Scuola Superiore della Magistratura
Struttura territoriale di formazione decentrata
Corte di Appello di Roma
21 aprile 2015, Ore 14,30 – 19,00
Aula Europa della Corte di Appello, Via Romeo Romei, 2
I rimedi caducatori, risarcitori e restitutori
nei giudizi relativi ai preliminari.
Il preliminare di preliminare.
I contratti di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili.
Gianluca Grasso
Umberto Boccioni, La strada entra nella casa, 1911
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• L'espansione edilizia in Italia e
l’adeguamento degli strumenti
negoziali;
• la contrattazione in materia di vendita
immobiliare ha segnato la fortuna del
contratto preliminare nel nostro
ordinamento:
• «Dal preliminare ad effetti anticipati ai
contratti di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili».
§ 1.
I rimedi:
oltre il 2932 c.c.?
1.1.
Invalidità del preliminare e suoi
effetti sul definitivo
(la dottrina)
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• In dottrina si discute in ordine alle
conseguenze sulla validità del
definitivo in caso di invalidità del
preliminare.
• Se si pone l’accento sulla causa propria
del definitivo rispetto alla causa
solvendi, i vizi del preliminare non si
riverberano sulla validità del definitivo.
• In tal caso il definitivo preceduto da un
preliminare nullo è comunque valido
(Gabrielli).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• Se invece si aderisce alla tesi della
doppia causa , dando così giusto rilievo
alla causa solutoria ed evitando di
considerare la disciplina del definitivo
avulsa dall'obbligazione di contrarre, il
vizio del preliminare influisce sul
definitivo.
• In che misura ciò accade?
• Parte della dottrina esclude la sanzione
della nullità del definitivo in caso di
nullità del preliminare, pena lo
scolorimento della causa propria del
definitivo.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• Si sostiene così che la nullità del
preliminare potrebbe rilevare per un
definitivo alla cui stipulazione i
contraenti siano pervenuti unicamente
perché credevano di esservi obbligati.
• Ma vi è chi propone anche in tal caso
l'annullabilità del definitivo per errore
di diritto, qualora l'erronea convinzione
dell'obbligo di contrarre sia la ragione
principale del definitivo, a sensi dell'art.
1429, n. 4, c.c. (Cariota Ferrara; Bianca)
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• Secondo altra opinione, di regola, la
stipulazione spontanea del definitivo,
non chiaramente attribuibile all'erronea
convinzione dell'esistenza di un obbligo
di contrarre, provoca «un vero
superamento della causa solvendi, e
l'emersione della causa propria del
contratto definitivo» (Sacco).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• Un importante corollario della tesi della
doppia causa è in tema di annullabilità
del definitivo.
• Un definitivo annullabile, che sia
adempimento di un valido preliminare,
non dovrebbe essere annullato perché
sarebbe possibile ottenere una sentenza
costitutiva ex art. 2932 c.c.: il vizio che
inficia il definitivo, e ne legittima
l'annullamento, è ininfluente in sede
giudiziale.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• Analogamente si evidenzia che la causa
solutoria permetta l'applicazione al
definitivo delle norme sul pagamento e
che pertanto paralizzi, nei limiti
previsti dall'art. 1190 c.c. e dall'art. 1191
c.c., gli effetti che l'incapacità naturale
normalmente esplica in materia
contrattuale: non dovrebbe essere
annullato il definitivo stipulato da un
soggetto in stato di incapacità naturale,
se egli aveva validamente concluso il
preliminare (Rescigno).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
• «l'emersione della causa propria del
definitivo» dovrebbe impedire
l'annullamento sia del preliminare, una
volta stipulato il definitivo, sia del
definitivo per vizi presenti nel primo ma
non nel secondo: la stipulazione di un
valido definitivo renderebbe inoperanti le
cause di annullamento del preliminare.
• Se invece si ritiene prevalente la causa
solvendi su quella propria del definitivo
l'invalidità del preliminare avrà gravi
conseguenze sulla validità del definitivo,
che secondo alcuni potrebbe essere
considerato nullo.
1.2.
La giurisprudenza sulla
patologia del preliminare
(un itinerario nelle pronunce di
legittimità)
1.2.1.
Annullabilità
1.2.1.1.
