruenza dei dati catastali e documentali.
Le visure per soggetto dei precedenti proprietari dell’immobile oggetto di
procedura nn.T86074 -T86821 per OMISSIS e n.T87280 per OMISSIS confermano
tutti i passaggi sopraesposti e sono pertanto congruenti con i dati riportati.
L’estratto di mappa elaborato con visura n. T106308 è aggiornato dell’edificato del
fabbricato.
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Gi elaborati planimetrici prodotti con le visure nn.SA0018184-SA0573484, sono
corrispondenti al rilievo metrico e dimensionamento eseguito, sia nell’elaborato
planimetrico che nell’individuazione dei subalterni: c’è congruenza con i dati
riportati nelle visure sopracitate, e la geometria dei sub rilevata è corrispondente
agli elaborati catastali [cfr allegato N.3-5].
Si conclude che le visure catastali per immobile e soggetto, congruenti nei
contenuti, sono aggiornate nelle intestazioni del diritto di proprietà e riportano i
passaggi intermedi documentati dalla scrivente.
11.2 Visure ipotecarie per immobile, per soggetto a favore e contro
Dalle ispezioni ipotecarie n. SA136645/3 del 29/10/2012 e n.SA141378/3 del
22/11/2012 sull’immobile oggetto di procedura e dal riscontro delle note in elenco
con le ispezioni per soggetto nn. SA13136639/3, SA6940/2, SA6946/3, SA6945/3,
SA6941/3 risultano:
- 1. Contro OMISSIS le stesse annotazioni sui beni oggetto di procedura, ovvero
- Ipoteca volontaria iscritta il 17/03/2008 Reg. part. 1795 reg. gen. 11304
a rogito del notaio Matteo Fasano rep. 44401/21973 del 13/03/2008 per il diritto
di proprietà a favore della Banca della Campania SpA per la somma di 306.000,00
Euro complessivo, durata anni 10, al tasso d’interesse del 5,45,% a garanzia di un
mutuo di 170.000,00 di capitale oltre interessi; soggetto datore d’ipoteca –
l’ipoteca è agli atti della produzione del creditore procedente e si allega in copia
(quote di proprietà esatte);
- Ipoteca giudiziale iscritta il 26/01/2012 Reg. part. 287 reg. gen. 4019
derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Salerno sezione distaccata
di Cava de’ Tirreni rep. 242/2011 del 25/03/2011 a favore di OMISSIS P.Iva
OMISSIS per la somma di 25.000,00 Euro complessiva; – si allega la nota di
trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di proprietà esatte)- alla data della
presente relazione non è intervenuto nella procedura;
- pignoramento immobili trascritto il 25/07/2012 Reg. part. 23943 reg.
gen.28664 rep. 434 del 18/05/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, a
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favore della Banca della Campania SpA, per la somma di 142.941,49 € di capitale
oltre interessi di mora al tasso del 4,90% dal 19/11/2011; si allega in copia la nota
di trascrizione agli atti della produzione del creditore procedente – (quote di
proprietà esatte).
12. Quesito 13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del
bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in
particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno
risultante dal
certificato di destinazione urbanistica etc. […] .
12.1 La destinazione d‘uso della particella inserita al N.C.E.U. del Comune di Cava
de’ Tirreni (SA) al foglio N.23 p.lla 335 è ricadente in zona omogenea “A1
insediamenti storici” (art.47 delle NTA) con riferimento al P.R.G. approvato con
D.P.P. di Salerno n.35/1999, nonché il D.P.G.R.C. n. 4523/2000 di conformità al
PUT, variante al PRG denominata “Contratti di Quartiere II” adottata con delibera
di CC n.49/2004, in riferimento al Certificato di destinazione urbanistica rilasciato
in data 7/12/2012 a seguito della richiesta della scrivente con protocollo n. 70544
del 27/11/2012 [cfr allegato N.7].
La particella n. 335 del foglio n.23 ricade nel Piano di Recupero Borgo ed Aree
annesse approvato con delibera di CC n. 76/2003 ed è sottoposta alla categoria di
intervento C2 Risanamento e Ripristino Conservativo.
Nonché l’immobile contraddistinto dalla particella n.335 del foglio n.23 è
sottoposto a vincolo paesaggistico di cui al DM 11/06/1967 pubblicato sulla GU n.
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171/1976.
12.2 Con nota prot. 70546 del 27/11/2012 presso il S.U.E. del Comune di Cava
de’ Tirreni (SA) la scrivente ha inoltrato acceso formale agli atti di competenza e
desunto la seguente legittimità [cfr allegato n.5]:
- Così come dichiarato dal Dirigente del SUE del Comune di Cava de’ Tirreni con
nota del 16/01/2013 prot. 3240/P “si evince che l’epoca di costruzione del
suddetto immobile è compresa tra il 1901 ed il 1940”, come certificato dagli
allegati del vigente Piano di Recupero Borgo ed Aree Annesse che si allegano.
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La scrivete deduce la legittimità dall’immobile, combinando i risultati ottenuti
dalla ricerca svolta presso l’Archivio storico del Comune di Cava de’ Tirreni e gli
Uffici competenti, dagli atti catastali storici, e dal rilievo dell’immobile eseguito,
come costruito ante Legge Urbanistica del 17/08/1942 n. 1150.
Adducendo che tutte le opere realizzate prima del 31 ottobre 1942 sono da
considerarsi tacitamente legittimate, l’autorizzazione non è da confondersi con il
visto del sindaco - che ha carattere di autorizzazione sanitaria - previsto dall'art.
220 del R.D.L. 1265 del 27 luglio 1934 all’epoca vigente per cui :”I progetti per le
costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la
sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle
condizioni di salubrità delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del
sindaco, che provvede previo parere dell'ufficiale sanitario e sentita la
Commissione edilizia” . Agli atti del Comune non è stata rinvenuta alcuna
autorizzazione del sindaco all’epoca ed agibilità ad oggi.
