PROVINCIA di ANCONA
DIPARTIMENTO II
Governance, Progetti e Finanza
Area Attività Dipartimentali
U.O.S. Patrimonio – Espropri
DETERMINAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DELL’IMMOBILE DI VIA
POMPEIANA n° 27 – 29 AD OSIMO
EX SEDE DELL’I.T.C. F. CORRIDONI
www.provincia.ancona.it
DIPARTIMENTO II – AREA ATTIVITA’ DIPARTIMENTALI
SOMMARIA PERIZIA ESTIMATIVA relativa alla determinazione del più probabile
valore di mercato dell’immobile di proprietà dell’Amministrazione Provinciale di
Ancona, sito ad Osimo in Via Pompeiana n.27 e n.29 (ex sede dell’ITC Corridoni).
Dovendo procedere alla determinazione del più probabile valore di mercato del fabbricato
sito nel Comune di Osimo in Via Pompeiana n.27 e n.29 (ex sede dell’ITC Corridoni), di
proprietà di questa Amministrazione, si è provveduto ad un sopralluogo per verificare lo
stato di manutenzione, la posizione dell’immobile, la centralità, e tutte le condizioni
favorevoli e sfavorevoli che possono influire sulla determinazione di che trattasi.
RELAZIONE DESCRITTIVA
L’edificio è a blocco chiuso ed a pianta articolata.
Il progetto, ad opera dell’arch. Costantino Costantini, è risalente al 1913/1914 e la data di
inizio lavori è fatta risalire alla fine del 1915. Gli stessi, dopo un lungo periodo di
interruzione, sono stati ripresi nel 1919. La fine lavori certa non è nota ma presumibilmente
risale a qualche anno dopo. L’edificio ha una sua presenza architettonica e ambientale. I
prospetti esterni prospicienti via Pompeiana sono ricchi di elementi decorativi neoclassici
quali parasti, cornici, lesene e fregi.
La facciata principale, su Via Pompeiana è simmetrica, al centro vi è una parasta
sormontata da un timpano con lapide e scudo riportante le cinque torri, simbolo della città
di Osimo.
Il prospetto anteriore è in buono stato di conservazione, mentre la facciata lungo Via
Cappuccini è in condizioni peggiori, tanto che è stata ricoperta da ponteggi di protezione
per il pericolo di caduta di parti di intonaco ammalorate.
I prospetti sul cortile interno sono privi di elementi decorativi.
L’interno è attualmente libero da arredi ed è in precario stato di conservazione, soprattutto
all’ultimo piano. Vi sono anche alcune puntellature a sostegno di strutture pericolanti e
sono ben visibili infiltrazioni d’acqua provenienti dalla copertura.
Le parti del fabbricato, utilizzate fino a poco tempo fa dal Comune di Osimo, sono in
condizioni leggermente migliori rispetto a quanto detto sopra.
Dismesso da sede dell’ITC Corridoni dopo l’anno scolastico 1997/98 è stato utilizzato dal
Comune di Osimo per sede di alcuni corsi universitari e dell’archivio storico della
biblioteca comunale fino al febbraio 2011.
Si articola su tre piani fuori terra ed uno seminterrato.
La struttura portante è in muratura, i solai sono in parte in ferro e laterizio ed in parte in
legno.
Le pavimentazioni sono in marmette di graniglia e cemento, gli infissi interni sono in legno,
gli infissi esterni sono in legno sui prospetti esterni e in metallo per sui prospetti che si
affacciano sul cortile interno, le pareti sono intonacate e tinteggiate.
Gli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento sono esistenti e, se pur in parte funzionanti,
si presume che siano non a norma ed in condizioni di fatiscenza.
CONSISTENZA DELL’IMMOBILE
L’edificio è situato nel centro storico di Osimo ed è censito al Catasto Urbano al Foglio
n.41 Mappale 643, Cat.B/5 (Scuola) classe 3.
Dai dati in possesso di questo ufficio risultano le seguenti superfici utili calpestabili; piano
seminterrato mq.231, piano terra mq.455, piano primo mq.487, piano secondo mq.249.
