In questo numero
I risultati del Comprehensive
Assessment e il nuovo
ruolo della BCE
L’andamento del mercato
immobiliare italiano: focus
sugli immobili a garanzia
dei mutui ipotecari
Edilizia: fallite 3.022 imprese nei
primi 9 mesi dell’anno e solo il
41,4% delle imprese attive paga
puntualmente
“Sblocca Italia”, le principali
semplificazioni all’attività di due
diligence dei periti
I risultati del Comprehensive Assessment e il nuovo
ruolo della BCE
La BCE ha appena condotto il Comprehensive
Assessment, la valutazione approfondita della solidità
delle banche europee, per prepararsi ai nuovi compiti in
materia di vigilanza bancaria assunti a partire da questo
novembre 2014.
La valutazione ha avuto un vasto perimetro di azione.
Il valore degli attivi dei 130 enti creditizi inclusi
nell’esercizio ammontava nel complesso a 22.000
miliardi di euro, pari all’81,6% del totale delle attività
bancarie oggetto di analisi, per oltre 800 portafogli
specifici e corrispondenti al 57% delle attività ponderate
per il rischio.
Ciò ha portato all’esame accurato di oltre 119.000 prenditori e alla verifica della valutazione di circa
170.000 garanzie. La valutazione approfondita si è incentrata su due componenti:
• l’esame della qualità degli attivi (Asset Quality Review - AQR), che ha fornito una valutazione puntuale
dell’accuratezza del valore contabile degli attivi delle banche al 31 dicembre 2013. L’esercizio si è
fondato sul regolamento e sulla direttiva sui requisiti patrimoniali (CRR/CRD IV) e sulla definizione di
patrimonio di vigilanza al 1° gennaio 2014. Nell’ambito dell’AQR, alle banche è stato richiesto di
mantenere un coefficiente minimo di capitale primario di classe 1 (Common Equity Tier 1, CET1) pari
all’8%;
• lo Stress Test ha fornito successivamente un’analisi prospettica della tenuta della solvibilità delle
banche in due ipotesi di scenario. Nello scenario di base alle banche è stato richiesto di detenere un
coefficiente minimo di CET1 dell’8%, mentre nello scenario avverso (la prova di stress italiana ha
simulato per esempio una grave recessione nel periodo 2014-2016) il requisito relativo a tale
coefficiente è stato pari almeno a 5,5%.
Nel complesso, la valutazione ha evidenziato una carenza patrimoniale pari a 24,6 miliardi di euro.
Entro due settimane dalla data di pubblicazione di tali risultati (26 ottobre 2014), i 25 istituti che non
hanno superato la prova hanno avuto l’obbligo di presentare un piano patrimoniale al rispettivo gruppo di
vigilanza, indicando nel dettaglio le modalità con cui colmare la carenza di capitale. Compito dei gruppi
di vigilanza è verificare che tali piani siano solidi e ricomprendano gli aumenti di capitale già effettuati
dalle banche partecipanti per le quali sono state individuate carenze.
Con riferimento alla valutazione immobiliare, tra le indicazioni della BCE emerge la preferenza per
valutazioni effettuate da valutatori esterni secondo gli standard europei EVS-2012 (European
Valuation Standards o Blue Book del Tegova) o altri standard internazionali come gli inglesi RICS (Red
Book). È inoltre possibile utilizzare le Linee Guida ABI (che richiamano espressamente le EVS), per
pervenire alla determinazione del più probabile valore di mercato. Relativamente alle metodologie di
valutazione, per gli immobili residenziali è confermato l’approccio comparativo (Market Comparison
Approach); infine, tutte le valutazioni devono utilizzare Comparables verificabili.