-Permesso di Costruire n.1317 del 11 gennaio 2007 rilasciato ad OMISSIS nato a
Cava de’Tirreni il 5/1/1948, in qualità di comproprietario, per il frazionamento
dell’unità immobiliare sita in Via R. Senatore n.12, riportata al NCEU al foglio n.23
particella n.335 sub 4 in due distinte e separate unità immobiliari da adibire una
ad unità abitativa e l’altra di maggiore consistenza ad uso studio professionale con
annesso locale cantina ubicato al piano primo sottostrada. Gli elaborati grafici di
progetto (piante, prospetti e relazione tecnica) approvati con il suddetto P.d.C.
n.1317/2007, sono congruenti con lo stato dei luoghi rilevato ad oggi dalla
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scrivente.
A questa pratica non c’è richiesta per il rilascio dell’agibilità dell’immobile.
13. Quesito 14. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato
al fine della determinazione del prezzo base di vendita etc […].
13.1
Determinazione del valore di mercato
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All’attualità sono rinvenuti i prezzi di compravendita a mezzo di indagini di
mercato, a cui la scrivente si relaziona con il metodo sintetico per la
determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile.
Di seguito sono riportati i valori di mercato desunti da diverse agenzie del
territorio di riferimento che vendono beni similari nella stessa zona in cui insiste
l’immobile oggetto di stima, analoga tipologia e dimensioni [cfr allegato N.8]:
a. Agenzie immobiliari di zona
1. Senatore Studio Immobiliare, Via Arce n.15 -84125 Cava de’ Tirreni (SA)
2. P.F.A. di Antonio Senatore, Via Francesco Gaeta n.34-84123 Cava de’ Tirreni (SA)
3. Felice Coppola Group via Zeccagnuolo n.71-84040 Pagani (SA)
4. Casasì Immobiliare s.r.l. corso Garibaldi 63-84040 Baronissi (SA)
Agenzie prezzo di vendita 4.000,00 €/mq per immobili in edifici storici
(dico quattromila/00 euro)
b. Osservatorio Mobiliare Italiano
Con filtro per tipologia terziario, inteso come studi isolati e/o normali, l’O.M.I.
dell’Agenzia del Territorio primo semestre 2012 rileva come valore min/max
rispettivamente 2.500,00/3.600,00 Euro [cfr allegato N.8].
Da quanto sopraesposto ed analizzato, rispetto all’attuale mercato di riferimento
immobiliare, i parametri da desumere sono nell’interpolazione dei massimi in
quanto trattasi di un immobile ristrutturato inserito in un fabbricato storico da
risanare e/o restaurare. Pertanto:
Valore di mercato attuale per uso studio e/o ufficio = 3.800,00 €/mq
( dico tremiladuecentosettantacinque/00 euro)
A tale valore si applicano i pesi delle caratteristiche specifiche dell’immobile
oggetto di stima mediante coefficienti correttivi intrinseci ed estrinseci al bene in
relazione anche allo stato del fabbricato in cui è inserito, di interesse storico-
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paesaggistico, da restaurare integralmente:
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Parametri esterni:
C1: prossimità ad un centro di particolare rilevanza = 100%
C2: salubrità della zona ed efficienza dei servizi = 100%
C3: panoramicità ed esposizione = 100%
29
Arch. Marta Garofalo
C4: contesto sociale ed abitativo = 100%
C5: vetustà o grado di finitura del fabbricato in cui è inserito l’immobile = 50%
C6: vincolo paesaggistico sul fabbricato in cui è inserito l’immobile = 200%
C7: vincolo di tutela sulla particella in cui è inserito l’immobile = 150%
Caratteristiche intrinseche
C8: composizione, orientamento e luminosità = 100%
C9: vetustà e grado di rifinitura dell’immobile = 90%
C10: grado di isolamento termico acustico e stato degli impianti = 90%
C11: rifiniture normale, medio, medio –alto, lusso = 90%
Caratteristiche tecniche
C12: numero di unità abitative per piano = 100%
C13: grado di efficienza e funzionalità degli impianti interni all’immobile(ascensore,
scale di sicurezza, etc.) = 60%
C14: posto auto o garage, depositi, aree di pertinenza = 100 %
Caratteristiche produttive
C15: reddito da affitto = 100%
C16: eventuali vincoli sull’immobile = 130%
C17: Crisi economica attuale = 95%
C18 : Immobile occupato dal debitore = 100%
Dai valori riportati dei coefficienti si ha un valore di Ci ideale:
Ci = C1 X C2 X C3 X C4 …. X C17 = 1.00 X 1.00 X 0.50 X 2.0…. = 0,81
Pertanto il più probabile valore di mercato del bene oggetto di stima si
determina in valore di mercato rilevato x Ci ovvero:
Valore di mercato = 3.800,00 (€/mq) x 55,40 (mq) X 0.81 (Ci) = 170.521,20 €
(dico centosettantamilacinquecentoventuno/20 euro)
Che in quote,
esecutato
OMISSIS
13.4
Quota di diritto sub 17
intera
conguaglio
zero
Vendita
Per la vendita si individua lotto singolo composto da un appartamento
ristrutturato uso ufficio e/o studio in stabile d’epoca da ristrutturare
integralmente, sito in Via Rosario Senatore n.12 in Cava de’Tirreni (SA), individuato
al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n.23 particella n.335 sub 17, I piano con
ingresso indipendente e corte comune con appartamento confinante, articolato in
due vani con bagno ed antibagno, in buono stato di uso e manutenzione, con
deposito allo stato grezzo annesso al piano interrato, per cui si stima come più
probabile
valore
di
mercato
170.521,20
Euro
OMISSIS
Quota 1/1 , piena proprietà
30
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(dico
centosettantamilacinquecentoventuno/20 euro) con la seguente consistenza
patrimoniale:
Esecutato
Quota del bene
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14. Quesito 15. Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il
trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta
eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;
In riferimento allo stato di possesso del bene pignorato di cui al quesito n.7, la
scrivente riporta che i locali sono liberi da cose e/o persone ad eccezione di un
server black usato il cui valore commerciale, se funzionante3, è stimato in circa
15.000,00 Euro + Iva come per legge, in riferimento all’analisi tecnica allegata
dell’Ing. Garofalo Biagio esperto della scrivente in sistemi informativi elettronici.