Incapacità di intendere e di
volere
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Ai fini della sussistenza dell'incapacità di
intendere e di volere, costituente - ai sensi
dell'art. 428 c.c. - causa di annullamento di un
preliminare di vendita d'immobile, non
occorre la totale privazione delle facoltà
intellettive e volitive, essendo sufficiente la
loro menomazione, tale comunque da
impedire la formazione di una volontà
cosciente, secondo un giudizio che è riservato
al giudice del merito ed è incensurabile in sede
di legittimità, se adeguatamente motivato
(Cass. n. 12532/2011).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Stipulato un preliminare con un soggetto
legalmente incapace presunto tale per effetto
di sentenza di inabilitazione, l'unica azione a
disposizione della parte promissaria
acquirente, già esecutrice in modo parziale
della propria prestazione, è quella contrattuale
prevista dall'art. 1443 c.c. (Cass. n. 16937/2006).
La Cassazione ha escluso il ricorso, in via
cumulativa, all'azione di responsabilità
extracontrattuale, riconducibile alla supposta
malafede durante le trattative, poiché la
stipula del preliminare ha comportato la
perdita di ogni autonomia e di ogni giuridica
rilevanza della fase antecedente.
1.2.1.2.
Vizi del consenso
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
•
La circostanza che un fondo, promesso in
vendita come "edificabile", al momento della
stipula del contratto preliminare sia stato già
inserito in un piano di insediamento
industriale (Pip) non costituisce causa di
annullamento del contratto per dolo o per
errore (Cass. n. 13108/2011).
L'inserimento nel piano non comporta di per
sé l'inedificabilità, e un fondo inserito in quel
tipo di strumento urbanistico non
necessariamente è destinato all'espropriazione.
È onere di chi invochi l'annullamento
dimostrare che la p.a. non abbia consentito la
richiesta edificazione sul fondo, perché
contrastante con il Pip.
1.2.2.
Nullità
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Il preliminare di compravendita, che abbia ad
oggetto singole unità immobiliari già
comprese in una struttura alberghiera, è nullo
per contrasto con la normativa in tema di
lottizzazione abusiva, per la modifica
dell'originaria destinazione d'uso, purché si
accerti sia l'inesistenza di un'organizzazione
imprenditoriale idonea alla gestione dei servizi
comuni e alla locazione dei singoli
appartamenti compravenduti, sia la
parcellizzazione del complesso immobiliare in
alloggi suscettibili di essere occupati
stabilmente (Cass. n. 23367/2014).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
È viziato da nullità il preliminare di vendita
avente ad oggetto alcuni degli appartamenti
da realizzare sul lotto di terreno già di
proprietà del promissario acquirente e la cui
individuazione sia rimessa a quest'ultimo,
dovendosi considerare indeterminabile
l'oggetto del contratto, nel quale
l'individuazione del bene non sia desumibile
dagli elementi contenuti nel relativo atto
scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta
di uno dei contraenti, restando irrilevante, a tal
fine, l'eventuale adempimento della
controprestazione (Cass. n. 26988/2013).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Il contratto preliminare di vendita di un
immobile irregolare dal punto di vista
urbanistico è nullo per la comminatoria di cui
all'art. 40, co. 2, l. 28 febbraio 1985, n. 47 che,
sebbene riferita agli atti di trasferimento con
immediata efficacia reale, si estende al
preliminare, con efficacia meramente
obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la
stipulazione di un contratto definitivo nullo
per contrarietà a norma imperativa (Cass. n.
23591/2013).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Contra: La sanzione della nullità prevista
dall'art. 40 della l. 28 febbraio 1985, n. 47 con
riferimento a vicende negoziali relative ad
immobili privi della necessaria concessione
edificatoria trova applicazione nei soli
contratti con effetti traslativi e non anche con
riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria,
quale il preliminare di vendita (Cass. n.
28456/2013).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Secondo la Corte, ciò lo si desume dal tenore
letterale della norma, nonché dalla circostanza
che successivamente al preliminare può
intervenire la concessione in sanatoria degli
abusi edilizi commessi o essere prodotta la
dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove
si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1
settembre 1967, con la conseguenza che in
queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di
nullità per il successivo contratto definitivo di
vendita, ovvero si può far luogo alla
pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass.
15734/2011).
1.2.3.
