Circolare n. 3 del 3 marzo 2014 Le novità nella registrazione delle locazioni immobiliari Indice 1. Premessa 2. Il Nuovo “modello RLI” per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili 2.1 Adempimenti per i quali si utilizza il nuovo modello 2.2 Modalità di presentazione del nuovo modello 2.3 Registrazione semplificata 2 2 2 3 3 3. Versamento dei tributi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili con il modello “F24 ELIDE” 3.1 Codici tributo e modalità di compilazione 3.2 Esclusione della compensazione 3.3 Presentazione dei modelli F24 ELIDE 3.4 Periodo transitorio 4. Modalità di pagamento dei canoni di locazione di unità abitative 3 4 7 7 7 7 1. PREMESSA Con i Provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate Prot. N. 2013/554 del 3.1.2014 e N. 2970/14 del 10.1.2014 sono state introdotte alcune novità riguardanti le modalità di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e pagamento dei relativi tributi. In particolare, salvo il previsto regime transitorio: - a partire dal 1.2.2014, per il versamento dell’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni e interessi, connessi alla registrazione dei contratti di locazione o affitto immobiliare, occorre utilizzare il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (c.d. F24 ELIDE); - dal 3.2.2014, per la registrazione dei contratti di locazione o affitto immobiliare (ed altri adempimenti relativi al medesimi contratti), occorre utilizzare il nuovo “modello RLI” e, per chi preferisce o è obbligato alla registrazione telematica del contratto, in nuovo software “RLI WEB” oppure la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software. 2. IL NUOVO “MODELLO RLI” PER LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Con il Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 10.1.2014 n. 2970 è stato approvato, con le relative istruzioni di compilazione, il nuovo modello RLI “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi – Contratti di locazione e affitto di immobili”, da utilizzare a partire dal 3 febbraio 2014. A partire dalla stessa data è utilizzabile anche il relativo software per la registrazione telematica. Tuttavia, fino al 31.3.2014 è possibile continuare ad utilizzare il modello 69 anche in relazione alle locazioni e affitti di beni immobili e agli altri adempimenti rientranti nell’ambito di applicazione del nuovo modello RLI. E’ possibile, inoltre, continuare a utilizzare, fino al 31.3.2014, i “vecchi” software (“Contratti di locazione”, “Iris” e “Siria”) e le “vecchie” applicazioni web (“Locazioni web”, “Iris web”, “Siria web” e “Ge.Lo”) per la registrazione telematica del contratto di locazione e per gli adempimenti successivi. 2.1 ADEMPIMENTI PER I QUALI SI UTILIZZA IL NUOVO MODELLO Il nuovo modello RLI consente di: - richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; - effettuare gli adempimenti successivi quali proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; - esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca; - comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’art. 19 c. 15 del D.L. 31.5.2010 n. 78 conv. L. 30.7.2010 n. 122; - effettuare le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi. 2 In relazione ai suddetti adempimenti, il nuovo modello RLI sostituisce il modello 69. Tale modello rimarrà comunque in uso anche dopo il periodo transitorio per tutti gli adempimenti concernenti contratti diversi da quelli di locazione o affitto di beni immobili. 2.2 MODALITA’ DI PRESENTAZIONE DEL NUOVO MODELLO Il nuovo modello RLI è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite di intermediari abilitati alla registrazione dei contratti. Si ricorda che l’utilizzo della procedura telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate esclusivamente dai soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. La presentazione telematica può avvenire mediante il software “Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, disponibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) oppure mediante la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software, accessibile dalla sezione “Area Riservata” del sito web dell’Agenzia delle Entrate. 2.3 REGISTRAZIONE SEMPLIFICATA In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di copia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata”, senza l’allegazione della copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni: - un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; - una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; - tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; - il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni; - il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione. 3. VERSAMENTO DEI TRIBUTI RELATIVI ALLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI CON IL MODELLO “F24 ELIDE” Con il provvedimento citato in premessa è stato, inoltre, stabilito che, a partire dal 1° febbraio 2014, sono versate mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE) le somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e, in particolare: - imposta di registro; - tributi speciali e compensi; - imposta di bollo; - sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi. 3 Il modello “F24 ELIDE” è reperibile nella sezione Strumenti – Modelli del sito web dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e, dal 1° aprile 2014, sarà disponibile anche presso gli sportelli di banche, poste e degli Agenti della riscossione. 