Non si quantificano spese di operazioni di trasloco di arredi ad eccezione del
server descritto che si determinano in circa 300,00 Euro, oltre varie ed eventuali,
nell’ambito del territorio cittadino nel raggio di circa 30 km.
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3
L’assenza di fornitura elettrica nell’appartamento oggetto di stima, non ha consentito alla
scrivente di poter accendere e verificare l’apparecchiatura descritta.
31
Arch. Marta Garofalo
LOTTO DI VENDITA UNICO
R.G.E. N. 337/2012
Prezzo
170.521,20 Euro
Tipologia
Appartamento uso studio e/o ufficio sito in
Cava de’Tirreni (SA) in Via Rosario Senatore
n.12, località centro.
Descrizione. Il bene da stimare è un appartamento uso studio e/o ufficio al primo piano
di un fabbricato storico con annesso deposito al piano interrato, nel centro del Comune
di Cava de‘ Tirreni, in Via Rosario Senatore n.12, identificato al N.C.E.U. del predetto
Comune al foglio n. 23 particella n. 335 sub 17 categoria A/10 classe 3 consistenza 2,5
vani rendita 1.013,55 €. L’articolazione interna dell’appartamento è composta da due
vani molto ampi comunicanti tra loro ed un bagno con antibagno ricavato da uno spazio
in origine semi-aperto. Il vano all’ingresso ricava luce dall’antibagno, mentre il vano
secondario ha due infissi sui lati perimetrali esterni ed è molto luminoso, l’altezza interna
è di circa 3,80 ml e gli spazi interni sono regolari e distribuiti con razionalità per una
superficie residenziale di circa 55,40 mq[cfr allegato N.5-9-11].
La tinteggiatura delle pareti in acrilico è in ottimo stato di conservazione, gli infissi dei
due vani sono “molto datati”, in legno di colore bianco con vetro semplice e completi di
scuri interni in carente stato di manutenzione, mentre sono nuovi ed in alluminio con
vetro smerigliato nella zona bagno ed antibagno. Analogamente, due porte interne sono
“datate”con pannellature piene in legno di colore bianco e maniglie in ottone in discreto
stato manutentivo, mentre quelle dell’ingresso e del bagno sono di moderna concezione
in tamburato colore noce tanganica. I pavimenti sono in granigliato con decoro in
cornice perimetrale nelle due stanze, nel bagno ed antibagno i pavimenti e rivestimenti
sono in ceramica smaltata ed opaca in colori chiari per l’intero perimetro, articolando
piastrelle di diverso formato [cfr allegati N.5-9-11]. La dotazione impiantistica è a norma
delle vigenti normative a seguito di lavori di manutenzione interni recenti per l’impianto
elettrico, idrico-sanitario, impianto antintrusione, ed unità di trattamento aria per
riscaldamento e condizionamento: le utenze idriche e di gas sono regolari ed adeguate,
ma ad oggi i contratti e le forniture sono interrotti. All’appartamento è annesso un
piccolo locale nel sottoscala, allo stato grezzo ed in stato di abbandono: il pavimento è in
battuto di cemento e le pareti sono ad intonaco grezzo, le recinzioni in ferro ad
antiruggine delimitano gli altri depositi, le cui dimensioni sono circa (2,00 x 4,50) ml per
un’altezza netta di 1,80 ml.
In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è buono, con
prestazione impiantistica media, rifiniture nei materiali ed accessori di normali, ed è
libero da cose e/o persone ad eccezione di un server/rack, inserito in un fabbricato
d’epoca da ristrutturare.
Descrizione catastale:
N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni (SA) al
foglio n. 23 particella n.335 sub 17
Occupazione del bene
libero
Regolarità edilizia ed urbanistica
Provenienza del bene
Si
Atto di compravendita a rogito notaio Paolo
Califano del 30/03/2007 rep. 15465/5771 trascritto
a Cava de’Tirreni (SA) il 5/04/2007 ai nn.
18635/11482 e registrato a Cava de’ Tirreni (SA) in
data 4/04/2007 al n. 1933 serie 1T .
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15. Conclusioni
Secondo quanto esposto nel presente elaborato peritale la scrivente CTU può
rispondere ai quesiti del giudice concludendo come segue:
risposta al quesito 4) Il bene oggetto della procedura esecutiva è uno studio e/o
ufficio al primo piano di un fabbricato storico con annesso deposito al piano
interrato, nel centro del Comune di Cava de‘ Tirreni, in Via Rosario Senatore n.12,
identificato al N.C.E.U. del predetto Comune al: rif. Visura C.F. n. SA0019190,
foglio n. 23 particella n. 335 sub 17 categoria A/10 classe 3 consistenza 2,5 vani
rendita 1.013,55 €, intestata dal 29/01/2008 alla società OMISSIS (P.IVA OMISSIS)
piena proprietà per 1/1; rif. Visura C.T. n. SA 0019236, foglio n. 23 particella n. 335
Qualità FU da accertare (fabbricato urbano da accertare) superficie 648 mq,
variazione identificativi per allineamento mappe n. 63752 in atti dal 21/10/2004
prot. SA0411189;rif. richiesta C.F. n.C13792007, foglio n. 23 particella n. 335 non
esiste visura correlata alla particella per il catasto fabbricati ma l’individuazione
dei distinti subalterni (da 1 a 17) su di essa incidenti.
Quanto rilevato è congruente con la documentazione tecnico-amministrativa
ricercata presso gli uffici competenti, giusta pratica Permesso di Costruire
n.1317/2007 [cfr allegato N.3-5-9]. L’immobile oggetto di stima, completamente
ristrutturato, è sito al primo piano di un fabbricato storico datato inizio ‘900,
articolato in tre piani fuori terra ed uno interrato a destinazione residenziale con
una volumetria compatta e razionale, sottotetto e copertura, con elementi di
pregio architettonico nei dettagli e finiture, completamente da restaurare.