Le altezze interne sono:
piano seminterrato: ml 1,80-2,70-3,00
piano terra: ml 4,00
piano primo: ml3,90–5,00
piano secondo: ml 3,00-3,90
Il fabbricato è dotato di una corte scoperta di circa mq.690
La volumetria stimata è di circa 8.200mc.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Il Comune di Osimo, con delibera del Consiglio Comunale n.68 del 28/07/2010, ha
approvato, nell’ambito del piano delle alienazioni e valorizzazioni degli immobili di
proprietà della Provincia di Ancona, Legge 06 agosto 2008 n.133, il mutamento della
destinazione d’uso dell’immobile di che trattasi, provvedendo per lo stesso la nuova
seguente destinazione urbanistica:
“attuazione diretta per categorie d’intervento MO, MS, RC, RE. Ammesso l’aumento di
volume pari al 10% da attuare mediante piano di recupero. Usi previsti: U1/1 – abitazioni;
U4/5 pubblici servizi (ristoranti, bar, trattorie); U5/1 Alberghi e strutture ricettive; U4/1
esercizi di vicinato, commercio al dettaglio con superficie di vendita fino a 250 mq.; U4/8
uffici e studi professionali; U4/19 attrezzature socio-sanitarie; U 4/20 attrezzature culturali.
Hmax=H esistente. Aumento della SUL, nei limiti dei volumi ammessi. Gli eventuali
incrementi di standard urbanistici sono monetizzabili”.
Il tutto nel rispetto comunque di quanto previsto dal D.lgs. 22 gennaio 2004 n.42 e dei
vincoli a cui è sottoposta la facciata.
Il Consiglio Comunale con la medesima delibera da mandato al Dipartimento del Territorio
di predisporre opportuna variante al PPCS attraverso la quale inserire l’immobile in parola
in un comparto che soddisfi gli standards pubblici in relazione alle destinazioni d’uso
assentite, ovvero garantire all’immobile in oggetto ed al quartiere circostante la diretta
fruizione dei parcheggi pubblici siti in Via Fontemagna tramite ascensori.
Con Decreto n.33 del 15/06/2010 del Ministero per i Beni e le Attività Culturali, Direzione
Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici delle Marche, l’immobile è stato dichiarato
di interesse storico-artistico, ai sensi dell’art. 10 comma 1 del D.Lgs. 22/01/2004, n.42 e
s.m.i. e rimane quindi sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto
D.Lgs.42/2004.
GIUDIZIO DI STIMA
1) STIMA IN BASE AL VALORE UNITARIO E DI TRASFORMAZIONE
Il giudizio di stima viene espresso in base al valore unitario, considerati i valori medi per i
fabbricati dislocati nel centro storico di Osimo, tenendo conto dello stato di manutenzione
dell’immobile, della posizione, delle caratteristiche tipologiche-costruttive, della dotazione
di servizi e di impianti tecnologici e tutte quelle condizioni che possono influire sul valore
dello stesso.
Considerato che il valore unitario medio al metro quadro degli edifici (fonte Osservatorio
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio anno 2010 semestre 2) venduti e destinati ad
abitazioni si aggira sui 1.750,00 €. (da un minimo di €. 1.500,00 a un massimo di €.2.000,00) e per
quelli destinati ad ufficio si aggira sui 1.900,00 €. (da un minimo di €. 1.500,00 a un massimo di €.
2.300,00),
ritenuto plausibile un costo di ristrutturazione al metro quadro di €. 1.000,00, si
ritiene di poter calcolare, considerate le premesse, il seguente valore unitario: 1750+1900=
3650x1/2 = 1.825,00 - 1.000,00 = 825,00€ il mq.
