Estimo generale L’estimo è: a. disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 1 Cosa non è una stima (da un trattato settencentesco) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 2 Il giudizio di stima Cos’è: • Non è un’opinione sul valore • Non è un prezzo • E’ una previsione sul valore Caratteristiche: • E’ condizionata alla scopo pratico della stima • E’ oggettiva • E’ generalmente valida • Ha carattere probabilistico • E’ fondata sul mercato Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 3 Il metodo di stima Cos’è: Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima Fasi : • Ricognizione del quesito • Scelta del momento di stima • Scelta dell’aspetto economico • Scelta della procedura più adatta Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 4 Cosa può riguardare il giudizio di stima? Uno degli aspetti economici: • Il valore di mercato • Il costo di produzione o riproduzione • Il valore di trasformazione • Il valore di surrogazione • Il valore complementare (migliorato, mancato) • Il valore di capitalizzazione Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 5 Il più probabile valore di mercato Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera compravendita Il valore di mercato dipende: a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.) b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.) Impiego: a. Stime cauzionali b. Aste pubbliche c. Divisioni ereditarie riparti d. Valutazioni fiscali e. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 6 Il più probabile valore di costo Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla produzione del bene Il valore di costo comprende: a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo produttivo (Q+Sv) b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp) c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Sa+St+Bf+I+/-T) Impiego: a. Stima preventiva e consuntiva dei costi b. Redazione di bilanci c. Stima dei danni d. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 7 Il più probabile valore di trasformazione E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo della trasformazione La trasformazione deve essere: a. Tecnicamente possibile b. Economicamente conveniente c. Legalmente ammissibile Impiego: a. Giudizi di convenienza b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti d. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 8 Il più probabile valore (costo) di surrogazione Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il bene oggetto di stima La surrogazione deve essere: a. Tecnicamente possibile b. Economicamente valutabile Impiego: a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale) b. Stima di aziende con profitti negativi c. Stime di edifici e impianti industriali d. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 9 Il più probabile valore complementare La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso) La stima del valore complementare presuppone che: a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto b. La parte staccata non sia surrogabile c. La parte residua abbia un mercato Impiego: a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.) b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato) c. Stime di miglioramenti (migliorato) d. Stime di avviamenti commerciali e. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 10 Il più probabile valore di capitalizzazione Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene oggetto di stima può dare La stima del valore di capitalizzazione presuppone che: a. Il bene sia capace di dare un reddito b. Sia possibile prevedere i redditi futuri c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione Impiego: a. Stime del valore di mercato b. Stime cauzionali c. Stime di aziende d. Ecc. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 11 Quale valore? a. b. c. Il valore attuale (attualisti) Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti) Il valore ordinario (più probabile) La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 12 Alcuni semplici indicatori statistici n Media semplice Ms V i i 1 n n Media ponderata Ms w V i i 1 n w i 1 Moda (valore normale): i i Valore più frequente Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento) Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 13 Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione 2 n S mq Scostamento quadratico medio Varianza i 1 i n 2 n 2 V M V M i 1 i n 1 2 n Deviazione standard V M i 1 i n 1 2 n V M i 1 Coefficiente di variazione Estimo Generale EstGen_ts1 i n 1 M Prof. Paolo Rosato 14 Un esempio di semplici indicatori statistici Valori (V i ) Pesi (w i ) 2 1 3 1 3 1 3 1 4 2 4 1 5 2 5 1 6 1 6 2 7 1 Estimo Generale EstGen_ts1 Indicatore Media semplice Media ponderata Moda Mediana Scostamento medio Scost. quadratico medio Varianza Deviazione standard Coefficiente di variazione Prof. Paolo Rosato Valore 4,40 4,54 3,00 4,50 1,40 2,44 2,71 1,65 0,37 15 La distribuzione normale (gaussiana) y h e h 2 2 x con h y n fenomeni osservati p probabilit à dell ' evento - Estimo Generale EstGen_ts1 1 2np1 p + Prof. Paolo Rosato x 16 La distribuzione simmetrica dei valori F(V) F(Vme) Vme = Vmo Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato V 17 La distribuzione asimmetrica dei valori F(V) F(Vmo) F(Vme) Vmo Estimo Generale EstGen_ts1 Vme Prof. Paolo Rosato V 18 L’ordinarietà sul mercato Abilità del compratore Frequenza Prezzo ordinario Frequenza V Abilità del venditore Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 19 Il principio di comparazione Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili. Principio di indifferenza (Jevons): beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore. ‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, Londra, 1871. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 20 Le fasi del raffronto 1. Raccolta di valori di beni simili di valore noto 2. Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del valore) 3. Collocazione del bene da valutare sul più opportuno gradino della scala Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 21 Il principio di comparazione Il principio di comparazione può seguire due vie alternative: – confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale); – confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale). Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 22 Procedimenti di raffronto attuale I 1. Euristico: stima vista 2. Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici: a. stima per comparazione diretta monoparametrica; b. stima per comparazione diretta pluriparametrica. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 23 La stima per comparazione diretta mono-parametrica Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima rispetto ai valori di beni simili. Fasi: 1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di valutazione; 2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi; 3. esecuzione dei calcoli. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 24 Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica La proporzione V p i Vx i px A D i i dove: Vi è il valore dei beni i presi a confronto; pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i; Vx è il valore del bene da stimare; px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 25 Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica La regressione semplice Vx bpx A D Vx a bpx A D dove: a è la costante del modello di regressione semplice; b è il coefficiente del paramertro; Vx è il valore del bene da stimare; px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare; A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 26 Un esempio numerico di stima per comparazione diretta Caso 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Totale pi 0 120 130 124 100 124 152 98 86 107 123 1164 Estimo Generale EstGen_ts1 Vi 228 250 185 201 215 240 185 180 205 225 2113,5 Valore stimato Proporzione Regr. (k) 0 97 218 215 236 225 225 219 182 195 225 219 276 246 178 193 156 181 194 202 223 218 2114 2210 Prof. Paolo Rosato Regr.(0) 0 216 234 223 180 223 273 176 154 192 221 2091 Quadrato degli errori Proporzione Regr. (k) Regr.(0) 92 195 1612 377 103 1295 50 569 115 3 4411 159 639 1144 33 15 40 68 2 8 51 2160 143 272 1424 457 60 1091 80 651 164 17 4358 27 Tre modelli monoparametrici a confronto La proporzione: V = 1,82*p La regressione semplice (0): V = 1,80*p La regressione semplice (k): V = 96,95 + 0,98*p Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 28 Il risultato grafico 300 250 Migliaia di Euro 200 150 100 50 0 0 20 40 60 80 100 120 140 160 mq Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 29 La stima per comparazione diretta pluri-parametrica Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valore rispetto a più variabili indipendenti Procedure: 1. Stima econometrica (ARM); 2. Market Comparison Approach 3. Stima per coefficienti di merito. 4. Stima per valori tipici (elementi costitutivi); Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 30 La stima econometrica (ARM) E’ una generalizzazione della stima per valori tipici V a bj p j A D j dove: a = costante; pj = stato della caratteristica j nel bene; bj = coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 31 Un esempio numerico di stima econometrica Caso 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Totale pi 0 120 130 124 100 124 152 98 86 107 123 1164 Estimo Generale EstGen_ts1 qi 0 0 1 0 1 0 0 0 1 1 1 Valore stimato Quadrato degli errori V i Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k) Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k) 0 97 63 228 215 206 159 453 250 225 237 639 169 185 219 211 1144 675 201 195 201 33 0 215 219 211 15 16 240 246 244 40 19 185 193 180 68 25 180 181 185 2 21 205 202 210 8 21 225 218 229 51 13 2114 2114 2114 2160 1413 Prof. Paolo Rosato 32 Il confronto fra modelli di stima mono e pluriparametrici La regressione semplice (k): V = 96,95 + 0,98*p La regressione multipla (k): V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 33 Il risultato grafico 300 250 Migliaia di Euro 200 150 100 Regressione semplice Regressione multipla 50 Prezzi osservati 0 80 90 100 110 120 130 140 150 160 mq Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 34 Il Market Comparison Approach (MCA) E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti dati per usare l’approccio econometrico (spesso) Fasi: 1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili; 2. Individuazione delle caratteristiche differenziali; 3. Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali; 4. Stima dei valori “corretti”; 5. Stima del valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 35 Un esempio di MCA Tabella dei dati Prezzo Superficie equivalente Scoperto esclusivo Garage Stato di manutenzione Riscaldamento autonomo Condizionatore Estimo Generale EstGen_ts1 X ? 