LE POLITICHE DELLA CASA
LE POLITICHE DELLA CITTA’
CINISELLO BALSAMO, 31 gennaio 2012
Strategie e azioni di pianificazione territoriale
• I nuovi strumenti di pianificazione territoriale spostano l’attenzione dal
sistema dei vincoli (come tutela ex-ante) al sistema di controllo (come
garanzia ex-post)
• al centro la dimensione degli obiettivi e dei conseguenti accordi negoziali
(che si traducono nelle convenzioni). Qui, sempre di più, si produce la città
pubblica
• Rientrano le politiche della casa tra gli obiettivi di governo ed in che
termini?
In quale direzione intende spingere l’amministrazione quando parla di
«casa»?
Che cosa contribuisce a qualificare pubblicamente e socialmente l’azione
di governo in campo abitativo?
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Strategie per la casa: l’offerta terza
• La condizione del mercato della casa in Italia (in particolare nelle città)
sembra indicare, tra le altre cose, la necessità di dare vita ad una offerta
terza, che si collochi tra il libero mercato (prevalentemente rivolto alla
vendita a prezzi sempre più inaccessibili) e il comparto pubblico (in
locazione a canoni contenuti).
• Al centro dell’attenzione, oggi, si trovano le domande di casa espresse da
popolazione mobile e povera segnata da livelli di incertezza crescente
• l’offerta terza, nell’ipotesi che si qualifichi come prodotto/esito
dell’azione pubblica, deve estendere quanto indichiamo come «edilizia
residenziale pubblica» e, insieme a questa, partecipare alla costruzione
dei «servizi abitativi» funzionali a garantire l’accesso alla casa a chi non
riesce ad entrare nel mercato (così nel D.M. 22 aprile 2008)
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Strategie per la casa: l’offerta terza (cont.)
• l’edilizia residenziale pubblica tradizionale insieme all’edilizia in affitto a
canoni contenuti costituisce l’infrastruttura sociale dei territori grazie alla
quale si rende possibile l’abitare per tutte quelle popolazioni che
altrimenti resterebbero escluse o costrette a vivere in condizioni di
sofferenza economica.
NEL PIANO DEI SERVIZI (PGT) DI CINISELLO BALSAMO
• per configurarsi come servizio di interesse economico generale, la casa
deve essere:
– in affitto (potenziale universalità/reversibilità)
– a canoni contenuti - 6 €/mq mese circa – (accessibilità)
Rientrano in queste tipologie di canone il “sociale”, il “moderato” entrambi disciplinati dalla
Regione e poi il “concordato” e il “convenzionato che si rivolgono alla trattativa privata
disciplinata
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Qualche prima implicazione
• se la casa (alle condizioni di cui sopra) è un servizio, quali sono le ricadute
urbanistiche e pianificatorie?
1. la compatibilità degli interventi abitativi (in locazione) con il vincolo a
standard (non solo con riferimento alle aree, ma anche con
riferimento agli immobili)
2. la disponibilità di aree pubbliche (già di proprietà o risultanti da
cessioni) a costi contenuti la cui variazione di valore dipende
strettamente dalla definizione in uscita del canone e dalla
sostenibilità del piano gestionale
3. la riduzione degli oneri di urbanizzazione secondaria
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Qualche prima implicazione (cont.)
4. l’azzeramento degli oneri sui costi di costruzione
5. La considerazione, tra gli standard dovuti, di particolari tipologie
residenziali (comunità alloggio, appartamenti protetti, mini-alloggi) se
asserviti in perpetuo ad uso pubblico
6. Una triangolazione forte, in sede di convenzione, tra operatore,
pubblica amministrazione e gestore (questione che introduce la
relazione con i servizi sociali)
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Il rapporto tra pubblico e privato
• il mercato della locazione è assai contenuto in Italia. Non solo è malvisto
dagli operatori immobiliari (attese di remunerazione troppo dilatate e
spostate nel tempo, elevati margini di incertezza e di rischio), ma non ha
avuto la forza sufficiente per organizzare un sistema di operatori nel
campo della gestione immobiliare. Cinisello rappresenta una situazione
anomala e straordinaria (che per certi aspetti vi spinge ad andare oltre)
• il vincolo alla locazione (la cui durata dipende tanto da obiettivi di natura
politica quanto da valutazioni di sostenibilità economica) non riguarda
l’operatore quanto il bene
• è compito del pubblico promuovere azioni di «capacitazione» degli attori
disponibili a ragionare sulle politiche di gestione e costruire dispositivi di
riduzione e contenimento dei rischi locativi (provando a superare
condizioni di quasi-monopolio)
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Casi ed esempi (1)
• Politiche per la casa e strumenti di pianificazione:
– Piano dei servizi (L.R. 12/2005)
Comune di Bergamo (10% minimo della slp sulle aree di trasformazione),
Comune di Melzo (equivalenza del carico economico per l’operatore)
• Interventi di housing su aree pubbliche:
– Bando aree housing del Comune di Milano (iniziativa pubblica e
iniziativa privata)
• Interventi di housing su aree di proprietà privata vincolate a standard:
– Villaggio Barona, Milano
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Casi ed esempi (2)
• Capacitazione del terzo settore abitativo
– Piattaforma per la casa
• costruzione di una filiera sull’housing sociale:
– Consorzio Costruire Abitare Futuro + Fondazione Casa Amica
(Bergamo)
• dispositivi per la riduzione dei rischi locativi: le agenzie per la casa
– Ufficio Locare di Torino
– Agenzia per la casa (Bergamo)
– Agenzia casa sociale (Savona), di prossima costituzione
– Progetto per un’agenzia di intermediazione immobiliare sociale
(Milano)
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