A partire dal 4 novembre 2014, la BCE ha assunto ufficialmente il ruolo di supervisore unico del sistema
bancario. Si tratta del primo passo verso il progetto più ampio dell’Unione Bancaria europea i cui
pilastri fondanti sono il Meccanismo di Vigilanza Unico (Single Supervisory Mechanism - SSM) e il
Meccanismo di Risoluzione Unico (Single Resolution Mechanism - SRM). L’obiettivo finale è quello di
anticipare le possibili crisi sistemiche o bolle settoriali e intervenire tempestivamente in favore della
solidità del sistema bancario europeo.
Tramite il SSM la BCE eserciterà la vigilanza con poteri di supervisione diretta sugli istituti europei
definiti “rilevanti” (14 sono italiani) e in maniera indiretta verso le banche europee di minore rilevanza
per il tramite delle Autorità competenti nazionali. Inoltre, come riporta il Guide to Banking Supervision
(BCE - novembre 2014), la BCE riceverà periodicamente informazioni quantitative e qualitative sugli enti
meno significativi e, qualora si renda necessario, potrà assumerne la vigilanza diretta per assicurare
l’applicazione coerente di standard di vigilanza elevati.
L’andamento del mercato immobiliare italiano: focus sugli immobili a
garanzia dei mutui ipotecari
Dall’analisi dei dati di CRIF Valutazione Immobili, delle informazioni
registrate in EURISC (il Sistema di Informazioni Creditizie gestito da
CRIF) e delle rilevazioni dell’Agenzia delle Entrate, si desume una
fotografia aggiornata delle tendenze in atto nel mercato italiano del
credito immobiliare.
L’importo medio dei mutui erogati continua a registrare valori
contenuti, con un importo pari a € 112.863 a causa della minore
disponibilità reddituale delle famiglie, che continuano a risentire della
congiuntura economica negativa.
Tale diminuzione è determinata da diversi fattori fra cui la prudenza che
ancora contraddistingue i comportamenti sia delle famiglie che degli
Istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili
oggetto di compravendita, e infine, il crescente peso delle erogazioni di
nuovi mutui con finalità surroga, che notoriamente presentano un
importo medio inferiore rispetto ai mutui con finalità acquisto casa, dato
che per i primi è già avvenuta la restituzione alla banca di parte del
capitale preso a prestito inizialmente.
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
II TRIM
2013
III TRIM IV TRIM
2013
2013
I TRIM
2014
II TRIM
2014
Compravendite
Residenziali
-9,3%
-5,1%
-8,0%
4,1%
-1%
Contratti Mutuo
Ipotecario
Erogati
-7,1%
0,4%
-5,9%
2,9%
0,1%
Importo Medio
Mutuo Erogato
III TRIM
2014
Analizzando invece l’immobile oggetto di garanzia ipotecaria, il prezzo/
mq mostra ancora valori negativi, seppur più contenuti, con un -4,7% nel
terzo trimestre 2014 rispetto all’anno precedente, mentre la superficie
media compravenduta è di circa 103 mq.
115.249 114.432 115.403 113.705 112.863
Prezzo/Mq
Immobile
-4,4%
-5%
-4,4%
-5,9%
-3,6%
-4,7%
Andamento Prezzo/Mq - Superficie Immobile
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili, EURISC,
Agenzia delle Entrate
-3,0%
104
-3,5%
Nel secondo trimestre 2014 le compravendite residenziali registrano
nuovamente un lieve decremento pari a -1% rispetto all’anno
precedente, per un totale di 107.595 unità compravendute, rispetto alle
108.683 del corrispondente trimestre 2013.
-4,5%
119.837
119.041
118.422
0,4%
-15,0%
115.712
-7,15%
114.432
-5,9%
115.403
113.705
115.249
I TRIM
2012
II TRIM
2012
III TRIM
2012
IV TRIM
2012
Contratti Mutuo Ipotecario Erogati
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
98
-5,9%
97
II TRIM
2012
III TRIM IV TRIM
2012
2012
I TRIM
2013
II TRIM
2013
Prezzo/Mq
III TRIM IV TRIM
2013
2014
I TRIM
2014
II TRIM
2014
III TRIM
2014
Superficie Immobile
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
In particolare, la contrazione più consistente è relativa agli immobili
usati (-3,9%), mentre quelli di nuova costruzione registrano un
decremento del -1%, dimostrandosi più resistenti alle dinamiche di crisi
del settore.