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L’appartamento confina a nord con altra proprietà, ad est con il subalterno n.16, a
sud con la particella n. 278 ed ad ovest con la particella n.279. L’articolazione
interna dell’appartamento è composta da due vani molto ampi comunicanti tra
loro ed un bagno con antibagno ricavato da uno spazio in origine semi-aperto. Il
vano all’ingresso ricava luce dall’antibagno, mentre il vano secondario ha due
infissi sui lati perimetrali esterni ed è molto luminoso. La tinteggiatura delle pareti
in acrilico è in ottimo stato di conservazione, gli infissi e le porte sono in parte
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“molto datati ma di recente manutenzione”, in parte nuovi ed in alluminio ed in
tamburato colore noce tanganica. I pavimenti sono in granigliato con decoro in
cornice perimetrale nelle due stanze, nel bagno ed antibagno i pavimenti e
rivestimenti sono in ceramica smaltata ed opaca in colori chiari per l’intero
perimetro, articolando piastrelle di diverso formato [cfr allegati N.5-9-11]. La
dotazione impiantistica è a norma delle vigenti normative a seguito di lavori di
manutenzione interni recenti per l’impianto elettrico, idrico-sanitario, impianto
antintrusione, ed unità di trattamento aria per riscaldamento e condizionamento.
All’appartamento è annesso un piccolo locale nel sottoscala, allo stato grezzo ed in
stato di abbandono, di dimensioni minime (2,00 x 4,50) ml circa per un’altezza
netta di 1,80 ml.
In conclusione lo stato di uso e manutenzione dell’appartamento è buono, con
prestazione impiantistica media, rifiniture nei materiali ed accessori di normali, ed
è libero da cose e/o persone ad eccezione di un server/rack, inserito in un
fabbricato d’epoca da restaurare integralmente.
risposta al quesito 5) Il bene oggetto di stima è pervenuto alla società OMISSIS
con Atto di compravendita del 29/01/2008 repertorio n. 44.160 raccolta n. 21.776
a rogito del notaio Matteo Fasano registrato a Salerno il 31/01/2008 al Reg. Gen
n.1266: “i germani OMISSIS ed OMISSIS, vendono alla società “OMISSIS”
(esecutato) con sede in Cava de’ Tirreni (SA) in persona dell’amministratore unico
sig. OMISSIS la piena proprietà dell’immobile ad uso ufficio sito in Cava de’ Tirreni
in Via R. Senatore n.12 composto da locale di sgombero al piano interrato e da due
vani, bagno e disimpegno al piano primo. Confinante con corte comune, con beni
di stessa ditta con beni OMISSIS e gabbia scala […] identificato al NCEU di Cava de’
Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 17 […]”;- si produce in copia
conforme all’originale.
La scrivente ha elaborato l’analisi nel ventennio della proprietà oggetto di
procedura e desunto congruenza nei dati che
trascrizione.
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si producono in
nota di
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risposta al quesito 6) L’immobile oggetto di stima, è aggredito per intero, con le
quote di proprietà sopradescritte attribuite al solo esecutato, per cui non si
prevede alcuna divisione nello stato in cui trova ad oggi.
risposta al quesito 7) Alla data dei sopralluoghi del 4/12/2012, 17/12/2012 e del
10/01/2013 il bene oggetto di stima è libero da cose e/o persone ad eccezione di
un server-pc in mobile rack di dimensioni (60x100x180) cm [cfr allegato n.5].
Dalla visura ordinaria di società di capitale prot. N. Nov/1822/2012/CSA0113
acquisita presso gli uffici della Camera di Commercio di Salerno risulta che [ cfr
allegato n.6]: la “Società OMISSIS “, con sede legale in Cava de’ Tirreni in Via
OMISSIS, Cap 84013, sede operativa in Via Rosario Senatore n.12 in Cava de’
Tirreni aperta in data 31/01/2008 ( l’immobile oggetto di procedura), uffici in Via
Stefano Brun n.9 in Salerno con data apertura il 16/06/2004, P.IVA OMISSIS,
Numero REA OMISSIS, si è costituita nel 24/04/2004 e registrata in data
11/05/2004, codice attività 62.01 produzione di software e 72.2 realizzazione di
software, con amministratore unico OMISSIS nato a OMISSIS il OMISSIS e
domiciliato in Viale OMISSIS Roma , in carica
a tempo indeterminato dal
29/10/2010 [cfr allegato n. 4]. Da quanto dichiarato e verbalizzato durante il primo
accesso il Dott. OMISSIS della cui entità la scrivente si è accertata, è domiciliato
presso la OMISSIS in Viale OMISSIS 00144 Roma, tel. +OMISSIS - fax +OMISSIS- cell
OMISSIS.
Per il bene oggetto di stima è stato nominato dal G.E. del Tribunale di Cava de’
Tirreni (SA) come custode giudiziario l’avv. Paola Parentela domiciliata presso
l’avv. Maria-Angela Indovino con studio in Via R. Mauri n. 110-84129 Salerno, Tel
089 338386, fax 089 2751354, pec:[email protected],
con cui si è concordato il primo accesso sui luoghi di causa, e si rimanda alla
relazione/rendiconto per l’indennità di occupazione concordata con l’esecutato
[cfr allegato n.1].
risposta al quesito 8) La scrivente stima, in riferimento al mercato delle locazioni
immobiliari del Comune di Cava de’Tirreni (SA), come il più probabile canone
mensile di un bene analogo nel medesimo stato di conservazione e manutentivo
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in quel contesto, per il subalterno 17 circa 450,00 Euro, dato inferiore rispetto alle
quotazioni immobiliare OMI I semestre 2012, per il degrado ed abbandono del
fabbricato in cui è inserito l’immobile, prestigioso e sito in centro del Comune di
Cava de’ Tirreni ma da restaurare integralmente [cfr allegato n.6].