Rescissione
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
La rescissione del contratto preliminare che
non sia stata fatta valere in via di azione, nel
termine di un anno dalla sua conclusione, può
essere chiesta in via d’eccezione dal venditore
nel giudizio promosso dall'acquirente con la
domanda di esecuzione specifica dell'obbligo
di concludere il contratto definitivo, poiché il
pregiudizio derivante dallo squilibrio delle
prestazioni, che è allo stato potenziale nel
preliminare, diviene attuale solo quando la
parte che vi ha interesse chiede (ex art. 2932
c.c.) che sia concluso alle stesse condizioni il
contratto definitivo (Cass. n. 15139/2000).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
In ipotesi di lesione derivante da contratto
definitivo è applicabile il principio
costantemente enunciato dalla Cassazione
secondo cui se dopo il preliminare si stipula il
definitivo senza che contro il preliminare sia
stata proposta azione di rescissione, dal
momento della conclusione del contratto
definitivo sorge una nuova azione di
rescissione e il relativo termine annuale di
prescrizione decorre da quest'ultima data e
non da quella di conclusione del preliminare
(Cass. n. 1677/2015).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Il fatto che le condizioni per proporre l'azione
di rescissione sussistano fin dalla stipulazione
del preliminare non esclude che le stesse
possano permanere e abbiano autonoma
rilevanza nel momento della conclusione del
contratto definitivo;
l'abuso dello stato di bisogno e la lesione si
consumano ulteriormente in tale momento, in
quanto solo con il contratto definitivo la parte
danneggiata esegue la prestazione posta a suo
carico.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Tale principio è stato affermato con pronunce
(Cass. n. 2151/1962; n. 480/1965; n. 3086/1975;
n. 5458/1978; n. 2907/1980) non contraddette
da altre successive in senso diverso.
Cass. n. 1677/2015 ritiene di non discostarsi da
questo indirizzo, stante la sua coerenza con la
ontologica diversità di natura e di effetti tra
contratti preliminari e definitivi, che si riflette
nella differente loro idoneità e attualità lesiva,
ove diano luogo a sproporzione maggiore
della metà tra le prestazioni delle parti.
1.2.4.
Risoluzione
1.2.4.1.
Risoluzione del contratto
per eccessiva onerosità
sopravvenuta
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Ai fini della risoluzione del preliminare di
vendita di immobile per eccessiva onerosità
sopravvenuta nello spazio di tempo intercorso
fra la conclusione del preliminare e la sua
esecuzione, non costituiscono avvenimenti
straordinari ed imprevedibili l'aumento
progressivo di valore dell'immobile e la
progressiva svalutazione della moneta,
trattandosi di eventi che rientrano nella
comune alea contrattuale (Cass. n. 4423/2004).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Nella specie gli attori, che avevano promesso
ai convenuti la vendita di un immobile con la
pattuizione che il definitivo sarebbe stato
stipulato, con il contestuale pagamento del
prezzo pattuito, non appena fosse stato
trascritto l'atto di divisione ereditaria stipulato
con scrittura privata, avevano dedotto
l'eccessiva onerosità sopravvenuta del
contratto per il progressivo aumento di valore
dell'immobile verificatosi prima della
dichiarazione giudiziale di autenticità dell'atto
di divisione avvenuta soltanto a distanza di
diversi anni dalla stipula del preliminare.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
L'atipicità della causa di un contratto di
compravendita immobiliare determinata
dall'assunzione della garanzia di redditività del
bene venduto non esclude la corrispettività tra
le prestazioni a carico delle parti e la
conseguente operatività, nel caso di eccessiva
onerosità, non dell'art. 1468 c.c., bensì dell'art.
1467, co. 1 e 3, c.c., secondo cui è attribuito alla
parte la cui prestazione sia divenuta
eccessivamente onerosa per avvenimenti
straordinari e imprevedibili il potere di
chiedere la risoluzione e alla controparte
quello di evitarla offrendo di modificare
equamente le condizioni del contratto (Cass. n.
7225/2009).
1.2.4.2.