Andamento Prezzo/Mq - Immobili Nuovi e Usati
Variazioni trimestrali rispetto all’anno precedente
2,0%
122.000
0,0%
120.000
-2,0%
1,3%
1,2%
0,4%
-1,8%
-2,1%
-2,5%
-4,0%
-3,4%
-6,0%
112.863 114.000
112.000
-8,0%
-7,2%
-6,5%
-0,8%
-3,0%
-4,2%
-4,2%
-5,0%
-6,8%
-1,0%
-3,3%
-5,5%
-3,9%
-3,9%
-5,8%
-8,5%
110.000
I TRIM
2013
100
99
-6,2%
-6,5%
-10,0%
108.000
I TRIM
2012
-5,0%
-5,7%
-6,0%
116.000
-55,9%
-4,7%
-5,3%
118.000
-48,0%
-58,5% -58%
0,1%
101
-4,4%
-5,5%
Andamento Erogazione Mutui
Variazioni trimestrali rispetto all'anno precedente
2,9%
-4,4%
-4,7%
102
-4,4%
-5,0%
I contratti di mutui ipotecari erogati a persone fisiche, che hanno
mostrato segnali di ripartenza nel primo trimestre 2014 (+2,9%), sono
ora stabili: il secondo trimestre 2014 riporta un +0,1% rispetto all’anno
precedente, mentre la domanda di mutui, in termini di numero di
richieste effettuate, registra un +13% nei primi 10 mesi del 2014, dato
positivo ma ancora in ritardo rispetto agli anni 2009-2011.
121.079
103
-4,0%
Nel primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce
quindi solo dell’1,4% (dalle 203.238 unità compravendute nella prima
metà del 2013 alle 205.998 della prima metà 2014). Inoltre, la liquidità
del mercato immobiliare misurata dall’IMI - il rapporto fra numero di
compravendite e stock immobiliare - è ancora ai minimi storici dell’1,2%
(1,9% nel 2010).
10,0%
0,0%
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-50,0%
-60,0%
-70,0%
-3,7%
I TRIM
2012
II TRIM
2014
II TRIM
2012
III TRIM
2012
IV TRIM
2012
I TRIM
2013
Nuovo
Importo Medio Mutuo Erogato
II TRIM
2013
III TRIM
2013
IV TRIM
2013
I TRIM
2014
II TRIM
2014
III TRIM
2014
Usato
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Elaborazioni CRIF su dati EURISC
Lasciamo volutamente fuori dall'analisi gli immobili ristrutturati e da
ristrutturare. Il trend di riduzione, per completezza, è evidenziato anche
dall’andamento del valore medio degli immobili forniti in garanzia,
che passa dagli oltre € 200.000 del 2010 ai circa € 179.000 del terzo
trimestre 2014.
Ricordiamo che il campione di immobili analizzati da CRIF Valutazione
Immobili contiene le diverse tipologie immobiliari oggetto di Perizia CRIF
(appartamenti, attici, loft, mansarde, monolocali, ville e villette a schiera),
dove la tipologia più rappresentata è costituita da appartamenti.
In questo scenario rivestono una grande importanza le richieste di
mutuo di surroga inoltrate dai mutuatari esistenti che, nel corso del
terzo trimestre 2014, hanno raggiunto il 25% del totale contro il 10%
del terzo trimestre 2013.
La crescita nelle richieste di mutuo di surroga è spiegata dalla lenta e
continua riduzione degli spread offerti sui mutui, da una forte spinta
mediatica in atto sul tema della surroga e, infine, da un mercato delle
compravendite immobiliari statico che stenta a ripartire.