risposta al quesito 9) Alla data della nomina di C.T.U. , come individuato dalla
visura ordinaria di società di capitale prot. n. nov/1822/2012/CSA0113 acquisita
presso gli uffici della Camera di Commercio di Salerno, risulta che la società
esecutata [cfr allegato n.5]:- si è costituita il 26/04/2006 e registrata il 11/05/2006
con durata sino al 31/12/2050; - è composta da un Amministratore unico in carica
e da un consiglio di amministrazione; -ha un capitale deliberato, versato e
sottoscritto di 10.000,00 Euro; - ha come soci e titolari di diritti su quote ed azioni
al 4/08/2010 i seguenti: OMISSIS in liquidazione con sede in Salerno in OMISSISP.IVA OMISSIS, OMISSIS con sede in Via OMISSIS (BN) , OMISSIS srl con sede in
Corso OMISSIS in OMISSIS.
risposta al quesito 10)
Come da atto di compravendita sopracitato del
29/01/2008 a rogito del notaio Matteo Fasano tra le parti OMISSIS ed OMISSIS
(venditori) e la società OMISSIS (acquirente), si riporta: -art. 3I “ la vendita viene
fatta a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto attualmente si
trova, noto alla parte acquirente, con tutte le accessioni, aderenze, e pertinenze,
azioni, ragioni, usi, comunioni, servitù attive e passive, se e come esistenti, anche
in base ai titoli di provenienza che qui si vogliono integralmente richiamare”. –
art.4 “la parte venditrice garantisce che quanto venduto è di sua esclusiva
proprietà e disponibilità, pervenuto per successione […]”[cfr allegato n.4].
Il bene oggetto di stima identificato al N.C.E.U. del Comune di Cava de’ Tirreni (SA)
al foglio n.23 particella n.335 sub.17 è sottoposto ai seguenti vincoli come si
evince dal certificato rilasciato dal Comune sopracitato e posto in allegato con
data di protocollo 7/12/2012 [cfr allegato N.7]: a seguito della Perimetrazione del
Nuovo Piano Stralcio per l’assetto idrogeologico del territorio (nuovo P.S.A.I.)
dell’Autorità di Bacino Regionale Destra Sele adottato con delibera n.10/2011 del
C.I., e pubblicato sul BRUR n.26 del 26/04/2011, l’intera particella n.335 ricade in
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Rischio Moderato per
il dissesto dei versanti;ai sensi del DM 12/06/1967
pubblicato sulla GU n.171 del 10/07/1967 l’immobile è sottoposto al vincolo
paesaggistico.
Dalle indagini svolte, la scrivente ha rilevato che per il fabbricato il cui è inserito
l’immobile oggetto di stima, ad oggi non è stato costituito alcun Condominio:
l’edificio, è per come sopra descritto, in parte abbandonato e disabitato da quanto
rilevato durante i sopralluoghi, quindi abitato da pochissimi inquilini; l’attuale
proprietario dell’immobile oggetto di procedura, nella figura dell’Amministratore
unico Dott. OMISSIS conferma che non è stato costituito condominio.
risposta al quesito 11) Dalle ispezioni ipotecarie ordinarie eseguita presso gli
uffici della Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno risultano le seguenti
scritture [cfr allegato N.2]: 1.Ispezione Ipotecaria n. SA136639 del 13/11/2012
per persona fisica OMISSIS srl P.IVA OMISSIS società esecutata con n.4 note tutte
inerenti la procedura esecutiva, nel periodo dal 2/01/1979 al 12/11/2012: n1.
Trascrizione a favore del 1/02/2008 Reg. part. 3176 reg. gen. 4618 Atto di
compravendita a rogito del notaio Fasano Matteo del 29/01/2008
rep.
44160/21776 dei beni oggetto di pignoramento: soggetto acquirente- si produce l’
atto di vendita
in copia conforme all’originale; n2. Iscrizione contro del
17/03/2008 Reg. part. 1795 reg. gen. 11304 Ipoteca volontaria a rogito del notaio
Matteo Fasano del 13/03/2008
rep. 44401/21973
di
306.000,00 Euro
complessivi a favore della Banca della Campania SpA durata anni 10, al tasso
d’interesse del 5,45% a garanzia di un mutuo di 170.000,00 Euro di capitale oltre
interessi- soggetto datore d’ipoteca – l’ipoteca è agli atti della produzione del
creditore procedente e si allega in copia; n3. Iscrizione contro del 26/01/2012
Reg. part. 287 reg. gen. 4019 Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo
rep. 242/2011 del 25/03/2011 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà quota
di 1/1, a favore di OMISSIS, per la somma di 18.120,005 € di capitale e spesa
totale di 25.000,00 €, sul bene oggetto di procedura; si allega in copia la nota di
trascrizione eseguita con ispezione n. SA6940/2 del 17/01/2013; n4. Trascrizione
contro del 25/07/2012 Reg. part. 23943 reg. gen. 28664 Verbale di pignoramento
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immobili rep. 434 del 18/05/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà
quota di 1/1, a favore della Banca della Campania Spa per la somma di 142.921,49
€ di capitale oltre spese ed accessori al tasso del 4,90% dal 19/12/2011, sui beni
oggetto di procedura; si allega in copia la nota di trascrizione agli atti della
produzione del creditore procedente; 2. Ispezione Ipotecaria n. SA6946/3 del
17/01/2013 per persona fisica OMISSIS4 con n.1 nota riguardante il bene oggetto
di procedura in corso nel periodo dal 2/01/1979 al 29/10/2012: si allega in copia la
nota di trascrizione eseguita con ispezione n. SA6941/4 del 17/01/2013; 3.