80 40 si buono si, 10 anni no 1 260.000,00 90 0 no buono si, 20 anni no 2 280.000,00 105 100 no mediocre no si, 5 anni 3 270.000,00 85 0 si ottimo no no Prof. Paolo Rosato 4 5 230.000,00 270.000,00 70 85 20 10 no si buono ottimo si, 15 anni no si, 3 anni no 6 220.000,00 70 50 no mediocre si, 10 anni si, 1 anni 7 290.000,00 93 70 si buono no si, nuovo 36 Un esempio di MCA Prezzi marginali Superficie equivalente: < 50 mq 50 - 100 mq >100 mq Scoperto esclusivo Garage Stato di manutenzione: da mediocre a buono da buono ad ottimo Riscaldamento autonomo Condizionatore Estimo Generale EstGen_ts1 2500 2250 2000 E/mq E/mq E/mq 100 20.000 E/mq E 200 100 15.000 5000 E/mq E/mq E nuovo E nuovo Prof. Paolo Rosato Durata, 30 anni Durata 15 anni 37 Un esempio di MCA Tabella di valutazione Prezzo Superficie equivalente Scoperto esclusivo Garage Stato di manutenzione Riscaldamento autonomo Condizionatore Prezzo corretto 1 260.000,00 -22.500,00 4.000,00 20.000,00 0,00 5.000,00 0,00 266.501,00 Valore di stima 267.480,19 Estimo Generale EstGen_ts1 2 280.000,00 -56.250,00 -6.000,00 20.000,00 16.000,00 10.000,00 -2.000,00 261.752,00 3 270.000,00 -11.250,00 4.000,00 0,00 -8.000,00 10.000,00 0,00 264.753,00 Prof. Paolo Rosato 4 230.000,00 22.500,00 -2.000,00 20.000,00 0,00 2.500,00 -4.000,00 269.004,00 5 6 270.000,00 220.000,00 -11.250,00 22.500,00 3.000,00 -1.000,00 0,00 20.000,00 8.000,00 16.000,00 5.000,00 0,00 0,00 -4.666,67 274.755,00 272.839,33 7 290.000,00 -29.250,00 -3.000,00 0,00 0,00 10.000,00 -5.000,00 262.757,00 38 La stima per punti di merito E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati Fasi: 1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili o di un valore di riferimento “normale”; 2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore; 3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato delle caratteristiche; 4. Calcolo del coefficiente globale; 5. Stima del valore del bene. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 39 La stima per punti di merito V c jVr Vr i j Pi i ci i dove: cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene; Vr = valore di riferimento; Pi = Prezzi dei beni simili; ci = coefficienti di merito dei beni simili. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 40 Esempio di stima per coefficienti di merito Tipo Residenziale Veranda Terrazza Balcone Cantina Soffitta Garage Scoperto esclusivo Estimo Generale EstGen_ts1 Superficie Coefficiente Superficie ponderata 100 1,00 100 20 0,60 12 10 0,40 4 0 0,30 0 0 0,50 0 0 0,50 0 30 0,30 9 0 0,10 0 Superficie convenzionale 125 Coefficiente globale 1,06 Valore di riferimento 2.000 Valore totale 264.855 Prof. Paolo Rosato 41 Esempio di stima per coefficienti di merito CARATTERISTICA MODALITA' TIPOLOGIA Plurifamiliare Casa a schiera Casa singola RISCALDAMENTO Autonomo Centrale 1,05 1 1 1,02 1,04 CONDIZIONATORE Meno di 5 anni Da 5 a 10 anni Da 10 a 20 anni Da 20 a 40 anni Più di 40 anni 1,1 1,05 1 0,9 0,8 Centrale Autonomo totale Autonomo parziale Assente 1,04 1,02 1,01 1 INFISSI ESTERNI Balconi o scuri Tapparelle Assenti 1,03 1 0,96 FINITURE Storiche Signorili Civili Economiche 1,1 1,05 1 0,9 FINESTRATURE Termo-acustiche Doppi vetri Vetro singolo 1,03 1 0,98 SPAZI COMUNI MANUTENZIONE Ottima Buona Normale Scadente 1,05 1,03 1 0,95 Assenti Cortile Giardino Parco 1 1,02 1,04 1,06 PARCHEGGIO COMUNE ASCENSORE Presente o inutile Assente 2° piano Assente 3° piano Assente 4° piano Assente 5° piano 1 0,95 0,88 0,8 0,7 Assente Posto auto per UI 1 1,04 ESPOSIZIONE Panoramica/attico Doppia/ordinaria Strada pubblica Cortile interno 1,05 1 0,95 0,9 Doppio Singolo 1 0,95 VETUSTA' SERVIZI IGIENICI Estimo Generale EstGen_ts1 COEFFICIENTE Coefficiente globale Prof. Paolo Rosato 1,14 42 La stima per valori tipici Fasi: • disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee; • individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazioni recentemente avvenute sul mercato; • individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportuno parametro di comparazione; • stima del valore di ciascuna parte; • determinazione del valore totale del bene complesso. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 43 L’algoritmo per la stima per valori tipici V p ij Vx i j p xj A D ij i dove: i = beni di mercato assunti a confronto; j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 44 Procedimenti di raffronto intertemporale II a. Stima storica; b. stima per capitalizzazione dei redditi; c. stima per valore di trasformazione. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 45 La stima storica Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato. V0 = kPn + A - D con k = g(xi) dove: V0 è il valore di stima ricercato; k è il fattore di attualizzazione dei dati storici; xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo; Pn è il prezzo verificatosi un passato. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 46 La stima per capitalizzazione del reddito Premesse: a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri; b) vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r (capitalizzazione) q n 1 Vx R rq n Ri Vx i 1 r i R Vx r Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 47 Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per capitalizzazione del reddito V R i i Vx i R V Rx i i Se rc i i Si ha: Rx Vx rc i La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il reddito Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 48 La stima per valore di trasformazione Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria) 0 1 2 n Tempo Vmi Ctri Vm Vtr i 1 r i 0 n dove: Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene; Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i; Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i; r = saggio di sconto. Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato 49