Risoluzione per impossibilità
sopravvenuta
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
La risoluzione per impossibilità sopravvenuta
è ipotizzabile anche per il contratto preliminare
con riferimento all'unica prestazione cui le parti
risultano obbligate, e cioè la prestazione della
futura attività necessaria per la formazione del
contratto definitivo; tuttavia di norma, la morte
di una delle parti non dà luogo alla risoluzione
per impossibilità sopravvenuta del
preliminare, in quanto nella posizione del
defunto subentra l'erede, salve le poche
eccezioni, legislativamente determinate, di
posizioni giuridiche intrasmissibili mortis causa
(Cass. n. 13224/2014).
1.2.4.3.
Risoluzione per impossibilità
sopravvenuta e clausola
escludente la risoluzione per
colpa del promittente
venditore
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•
Concluso tra le parti un contratto preliminare
diretto alla stipulazione di un definitivo avente
ad oggetto il trasferimento di un immobile, la
pattuizione, nell'atto di programmazione
preparatoria, di una clausola escludente la
risoluzione per colpa del promittente venditore,
pur quando risulti l'insanabilità urbanistica
del bene oggetto del contratto, non vale, di per
sé, a rendere il preliminare un contratto
aleatorio (Cass. n. 5033/2013).
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•
L'abusività dell'immobile per mancato rilascio
della concessione preclude, per impossibilità
sopravvenuta, la stipulazione del definitivo, e
quindi legittima il promissario acquirente a
richiedere al promittente la restituzione della
caparra che abbia versato in occasione del
preliminare, essendo la ritenzione di questa
divenuta senza titolo.
1.2.4.4.
Clausola risolutiva espressa
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Al fine di individuare l'inadempimento
rilevante (art. 1455 c.c.), in caso di risoluzione di
un preliminare di compravendita di alloggio
destinato a civile abitazione che prevedeva il
pagamento del prezzo in ragione
dell'avanzamento dei lavori e l’accollo del
mutuo, la Corte (Cass. n. 6786/2014) ha chiarito
che il presupposto per l'attivazione della
clausola risolutiva doveva essere il mancato
versamento di uno stato di avanzamento lavori
e non poteva corrispondere al mancato
versamento di minori somme.
1.2.4.5.
Gli effetti della risoluzione del
contratto per inadempimento
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
In caso di inadempimento del promittente
venditore di un preliminare di compravendita
immobiliare, il promissario acquirente ha
diritto al ristoro di tutti i pregiudizi subiti, ivi
incluse le spese che siano state sostenute per i
professionisti la cui opera si sia resa necessaria
per il trasferimento dell'immobile (Cass. n.
25351/2014), e il promittente venditore è tenuto
a restituire le somme ricevute con gli interessi
legali, dovuti come frutto civile del denaro, a
decorrere dal giorno in cui le somme gli furono
consegnate dall'altro contraente (Cass. n.
19659/2014).
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•
•
Il risarcimento del danno dovuto al
promissario acquirente per la mancata
stipulazione del contratto definitivo di vendita
di immobile, imputabile al promittente
venditore, consiste nella differenza tra il valore
commerciale del bene al momento della
domanda di risoluzione e il prezzo pattuito
(Cass. n. 2771/2014).
Il risarcimento deve porre il creditore nella
situazione in cui si sarebbe trovato se
l'inadempimento non si fosse verificato.
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•
La risoluzione di un preliminare di vendita per
inadempimento del promissario acquirente
comporta l'obbligo di quest’ultimo di
corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso
e del godimento del bene negoziato, che gli sia
stato consegnato anticipatamente, per il tempo
compreso tra la consegna e la restituzione del
medesimo (Cass. n. 24958/2014: azione
promossa per la risoluzione di un contratto
preliminare relativo alla vendita di alcuni
terreni che, contestualmente, erano stati oggetto
di un ulteriore compravendita da parte della
promittente venditrice, con immissione nel
possesso del terzo).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Avendo la pronuncia di risoluzione natura
costitutiva, nei confronti dei terzi produce
effetti solo dal momento del passaggio in
giudicato.
Ove il promissario acquirente abbia ceduto il
bene, in virtù di un autonomo titolo, a un altro
soggetto, quest'ultimo, in qualità di occupante
dell'immobile, non è tenuto a corrispondere
l'indennità di occupazione all'originario
promittente venditore per il periodo che
precede il passaggio in giudicato della
pronuncia di risoluzione del contratto
preliminare.
1.2.4.6.