3.1 CODICI TRIBUTO E MODALITA’ DI COMPILAZIONE Con la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E del 24.1.2014 sono stati istituiti i codici tributo da utilizzare per il pagamento dei predetti importi da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE. I nuovi codici tributo istituiti dalla risoluzione sono riepilogati nella seguente tabella. DENOMINAZIONE CODICE TRIBUTO LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per 1500 prima registrazione LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per 1501 annualità successive LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per 1502 cessioni del contratto LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per 1503 risoluzioni del contratto LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per 1504 1505 proroghe del contratto LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Bollo LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Tributi speciali e 1506 compensi LOCAZIONE 1507 DI BENI IMMOBILI – Sanzioni da E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione LOCAZIONE 1509 AFFITTO ravvedimento per tardiva prima registrazione LOCAZIONE 1508 E E AFFITTO DI BENI IMMOBILI ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi LOCAZIONE 1510 E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 4 La risoluzione 14/2014 ha, inoltre, illustrato le modalità di compilazione del mod. F24 ELIDE per tali adempimenti e, a tal fine, ha istituito il codice identificativo “63”, denominato “controparte”, per consentire la corretta identificazione della controparte del contratto di locazione. Nella sezione “CONTRIBUENTE”, è necessario indicare: - nei campi “codice fiscale” e “dati anagrafici”, i dati della parte che effettua il versamento; - nel campo “codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare”, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo “63” da indicare nell’apposito campo. Invece, nella sezione “ERARIO ED ALTRO”, è necessario indicare: - nei campi “codice ufficio” e “codice atto”, nessun valore (a meno che si stia pagando l’imposta richiesta con avviso di liquidazione, nel qual caso è necessario riportare i dati indicati nel modello di pagamento allegato all’avviso di liquidazione inviato dall’Ufficio o nell’avviso stesso); - nel campo “tipo”, la lettera “F” (identificativo registro); - nel campo “elementi identificativi”: - in caso di pagamenti per la prima registrazione, nessun valore; - in caso di pagamenti per annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, il codice identificativo del contratto medesimo, che è composto da 17 5 caratteri ed è reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituita dall’ufficio o, per i contratti registrati telematicamente, nella ricevuta di registrazione. Ove tale codice non fosse disponibile, il campo “elementi identificativi” deve essere valorizzato con l’indicazione di un codice di 16 cifre così composto: nei caratteri da 1 a 3 è inserito il codice Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto, nei caratteri da 4 a 5 le ultime due cifre dell’anno di registrazione, nei caratteri da 6 a 7 la serie di registrazione (se composta da un solo numero aggiungere zero “0” prima del numero di serie), nei caratteri da 8 a 13 il numero di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri “0”) e nei caratteri da 14 a 16 il sottonumero di registrazione, se presente, oppure “000”. Per meglio chiarire la compilazione nella risoluzione 14/2014 è riportato il seguente esempio: se il contratto di locazione è stato registrato presso l’Ufficio territoriale con codice TMD nell’anno 2013, con serie 3, numero 10725 e senza sottonumero il campo “elementi identificativi” andrà così valorizzato: TMD1303010725000. - nel campo “codice”, il codice tributo; - nel campo “anno di riferimento”: - in caso di prima registrazione è indicato l’anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato “AAAA”; - nel caso di annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, è indicato l’anno di scadenza dell’adempimento, nel formato “AAAA”; - nel campo “importi a debito versati”, gli importi da versare. Per il versamento delle somme dovute a seguito di avvisi di liquidazione dell’imposta ed irrogazione delle sanzioni emessi dagli Uffici sono stati istituiti i seguenti codici tributo, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE. CODICE TRIBUTO DENOMINAZIONE LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro – A135 Avviso di liquidazione dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Bollo – A136 Avviso di liquidazione dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzioni – Avviso di A137 liquidazione dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi – Avviso di A138 liquidazione dell’Imposta-Irrogazione delle Sanzioni 6 3.2 ESCLUSIONE DELLA COMPENSAZIONE Gli importi da versare mediante il modello F24 ELIDE non possono essere compensati con eventuali crediti d’imposta o contributivi disponibili. 3.3 PRESENTAZIONE DEI MODELLI F24 ELIDE I soggetti titolari di partita IVA devono presentare il modello F24 ELIDE esclusivamente con modalità telematiche utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate o del sistema bancario e postale, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati. I soggetti non titolari di partita IVA, invece, in alternativa alle suddette modalità telematiche, possono presentare il modello F24 ELIDE anche presso gli sportelli delle banche convenzionate per lo svolgimento del servizio di riscossione dei modelli F24; di Poste Italiane S.p.A. e degli Agenti della riscossione. 3.4 PERIODO TRANSITORIO Per il versamento delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili sino al 31.12.2014, oltre al modello F24 ELIDE, sarà possibile utilizzare ancora il modello F23. Soltanto a partire dall’1.1.2015 i suddetti versamenti dovranno essere effettuati esclusivamente con il modello F24 ELIDE. I versamenti richiesti a seguito di atti emessi dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate dovranno, però, essere effettuati esclusivamente con il tipo di modello di pagamento allegato o indicato nell’atto stesso. 4. MODALITÀ DI PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE DI UNITA’ ABITATIVE Si ricorda che, ai sensi dell’art. 1 c. 50 della L. 27.12.2013 n. 147 (Legge di Stabilità 2014), a partire dall’1.1.2014, i pagamenti dei canoni di locazione di unità abitative devono essere effettuati obbligatoriamente con strumenti tracciabili, anche se l’importo dovesse essere inferiore alla soglia di 1.000,00 euro sancita nell’ambito della disciplina antiriciclaggio. In particolare, la nuova norma dispone che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, ad eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. Per il pagamento dei canoni di locazione, quindi, dall’1.1.2014, è necessario utilizzare strumenti tracciabili (bonifici o assegni non trasferibili), a prescindere dal fatto che l’importo sia inferiore (o superiore) alla soglia di 1.000,00 euro. 7