Ispezione Ipotecaria cartacea e storica del 17/01/2013 per persona fisica
OMISSIS5 con n.1 nota di trascrizione a favore riguardante il bene oggetto di
procedura in corso nel periodo dal 1956 al 12/11/1990, per divisione ereditaria di
beni: si allega in copia la nota di visura ipotecaria cartacea eseguita; 4. Ispezione
Ipotecaria n. SA6945/3 del 17/01/2013 per persona fisica OMISSIS soggetto
venditore del bene oggetto di procedura con n.2 note di cui solo due inerenti la
procedura in corso nel periodo dal 2/01/1979 al 16/01/2013: n.1 Trascrizione
contro del 15/07/2004 reg. part. 22693 reg. gen. 30119 Certificato di denunciata
successione rep. 7/1200 del 20/09/2001 per la quota di 1000/1000 per il diritto di
proprietà di Barbato Lucia, quota 1000/2000 a favore di OMISSIS ed OMISSIS del
bene oggetto di procedura; si allega in copia la nota di trascrizione eseguita con
ispezione n. SA6941/4 del 17/01/2013; n2. Trascrizione a favore del 1/02/2008
Reg. part. 3176 reg. gen. 4618 Atto di compravendita a rogito del notaio Fasano
Matteo del 29/01/2008 rep. 44160/21776 dei beni oggetto di pignoramento:
soggetto venditore- si produce l’ atto di vendita in copia conforme all’originale;
5.Ispezione Ipotecaria n. SA6939/3 del 17/01/2013 per persona fisica OMISSIS
soggetto venditore del bene oggetto di procedura con n.7 note di cui solo due
inerenti la procedura in corso nel periodo dal 2/01/1979 al 16/01/2013: n.6
4
Dalla successione di Barbato Lucia il bene oggetto di procedura è pervenuto ai germani
OMISSIS, che nel 2008 hanno venduto al soggetto esecutato.
5
Dalla successione di Barbato Lucia il bene oggetto di procedura è pervenuto ai germani
OMISSIS, che nel 2008 hanno venduto al soggetto esecutato.
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Trascrizione contro del 15/07/2004 reg. part. 22693 reg. gen. 30119 Certificato di
denunciata successione rep. 7/1200 del 20/09/2001 per la quota di 1000/1000
per il diritto di proprietà di OMISSIS, quota 1000/2000 a favore di OMISSIS S ed
OMISSIS del bene oggetto di procedura; si allega in copia la nota di trascrizione
eseguita con ispezione n. SA6941/4 del 17/01/2013; n7. Trascrizione a favore del
1/02/2008 Reg. part. 3176 reg. gen. 4618 Atto di compravendita a rogito del
notaio Fasano Matteo del 29/01/2008 rep. 44160/21776 dei beni oggetto di
pignoramento: soggetto venditore- si produce l’ atto di vendita in copia conforme
all’originale.
L’iter per la cancellazione dei costi è il seguente : 1. pagamento con F23 presso
banca o posta delle causali più ricorrenti del costo fisso 262,00 € per
pignoramento, sentenza conservativa, fallimento; costo 35,00 € per mutuo
fondiario; costo variabile 0,50 % della somma iscritta per Ipoteca giudiziale, costo
zero per Ipoteca Equitalia; 2. Cancellazione della nota presso gli uffici dell’Agenzia
del Territorio;3. Onorario a forfait di una consulenza per i punti sopracitati.
risposta al quesito 12)Dalla visura storica per immobile n. SA0019190 il bene
oggetto della presente procedura identificato rispettivamente al N.C.E.U. di Cava
de’ Tirreni (SA) al foglio n.23 particella n.335 sub 17 è intestato ad oggi dal
29/01/2008 ad OMISSIS, P.IVA 04131100655, per il diritto di proprietà per 1/1,
dati derivanti dall’atto pubblico di compravendita a rogito del notaio Matteo
Fasano rep. 44160 del 29/01/2008 posto in allegato, congrui con la procedura
esecutiva. Dalla visura storica immobili n. SA 0019221 risulta che il subalterno 17
oggetto di procedura è generato dal frazionamento e cambio destinazione d’uso
del subalterno n.4, che è stato soppresso al 15/01/2008, ed era intestato: dal
30/04/2001 ad OMISSIS ed OMISSIS in qualità di proprietari per 500/1000
ciascuno a seguito di successione causa morte di OMISSIS, sino al 15/01/2008; dal
17/09/1970 l’intero identificativo è di proprietà di OMISSIS per 1000/1000 a
seguito di ricongiungimento di usufrutto.
Dalla visura elenco immobili si evidenzia il prospetto completo dei sub insistenti
sulla particella n.335 da 2 a 3 e da 6 a 17, per un totale complessivo di 14 immobili
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individuati nel fabbricato. La visura per soggetto dell’ esecutato n. SA0573471
OMISSIS srl riporta per il bene oggetto di procedura gli stessi riferimenti
sopracitati, per cui si deduce congruenza dei dati catastali e documentali. Le visure
per soggetto dei precedenti proprietari dell’immobile oggetto di procedura
nn.T86074 -T86821 per OMISSIS e n.T87280 per OMISSIS , confermano tutti i
passaggi sopraesposti e sono pertanto congruenti con i dati riportati. L’estratto di
mappa elaborato con visura n. T106308 è aggiornato dell’edificato del fabbricato.
Gi elaborati planimetrici prodotti con le visure nn.SA0018184-SA0573484, sono
corrispondenti al rilievo metrico e dimensionamento eseguito, sia nell’elaborato
planimetrico che nell’individuazione dei subalterni: c’è congruenza con i dati
riportati nelle visure sopracitate, e la geometria dei sub rilevata è corrispondente
agli elaborati catastali [cfr allegato N.3-5]. Si conclude che le visure catastali per
immobile e soggetto, congruenti nei contenuti, sono aggiornate nelle intestazioni
del diritto di proprietà e riportano i passaggi intermedi documentati dalla
scrivente.