Caparra
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•
In tema di caparra confirmatoria, la parte non
inadempiente che abbia agito per l'esecuzione (o
la risoluzione) del contratto e il risarcimento dei
danni può, in sostituzione di tali originarie
pretese, legittimamente invocare la facoltà di
cui all'art. 1385, co. 2, c.c., poiché tale
modificazione delle istanze originarie costituisce
esercizio di un perdurante diritto di recesso
rispetto alla domanda di adempimento, e
un'istanza di ampiezza più ridotta rispetto
all'azione di risoluzione (Cass. n. 24841/2011).
1.2.5.
La tutela del promittente
compratore
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
I preliminari di compravendita, tra cui sono
prevalenti quelli di immobili, sono le ipotesi
più diffuse di contratti preliminari.
La legge appronta una speciale tutela
dell'acquirente in relazione ai vizi della cosa
oggetto della vendita agli artt. 1490 - 1496 c.c.
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•
•
Ai sensi dell’art. 1490 c.c. "il venditore è tenuto a
garantire che la cosa venduta sia immune da vizi
che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata, o
ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".
A colui che ha acquistato una cosa affetta da
vizi, il c.c. accorda le c.d. azioni edilizie (art.
1492 c.c. ), consistenti nella risoluzione del
contratto (azione redibitoria) o nella riduzione
del prezzo (azione estimatoria o quanti
minoris).
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•
•
In tema di preliminare di vendita, specie a
effetti anticipati, la giurisprudenza è stata
protagonista di una lenta, ma progressiva,
evoluzione e ha notevolmente ampliato
l'ambito di tutela del promittente compratore.
Attualmente si applicano al preliminare di
vendita molte delle regole dettate dal codice
per il contratto di vendita.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
In passato, in caso di vizi e difetti del bene, la
domanda del promittente compratore avente
per oggetto non la risoluzione del preliminare
per inadempimento, ma l'esecuzione in forma
specifica e la riduzione del prezzo pattuito o
la condanna del promittente all'eliminazione
dei vizi, veniva respinta perché le pattuizioni
contenute nel preliminare (nel caso specifico il
prezzo della futura vendita) non possono
essere modificate dalla sentenza costitutiva e
perché l'azione di garanzia per vizi
presuppone la conclusione di una vendita
definitiva (Cass. n. 4081/1968; n. 222/1973; n.
167/1976).
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•
•
Superato il principio dell'identità di contenuto
tra preliminare e sentenza costitutiva (Cass. n.
4478/1976; n. 3179/1979; n. 2679/1980), le
Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 1720/1985)
hanno concesso al promittente compratore la
riduzione del prezzo in presenza di difetti
della cosa promessa.
L'azione, qualificata come «rimedio a carattere
più generale per i contratti a prestazioni
corrispettive», giunge allo stesso risultato cui
perviene la quanti minoris accordata al
compratore in un contratto definitivo.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
Cass., sez. un., n. 1720/1985 evidenzia come
una pronuncia del giudice, che tenga luogo del
contratto non concluso, fissando un prezzo
inferiore a quello pattuito con il preliminare,
configura un legittimo intervento
riequilibrativo delle contrapposte prestazioni,
rivolto ad assicurare che l'interesse del
promissario acquirente alla sostanziale
conservazione degli impegni assunti non sia
eluso da fatti ascrivibili al promittente
venditore.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
La giurisprudenza successiva conferma tali
principi (Cass. n. 4354/1998, n. 15958/2000, n.
12323/2001, n. 26943/2006, n. 477/2010): nel
preliminare di vendita, se la cosa è affetta da
vizi, il promissario acquirente che non voglia
domandare la risoluzione del contratto, può
agire per l'adempimento chiedendo, anche
disgiuntamente dall'azione ex art. 2932 c.c.,
l'eliminazione dei vizi, oppure, la riduzione
del prezzo, quali mezzi di tutela di carattere
generale, utilizzabili anche per il preliminare, in
assenza di ragioni che impediscano di estendere
anche a tale contratto la tutela stabilita per i
contratti a prestazioni corrispettive.