Dal Consulente Immobiliare n.873 del 15/12/2010 rileviamo i valori di €2.900,00 il mq per
il centro e di €2.100,00 il mq per il semicentro. Si ritiene inoltre di poter assumere un
valore riferito alla media tra il valore del centro e del semicentro perché allo stato attuale la
zona non è particolarmente pregiata, pur essendo nel centro storico, tale da ipotizzare una
forbice di valore così marcata. . I valori sono inoltre riferiti a unità immobiliari medie. Nel
caso in esame si ritiene di dover applicare un coefficiente riduttivo del 5% per la
dimensione superiore alla norma dell’unità immobiliare. Assumiamo come valore di
riferimento: 2900+2100= 5000x1/2 = 2.500,00 € il mq. x 0.95 = 2.375,00 € il mq.
Applicando a tale valore i coefficienti desunti dal Consulente immobiliare:
•
età e qualità (edificio oltre 60 anni ed in pessimo stato di conservazione 0,45);
•
antichi edifici con presenza di solai in legno in zona sismica (0,80);
•
vincoli storico artistici che limitano la ristrutturazione (0,90),
otteniamo €2.375,00 x 0.45 x 0.80 x 0.90 = €769,50 il mq.
Si ritiene di poter attribuire, considerate le premesse, un valore unitario medio di €. 800,00
il mq. (825,00+769,50) /2 = 797,25 arrotondato a 800,00€/mq).
Tale valore sarà opportunamente corretto da coefficienti di destinazione e di piano.
(Desunti dal Consulente Immobiliare – Edifici senza ascensore) Si assume coefficiente 1
per il piano primo e 0,90 per il piano secondo, coefficiente 0.97 per il piano terra, data la
minore luminosità.
Per il piano seminterrato si assume un coefficiente pari a 0.30, in
quanto è una superficie coperta di pertinenza ma non abitabile e utilizzabile come deposito.
VALUTAZIONE
Piano seminterrato;
mq.231 x 800,00 x 0.30
=€.
55.440,00
Piano Terra;
mq.455 x 800,00 x 0.97
=€. 353.080,00
Piano Primo
mq.487 x 800,00 x 1
=€. 389.600,00
Piano Secondo;
mq.249 x 800,00 x 0.90
=€. 179.280,00
Cortile; mq.690 x 38,00
=€.
26.220,00
============
TOTALE
=€.1.003.620,00
2) STIMA IN BASE AL VALORE DI MERCATO AGGIORNATO
Presa visione della stima redatta il 07/05/1999 dal settore LL.PP., congruita dal Comune
stesso con delibera del 02/02/2001 e riportata nella scrittura privata tra Comune e Provincia
del 15/06/2001, si procede all’aggiornamento di tale valore al mese scorso.
VALORE
INDICE ISTAT
Valore stimato il 07/05/1999
Valore aggiornato al Feb.2011
EURO
793.990,51
1,276
1.013.131,89
MEDIA DELLE VALUTAZIONI
PUNTO 1
PUNTO 2
VALORE MEDIATO
1.003.620,00
1.013.131,89
1.008.375,94
Valore arrotondato a €.1.000.000,00 (diconsi Euro unmilione/00).
CONCLUSIONI
L’attribuzione del valore ad un immobile si incentra in un fatto di previsione, cioè
il “valore di stima” non è, come avviene per il “prezzo” un valore storico, ma un valore che
si presume possa verificarsi in un determinato periodo, in considerazione delle particolari
condizioni tecniche, economiche e legali che caratterizzano il bene oggetto di valutazione.
Il giudizio di stima è quindi un dato ipotetico, un valore di previsione, che si trasforma in
dato storico allorquando diviene definitivo o accettato dalle parti in trattativa.
Infatti il compito dell’estimatore è quello di individuare il “valore più probabile” ovvero il
valore che possibilmente il bene potrebbe rappresentare in ragione di condizioni di mercato
in cui viene espresso il “giudizio”. Si tratta di una supposizione teorica (mancando al
momento lo scambio contrattuale) caratterizzata dalla rilevazione di diversi dati che
determinano un conseguente ed ovvio margine di incertezza.
Ancona, aprile 2011
IL DIRETTORE DEL DIPARTIMENTO
Dott. Ing. Paolo Manarini
Geom.RA/Geom.AB
Stima2011 ITC Corridoni Osimo