Dalle ispezioni ipotecarie n. SA136645/3 del 29/10/2012 e n.SA141378/3 del
22/11/2012 sull’immobile oggetto di procedura e dal riscontro delle note in elenco
con le ispezioni per soggetto nn. SA13136639/3, SA6940/2, SA6946/3, SA6945/3,
SA6941/3 risultano contro OMISSIS le stesse annotazioni sui beni oggetto di
procedura, ovvero : - Ipoteca volontaria iscritta il 17/03/2008 Reg. part. 1795 reg.
gen. 11304 a rogito del notaio Matteo Fasano rep. 44401/21973 del 13/03/2008
per il diritto di proprietà a favore della Banca della Campania SpA per la somma di
306.000,00 Euro complessivo, durata anni 10, al tasso d’interesse del 5,45,% a
garanzia di un mutuo di 170.000,00 di capitale oltre interessi; soggetto datore
d’ipoteca – l’ipoteca è agli atti della produzione del creditore procedente e si
allega in copia (quote di proprietà esatte); -
Ipoteca giudiziale iscritta il
26/01/2012 Reg. part. 287 reg. gen. 4019 derivante da decreto ingiuntivo emesso
dal Tribunale di Salerno sezione distaccata di Cava de’ Tirreni rep. 242/2011 del
25/03/2011 a favore di OMISSIS P.Iva OMISSIS per la somma di 25.000,00 Euro
complessiva; – si allega la nota di trascrizione sviluppata dalla scrivente (quote di
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proprietà esatte)- alla data della presente relazione non è intervenuto nella
procedura; - pignoramento immobili trascritto il 25/07/2012 Reg. part. 23943 reg.
gen.28664 rep. 434 del 18/05/2012 per la quota di 1/1 per il diritto di proprietà, a
favore della Banca della Campania SpA, per la somma di 142.941,49 € di capitale
oltre interessi di mora al tasso del 4,90% dal 19/11/2011; si allega in copia la nota
di trascrizione agli atti della produzione del creditore procedente – (quote di
proprietà esatte).
risposta al quesito 13) La destinazione d‘uso della particella inserita al N.C.E.U.
del Comune di Cava de’ Tirreni (SA) al foglio N.23 p.lla 335 è ricadente in zona
omogenea “A1 insediamenti storici” (art.47 delle NTA) con riferimento al P.R.G.
approvato con D.P.P. di Salerno n.35/1999, nonché il D.P.G.R.C. n. 4523/2000 di
conformità al PUT, variante al PRG denominata “Contratti di Quartiere II”
adottata con delibera di CC n.49/2004, in riferimento al Certificato di destinazione
urbanistica rilasciato in data 7/12/2012 a seguito della richiesta della scrivente
con protocollo n. 70544 del 27/11/2012 [cfr allegato N.7]. La particella n. 335 del
foglio n.23 ricade nel Piano di Recupero Borgo ed Aree annesse approvato con
delibera di CC n. 76/2003 ed è sottoposta alla categoria di intervento C2
Risanamento e Ripristino Conservativo. Nonché l’immobile contraddistinto dalla
particella n.335 del foglio n.23 è sottoposto a vincolo paesaggistico di cui al DM
11/06/1967 pubblicato sulla GU n. 171/1976.
Con nota prot. 70546 del 27/11/2012 presso il S.U.E. del Comune di Cava de’
Tirreni (SA) la scrivente ha inoltrato acceso formale agli atti di competenza e
desunto la seguente legittimità [cfr allegato n.5]: 1. Così come dichiarato dal
Dirigente del SUE del Comune di Cava de’ Tirreni con nota del 16/01/2013 prot.
3240/P “si evince che l’epoca di costruzione del suddetto immobile è compresa
tra il 1901 ed il 1940”, come certificato dagli allegati del vigente Piano di Recupero
Borgo ed Aree Annesse che si allegano.
La scrivete deduce la legittimità
dall’immobile, combinando i risultati ottenuti dalla ricerca svolta presso l’Archivio
storico del Comune di Cava de’ Tirreni e gli Uffici competenti, dagli atti catastali
storici, e dal rilievo dell’immobile eseguito, come costruito ante Legge Urbanistica
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del 17/08/1942 n. 1150. 2.Permesso di Costruire n.1317 del 11 gennaio 2007
rilasciato ad OMISSIS nato a Cava de’Tirreni il OMISSIS, in qualità di
comproprietario, per il frazionamento dell’unità immobiliare sita in Via R. Senatore
n.12, riportata al NCEU al foglio n.23 particella n.335 sub 4 in due distinte e
separate unità immobiliari da adibire una ad unità abitativa e l’altra di maggiore
consistenza ad uso studio professionale con annesso locale cantina ubicato al
piano primo sottostrada. Gli elaborati grafici di progetto (piante, prospetti e
relazione tecnica) approvati con il suddetto P.d.C. n.1317/2007, sono congruenti
con lo stato dei luoghi rilevato ad oggi dalla scrivente. A questa pratica non c’è
richiesta per il rilascio dell’agibilità dell’immobile.