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•
Non è dunque necessario il rispetto del
termine di decadenza di cui all'art. 1495 c.c.
per la denuncia dei vizi della cosa venduta
(Cass. n. 3028/2015), che ha come suo
presupposto l'avvenuto trasferimento della
proprietà, in quanto il contratto preliminare è
caratterizzato dalla mancanza dell'effetto
traslativo.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
La Suprema Corte ha esteso l'applicazione
dell'art. 1480 c.c., con relativa riduzione del
prezzo pattuito, al preliminare di vendita di
cosa risultata parzialmente altrui (Cass. n.
1741/1986).
La giurisprudenza ha ritenuto applicabili al
preliminare di vendita gli artt. 1537 e 1538 c.c.
sulle azioni speciali immobiliari (Cass. n.
3721/1981, n. 8384/1994, n. 20393/2013),
essendo il preliminare regolato anche dalle
norme integrative della disciplina del
contratto.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
È stata altresì riconosciuta la facoltà del
compratore di sospendere il pagamento del
prezzo, a norma dell'art. 1481 c.c. (Cass. n.
8002/2012), costituendo applicazione alla
compravendita del principio generale
inadimplenti non est adimplendum, di cui all'art.
1460 c.c.
Secondo la Corte non ha rilievo distinguere tra
contratto di vendita, con immediato effetto
traslativo, e preliminare, atteso che la garanzia
è prevista dall'art. 1481 c.c. per effetto del mero
fatto obiettivo della perdita del diritto
acquistato dal compratore, tale da comportare
l'alterazione del sinallagma contrattuale.
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•
•
L'immobile privo della condizione di
abitabilità presenta un vizio che costituisce
idonea causa di risoluzione per
inadempimento, non solo nei contratti
definitivi di vendita, ma anche in quelli
preliminari (Cass. n. 21229/2010).
La pattuizione negoziale di una clausola di
stile secondo cui il bene viene alienato "nello
stato di fatto e di diritto" in cui si trova non
consente di superare l'obbligo di garanzia
incombente sul promittente venditore ex art.
1497 c.c. (Cass. n. 21189/2013).
§ 2.
"Una inconcludente
superfetazione" priva
di "senso pratico"?
(Il preliminare di
preliminare)
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•
•
La questione era stata risolta in termini netti da
Cass. n. 8038/2009: il contratto in virtù del
quale le parti si obblighino a stipulare un
successivo contratto ad effetti obbligatori
(ovvero un contratto preliminare di
preliminare) è nullo per difetto di causa, non
essendo meritevole di tutela l'interesse di
obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo
di una inutile complicazione.
La S.C. aveva ritenuto priva di effetti giuridici
vincolanti la proposta irrevocabile di acquisto
di un immobile, con la quale il proponente si
era obbligato alla stipulazione di un
successivo contratto preliminare.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
La questione ritorna all’attenzione della
seconda sezione civile che rimette la
controversia alle Sezioni Unite con ordinanza
del 12 marzo 2014.
Cass., sez. un., n. 4628/2015: è ammissibile il
preliminare del preliminare solo se conforme
all'interesse delle parti.
2.1.
La possibile tripartizione delle
fasi contrattuali
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
•
•
L'evoluzione della contrattazione immobiliare
e dell'attività di mediazione professionalmente
gestita.
Una prima fase in cui, a volte con la formula,
almeno dichiarata, della proposta irrevocabile,
l'aspirante acquirente offre un certo
corrispettivo per l'acquisto del bene, atto che
viene riscontrato dalla accettazione o dal
rifiuto del proprietario.
Una seconda, espressamente prevista, di
stipula del contratto preliminare
propriamente detto.
La terza, costituita dall'indispensabile rogito
notarile con il saldo del prezzo.
2.2.
I due orientamenti
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Orientamento tradizionale, rispecchiato da
Cass. n. 8038/09, che diffida della
configurabilità di un momento contrattuale
anteriore al preliminare.
Trib. Salerno 23 luglio 1948: la legge, nel
fissare i due tipi fondamentali di contratti
(preliminare e definitivo), esclude l'esistenza
di un contratto preliminare relativo ad altro
preliminare, il quale dovrebbe comunque
rispettare il requisito di forma di cui all'art.
1351 c.c.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Trib. Napoli 23.11.1982: il contratto con cui le
parti si impegnano a stipulare un futuro
contratto preliminare di analogo contenuto è
nullo per mancanza di causa, "difettando di
ogni funzione economica meritevole di tutela".