2
La dinamica negativa delle quotazioni tocca tutte le aree italiane anche
se con intensità differente: i dati sul secondo trimestre 2014 mostrano
una riduzione maggiore nel Centro con un -10%, seguito dal Nord-Est
con -3,5% e dal Nord-Ovest con -1,9%. Il Sud e Isole hanno fatto
registrare, al contrario, un incremento nel valore medio degli immobili
pari al +1,2%.
Andamento Prezzo/Mq
Variazioni Trimestrali rispetto all’anno precedente
Nota:
Con riferimento ai dati forniti da CRIF Valutazione Immobili, da febbraio 2013 è
stata effettuata un’attività di normalizzazione del campione eliminando eventuali
outliers per una più coerente lettura delle elaborazioni. I dati relativi agli Immobili e
ai Mutui erogati sono riferiti alle sole persone fisiche.
Aree Nielsen
2013
III TRIM 2014
Centro
-5,8%
-10,0%
Nord-Est
-5,2%
-3,5%
Nord-Ovest
-2,1%
-1,9%
Sud e Isole
-6,0%
-1,2%
Totale Italia
-4,3%
-4,7%
Elaborazioni CRIF su dati CRIF Valutazione Immobili
Edilizia: fallite 3.022 imprese nei primi 9 mesi dell’anno e solo il 41,4%
delle imprese attive paga puntualmente
I dati relativi al terzo trimestre del 2014 mostrano una situazione ancora
molto preoccupante per le imprese italiane, con valori che testimoniano il
continuo aumento dei fallimenti e delle difficoltà delle realtà imprenditoriali
nel nostro Paese.
Fallimenti per macro settore merceologico - III TRIM 2014
TOTALE 2014
INCIDENZA SUL
TOTALE ITALIA
Agricoltura
67
0,6%
Commercio
3.340
30,1%
Edilizia
3.022
27,2%
Industria
2.356
21,2%
84
0,8%
1.425
12,8%
Trasporti
661
5,9%
Altro
148
1,3%
MACRO SETTORE
Nei primi nove mesi del 2014 in Italia sono fallite 11.103 imprese, 3.002
solamente nel terzo trimestre dell’anno, con un aumento del +13%
rispetto allo stesso periodo del 2013. In media, considerando le sole
giornate lavorative, sono fallite 61 imprese ogni giorno.
Inoltre, rispetto al 2009, il numero dei fallimenti relativi al terzo trimestre è
in continua crescita, con un aumento del 74% negli ultimi 5 anni.
Dal 2009 a oggi inoltre si contano 70.673 imprese che hanno portato i libri
in tribunale, numeri che sottolineano uno scenario economico ancora
preoccupante.
Servizi Finanziari
Servizi
Analizzando il numero di fallimenti registrati nel corso nel terzo trimestre
degli ultimi anni, si evidenzia il trend di aumento costante. Erano 1.730 nel
2009, 2.058 nel 2010, 2.205 nel 2011, 2.397 nel 2012, 2.647 nel 2013.
Record negativo per il 2014, con 3.002 casi.
Fonte: CRIBIS D&B
Questo il quadro che emerge dall’Analisi dei Fallimenti in Italia,
aggiornata al terzo trimestre 2014, realizzata da CRIBIS D&B, la società
del Gruppo CRIF specializzata nella business information.
I pagamenti nel settore dell’edilizia
A livello territoriale, la Lombardia si conferma la regione dove si
registrano il maggior numero di fallimenti, con 2.457 casi nei primi 9 mesi
del 2014, pari al 22,1% del totale nazionale. Dal 2009 ad oggi si contano
15.656 imprese lombarde fallite.
Spostando l’attenzione sulle imprese attive, un indicatore fondamentale
che offre la fotografia più aggiornata e completa sullo stato di salute
delle aziende è rappresentato dai pagamenti commerciali.