risposta al quesito 14) All’attualità sono rinvenuti i prezzi di compravendita a
mezzo di indagini di mercato, a cui la scrivente si relaziona con il metodo sintetico
per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile,
adducendo che i parametri da desumere sono nell’interpolazione dei massimi in
quanto trattasi di un immobile ristrutturato inserito in un fabbricato storico da
risanare e/o restaurare. A tale valore si applicano i pesi delle caratteristiche
specifiche dell’immobile oggetto di stima mediante coefficienti correttivi intrinseci
ed estrinseci al bene , pertanto il più probabile valore di mercato del bene oggetto
di stima si determina in valore di mercato rilevato x Ci ovvero:
Valore di mercato = 3.800,00 (€/mq) x 55,40 (mq) X 0.81 (Ci) = 170.521,20 €
(dico centosettantamilacinquecentoventuno/20 euro)
Che in quote,
esecutato
OMISSIS
Quota di diritto sub 17
intera
conguaglio
zero
Per la vendita si individua lotto singolo composto da un appartamento
ristrutturato uso ufficio e/o studio in stabile d’epoca da ristrutturare
integralmente, sito in Via Rosario Senatore n.12 in Cava de’Tirreni (SA), individuato
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al N.C.E.U. del predetto Comune al foglio n.23 particella n.335 sub 17, I piano con
ingresso indipendente e corte comune con appartamento confinante, articolato in
due vani con bagno ed antibagno, in buono stato di uso e manutenzione, con
deposito allo stato grezzo annesso al piano interrato, per cui si stima come più
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probabile
valore
di
mercato
170.521,20
Euro
(dico
centosettantamilacinquecentoventuno/20 euro) con la seguente consistenza
patrimoniale:
Esecutato
Quota del bene
OMISSIS
Quota 1/1 , piena proprietà
risposta al quesito 15) In riferimento allo stato di possesso del bene pignorato di
cui al quesito n.7, la scrivente riporta che i locali sono liberi da cose e/o persone
ad eccezione di un server black usato il cui valore commerciale, se funzionante6,
è stimato in circa 15.000,00 Euro + Iva come per legge, in riferimento all’analisi
tecnica allegata dell’Ing. Garofalo Biagio esperto della scrivente in sistemi
informativi elettronici.
Non si quantificano spese di operazioni di trasloco di arredi ad eccezione del
server descritto che si determinano in circa 300,00 Euro, oltre varie ed eventuali,
nell’ambito del territorio cittadino nel raggio di circa 30 km.
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L’assenza di fornitura elettrica nell’appartamento oggetto di stima, non ha consentito alla
scrivente di poter accendere e verificare l’apparecchiatura descritta.
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16. Inquadramento area in cui è inserito l’immobile oggetto di stima
Comune di Cava de’ Tirreni
Villa Comunale
Comune di Cava de’ Tirreni
Cattedrale
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Immobile oggetto di stima in Via Rosario Senatore n.12
Comune di Cava de’Tirreni (SA)
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17. Riepilogo lotto unico
Creditore procedente
Debitore
RGE n. 337/2012
Banca della Campania SpA
OMISSIS
Il bene pignorato è un appartamento uso studio e/o ufficio al II piano di uno stabile
d’epoca, con annesso deposito interrato, sito nel Comune di Cava de’ Tirreni (SA) in Via
Rosario Senatore n.12, identificato al N.C.E.U. di Cava de’ Tirreni (SA) al foglio n. 23
particella n.335 sub 17 cat. A/10 - classe 3 - 2,5 vani - rendita 1.013,55 € che confina: a
nord con altra proprietà, ad est con il subalterno n.16, a sud con la particella n. 278,
ad ovest con la particella n.279.
Proprietari attuali
Società OMISSIS (esecutato): quota intera piena proprietà .
Titolo di provenienza del bene
Atto di compravendita a rogito notaio Paolo Califano del 30/03/2007 rep. 15465/5771
trascritto a Cava de’Tirreni (SA) il 5/04/2007 ai nn. 18635/11482 e registrato a Cava de’
Tirreni (SA) in data 4/04/2007 al n. 1933 serie 1T.




Eventuale comproprietà
Iscrizione e trascrizioni
Regolarità tecnico-urbanistiche
Abitabilità - agibilità
Stato di occupazione
libero
Custode giudiziario
Avv. Paola Parentela
Udienza per fissare modalità di vendita
26 marzo 2013
Data trascrizione pignoramento
25/07/2012
Quote pignorate
intero
Importo pignoramento
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142.921,49 Euro
Valore del bene a base d’asta
Lotto unico
172.521,20 Euro
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18. Elenco degli allegati prodotti dalla scrivente
1. Verbali
di
accesso
del
4/12/2012,17/12/2012,10/01/2013
con
comunicazione ed appunti di rilievo.
2. Ispezioni ordinarie e note di trascrizioni presso Agenzia del territorio di
Salerno protocollo nn.: SA6941,SA136645,SA141378,SA136639, SA6940,
SA6946, SA6945.
3. Visure e planimetrie catastali aggiornate presso Agenzia del territorio di
Salerno protocollo
n.:SA13792007,SA13231,SA18184,SA573484,T106308,T86074,T86821,T87
280,SA19228,SA19190, SA19236,SA573471, SA19221.
4. Copia conforme all’originale dell’atto di compravendita a rogito del notaio
Paolo Califano del 30/03/2007 rep. 15465/5771
5. Grafici : I01- I02- I03-I04- Tav R01- Tav R02- Tav R03- Tav R04- Tav R05
6. Pubblicazioni immobiliari per affitto
7. Visura ordinaria società di capitale prot. NOV/1822/2012/CSA0113
8. Certificato di destinazione urbanistica prot. 70544, Copia del titoli e grafici
legittimi rilasciati dal Comune di Cava de’ Tirreni (SA) rif. Pdc n. 1317 del
11/12/2007, Certificazione SUE prot. 3240 del 16/01/2013
9. Pubblicazioni di agenzie immobiliari e borsini immobiliari
10. Documentazione fotografica
11. Cd contenente: relazione.doc- foto.jpeg-planimetrie .jpeg e pdf.
12. Ricevuta di consegna della presente relazione CTU alle parti
Infine, come da mandato ricevuto , la CTU consegnerà la presente relazione al
creditore ed al debitore e inviterà alla produzione di eventuali note entro il giorno
8 febbraio 2013, 45° giorno antecedente l’udienza per fissare le modalità di
vendita del 26 marzo 2013.
Con la presente relazione costituita da n.46 pagine e n.12 allegati, comunica che
l’acconto previsto a carico del creditore procedente di 500,00 Euro non è stato
versato.
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Il CTU ritiene di aver assolto completamente al mandato assegnatogli e si
dimostra disponibile per ogni ulteriore chiarimento e ringrazia l’illustre G.E. Dott.
Alessandro Brancaccio per la fiducia accordata.
Depositato in cancelleria in data _____________________________
IL .C.T.U.
Dott. Arch. Marta Garofalo
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