I PROCEDIMENTI
ESTIMATIVI
a cura di:
Docente di Tecniche di Gestione Aziendale
nell’Istituto di Istruzione Secondaria
“Ignazio Calvi”
di Finale Emilia (Mo)
giugno 2003
VALORE ECONOMICO
DI UN BENE
PROCEDIMENTI ESTIMATIVI
SINTETICI ANALITICI
PROCEDIMENTI SINTETICI
• Stima comparativa
• Stima a vista
• Stima storica
• Stima per valori tipici
b
c
x
La Stima comparativa
a
d
• I parametri possono
Per fare una stima Pertanto:
Esempio:
essere:
comparativa occorrono le
Si vuole
stimaredel
una bene
villetta oggetto
(x) di 120 mq.
Nella
stessa
zonasarà
sono presenti
4 villette
simili (a,b,c,d) e
Ilrecentemente
Valore
di
stima
(Vx)
dato
dalla
somma
a.
Tecnici
:
volume
mc,
seguenti
condizioni:
compravendute:
dei
valori
noti
di beni simili
la somma
loro
sviluppo
dei del
piani
mq,
a. 1.
90I beni
mq
Euro(V), diviso
devono125.000
essere
deidel
vani,
parametro
comune (p),
il numero
parametro
bene da
b. 130
200.000moltiplicato
Euro
similimq
 Valori
espressa
c.
110 (Px),
mqricavato
192.500
Europroporzionesuperficie
valutare
dalla
V
: p =
Vx : Pxin mq
essere
quintali, ettolitri ecc.
d. 2.100I valori
mq devono
160.000
Euro
Vxda:= V .b.Px Economici:
Il valorerecenti
della villetta x sarà dato
reddito
Parametro
del netto
bene
oggetto di stima
canone d’affitto,
3. Ci deve essere almeno p
un
Vx = 125.000 + 200.000 + 192.500 + 160.000 . 120 mq beneficio fondiario,
parametro in comune
90 mq + 130 mq + 110 mq + 100 mq
reddito catastale, plv, ecc
•
Vx = 677.500 . 120 = 189.070 Euro
430
 parametri
La stima a vista
•
Per poter fare una stima a vista sono
richieste al perito:
a.
una lunga esperienza
b. Una buona conoscenza del mercato
La stima storica
• Richiede recenti valori di compravendita.
• di solito ha scarsa attendibilità per ragioni
fiscali
La stima per valori tipici
• È poco impiegata per i
fondi rustici
• È invece largamente
impiegata nella
formazione del catasto
nell’operazione di
“classamento”
• Nel campo edilizio urbano
è molto diffusa nella
determinazione del costo
di costruzione ( o
ricostruzione) di un
fabbricato, mediante il
“COMPUTO METRICO
ESTIMATIVO”
Attribuzione a ciascuna particella del circolo censuario
della qualità e classe che le compete
PROCEDIMENTI ANALITICI
Produzione lorda vendibile
• Si ha un procedimento analitico ogni volta che si
giunge alla formulazione del giudizio di stima con
una elaborazione dei dati e degli elementi (tecnici,
economici e giuridici) in modo dettagliato e
retribuzioni
minuto reintegrazioni
• Può verificarsi sotto qualsiasi aspetto economico
• La stima analitica classica è quella per
capitalizzazione dei redditi
• Con il bilancio dettagliato di un’azienda ordinaria
(con tornaconto T = 0) si determina il beneficio
fondiario (Bf)
• Bf = Plv – ( Q + Sv + Tr + Sa + St + I )
• Valore del bene = Bf / r (saggio di capitalizzazione)
FINE
Unità didattica realizzata dal
Prof. Enrico Rampelli,
insegnante di Tecniche di Gestione Aziendale
nell’ Istituto di Istruzione Superiore “I.
Calvi” di Finale Emilia (Modena)
nel mese di giugno 2003