La seconda regione più colpita è il Lazio, con 1.164 imprese chiuse nel
2014 e un’incidenza sul totale Italia del 10,5%. Segue la Campania con
966 casi e relativa incidenza dell’8,7%.
Dallo Studio Pagamenti di CRIBIS D&B, aggiornato al terzo trimestre
2014, si evince che nell’edilizia risulta puntuale soltanto il 41,4%
delle imprese. Mentre il 43,5% ha saldato i debiti entro un mese e il
15,1% ha posticipato il saldo di oltre un mese.
In difficoltà anche il Veneto con 933 fallimenti. Per completare le prime
dieci posizioni seguono il Piemonte (836), la Toscana (810), l’EmiliaRomagna (806), la Sicilia (656), la Puglia (565) e le Marche (379).
Sono tuttavia i ritardi gravi a preoccupare di più, con una crescita del
+202% rispetto al 2010 e del +14,4% rispetto allo scorso anno.
All’interno del comparto sono risultate maggiormente in difficoltà le
imprese dell’edilizia specializzata, con il 37% di pagamenti puntuali a
fronte di ritardi gravi pari al 18,4%.
Il commercio e l’edilizia sono i macro settori più colpiti nei primi nove mesi
del 2014, rispettivamente con 3.340 e 3.022 fallimenti.
In particolare, nel commercio, oltre al commercio all’ingrosso dei beni
durevoli, sono falliti 620 distributori all’ingrosso di beni non durevoli, 512
“ristoranti e bar”, 411 negozi di “abbigliamento e accessori”, 188 “negozi
alimentari”, 167 “negozi di arredamento e articoli per la casa”.
Analizzando le dinamiche a livello territoriale, emerge che la
situazione più critica si presenta nel Sud e nelle Isole, dove ben il
25,8% delle imprese edili registra gravi ritardi di pagamento e solo il
22,4% salda alla scadenza. L’area del Nord Est invece risulta quella più
virtuosa, con una percentuale di pagamenti alla scadenza del 52,5%,
mentre solo il 9% onora i debiti commerciali con oltre un mese di
ritardo.
Nell’edilizia, invece, il comparto in maggiore sofferenza è quello della
“costruzione di edifici”, in cui si registrano 1.357 fallimenti, seguito da
929 “installatori”.
3
“Sblocca Italia”, le principali semplificazioni all’attività di due diligence
dei periti
Il 23 ottobre 2014 la Camera dei Deputati ha approvato con voto di
fiducia il disegno di legge di conversione del Decreto Legge 12
settembre 2014, n.133, confermando in larga misura le semplificazioni
burocratiche emendate dal decreto per il rilancio dell’edilizia.
Una seconda importante semplificazione del Testo Unico dell’Edilizia
380/01 riguarda l’articolo 4 “Contenuto necessario dei regolamenti
edilizi comunali”, dove è stato incluso il seguente comma:
“1-sexies. Il Governo, le regioni e le autonomie locali, in attuazione del
principio di leale collaborazione, concludono accordi o intese per
l'adozione di uno schema di regolamento edilizio-tipo, al fine di
semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti”.
Di seguito alcune delle novità più interessanti e rilevanti per l’attività di
due diligence svolta dai periti.
Secondo l’Art.3 del Testo Unico dell’Edilizia 380/01 “Definizioni degli
interventi edilizi” per manutenzione straordinaria si intende “le opere
e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche
strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi
igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria
complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle
destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione
straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel
frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione
di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle
singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia
modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga
l'originaria destinazione d'uso”.
Un Regolamento Edilizio Unico sostituirà quindi gli oltre 8 mila
regolamenti comunali oggi vigenti. Il regolamento-tipo sarà adottato da
Governo, Regioni ed autonomie locali in Conferenza Unificata.
Tale novità rappresenta una facilitazione per l’attività del perito, che
spesso si trova ad operare in comuni e/o province diverse da quelle di
appartenenza. Il regolamento unico consentirà di uniformare a livello
nazionale, per tutti i comuni italiani, i termini di definizione dei
parametri edilizi, le definizioni tecniche di riferimento per gli
interventi urbanistico-edilizi, i requisiti igienico-sanitari e di
sicurezza, ecc., rendendo uniformi ed omogenei i comportamenti dei
professionisti tecnici e di chi opera nel settore dell’edilizia.
Riportiamo, infine, l’introduzione nel Testo Unico dell’Edilizia del nuovo
art. 23-ter “Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante”. Con tale
articolo si intende un cambio dell’utilizzo dell’immobile rispetto a
quello originario, senza opere edilizie, che comporta l’assegnazione
dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra le seguenti:
residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale,
rurale. La grande innovazione apportata dal decreto riguarda la
riduzione a solo quattro categorie di destinazione urbanistica
prevalenti, intese come categorie funzionali, riducendo la distinzione in
innumerevoli categorie urbanistiche, che spesso risultavano
assimilabili.
Alla luce di tale nuova definizione, gli interventi di frazionamento e/o
fusione di unità immobiliari senza cambio di destinazione d’uso e
quelli di aumento di superficie senza incremento di volume sono
assimilati ad interventi di manutenzione straordinaria e non più di
ristrutturazione edilizia. Tali interventi edilizi rientrano quindi fra quelli
classificati all’art.6 del D.P.R. 380/01 Attività edilizia libera e sono
sempre eseguibili, salvo che per gli immobili vincolati, previa
comunicazione di inizio lavori e non sono assoggettati al regime
concessorio del permesso di costruire. Di fatto il frazionamento sarà
equiparabile ad un intervento di diversa distribuzione degli spazi interni.
Nell’ambito della verifica della libera circolazione giuridica degli
immobili, i frazionamenti e gli aumenti di superficie a parità di
volume realizzati successivamente all’entrata in vigore della nuova
legge, non costituiranno più un limite per la commerciabilità
dell’immobile, in quanto saranno sempre sanabili con un accertamento
di conformità ai sensi del co.4 art.37, che prevede una sanzione
amministrativa compresa fra € 516 e € 5.164.
La nuova legge prevede che “salva diversa previsione da parte delle
leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione
d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità
immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata
dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare
l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad
una diversa categoria funzionale tra quelle elencate: a) residenziale e
turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d)
rurale”, precisando che “la destinazione d'uso di un fabbricato o di una
unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile”.
Analogamente, ai sensi del comma 6 dello stesso articolo, tali interventi
non saranno più soggetti alle sanzioni penali di previste all’art.44.
Per gli stessi interventi eseguiti in assenza di titoli autorizzativi,
precedentemente all’entrata in vigore di tale legge, vale invece quanto
disposto dall’art.36, essendo necessario verificare che l’intervento fosse
eseguibile anche ai sensi della disciplina urbanistica vigente all’epoca
della realizzazione dell’abuso. Il limite di commerciabilità continuerà a
persistere in assenza di un accertamento di conformità rilasciato.
In tale ottica il decreto sancisce che “salva diversa previsione da parte
delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il
mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria
funzionale è sempre consentito”.
Diventa quindi ammissibile, per esempio, la trasformazione di un
albergo in una residenza e viceversa, senza incorrere nella modifica
d'uso, e quindi, senza corrispondere il contributo di costruzione
aggiuntivo.
Per le nuove tipologie introdotte nella definizione di manutenzione
straordinaria è previsto inoltre l’esonero dal contributo di
costruzione, precedentemente dovuto. Infatti, per gli interventi di
manutenzione straordinaria non si paga il costo di costruzione neanche nei casi di modifica della superficie delle singole unità
immobiliari, che prima erano soggetti a permesso di costruire - né sono
dovuti gli oneri di urbanizzazione, salvo il caso che gli interventi
aumentino il carico urbanistico o la superficie calpestabile.
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