App Genova 21.2.2006 e App. Napoli
1.10.2003 riecheggiano queste convinzioni.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Orientamento più possibilista, che considera
benevolmente le ipotesi di c.d. "preliminare
aperto" e ritiene possibile una tripartizione
delle fasi che conducono alla stipula del
definitivo.
App. Napoli 11 ottobre 1967: "in virtù del
principio dell'autonomia negoziale" è
ammissibile un regolamento contrattuale che
preveda, dopo la prima intesa scritta,
un'ulteriore scansione temporale, con la
stipulazione del contratto preliminare, legata
al versamento di una caparra.
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
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Trib. Napoli 28 febbraio 1995: è meritevole di
tutela "il contratto preliminare del preliminare
qualora lo stesso costituisca un momento ben
caratterizzato dell'iter progressivo per il
raggiungimento del compiuto regolamento di
interessi".
In altri casi i giudici hanno ritenuto di non
avventurarsi nella analisi, ravvisando nel
primo contratto gli elementi sufficienti a
qualificare come preliminare l'accordo (Pret.
Firenze 19.12.1989) ovvero l’esistenza di una
condizione sospensiva, il cui mancato
avveramento impedisce il perfezionamento
della fattispecie (Trib. Firenze 10 luglio 1999).
2.3.
La causa concreta
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•
Cass., sez. un., n. 4628/2015 giunge a
riconsiderare gli approdi schematici ai quali
sono pervenute in passato dottrina e
giurisprudenza partendo dalla nozione della
«causa concreta»:
"scopo pratico del negozio...sintesi degli
interessi che lo stesso è concretamente diretto a
realizzare quale funzione individuale della
singola e specifica negoziazione, al di là del modello
astratto utilizzato" (Cass. n. 10490/06).
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
•
•
Al di là della teoria della funzione economico
sociale del contratto, la causa concreta guarda
all'interesse concretamente perseguito dalle
parti nella singola fattispecie, cioè alla ragione
pratica dell'affare.
L'indagine relativa alla causa concreta giova
sia come criterio d'interpretazione del
contratto sia come criterio di qualificazione
dello stesso: "La rispondenza del contratto ad un
determinato tipo legale o sociale richiede infatti di
accertare quale sia l'interesse che il contratto è volto
a realizzare".
2.4.
Il rispetto delle forme
vs.
l'autonomia privata
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•
Se mancano violazioni di una legge
imperativa, non v'è motivo per giudicare
inammissibili procedimenti contrattuali
graduali, la cui utilità sia riscontrata dalle parti
con pattuizioni che lasciano trasparire
l'interesse perseguito, in sè meritevole di
tutela, a una negoziazione consapevole e
informata.
La procedimentalizzazione della fasi
contrattuali non può di per sè essere connotata
da disvalore, se corrisponde a "un complesso di
interessi che stanno realmente alla base
dell'operazione negoziale".
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•
In presenza di contrattazione preliminare
relativa a compravendita immobiliare che sia
scandita in due fasi, con la previsione di
stipula di un contratto preliminare successiva
alla conclusione di un primo accordo, il
giudice di merito deve preliminarmente
verificare se tale accordo costituisca già esso
stesso contratto preliminare valido e
suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e
2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti
obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione
in forma specifica in caso di inadempimento.
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Riterrà produttivo di effetti l'accordo
denominato come preliminare con il quale i
contraenti si obblighino alla successiva stipula
di un altro contratto preliminare, soltanto
qualora emerga la configurabilità dell'interesse
delle parti a una formazione progressiva del
contratto basata sulla differenziazione dei
contenuti negoziali e sia identificabile la più
ristretta area del regolamento di interessi
coperta dal vincolo negoziale originato dal
primo preliminare.
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•
La violazione di tale accordo, in quanto
contraria a buona fede, potrà dar luogo a
responsabilità per la mancata conclusione del
contratto stipulando, da qualificarsi di natura
contrattuale per la rottura del rapporto
obbligatorio assunto nella fase precontrattuale.
§ 3.
I contratti di godimento
in funzione della
successiva alienazione
di immobili
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•
•
L'art. 23 del d.l. n. 133/2014, convertito in l. n.
164/2014 introduce una disciplina dei contratti
fin qui atipici che prevedono il pagamento di
un canone contenente una quota di prezzo di
una futura compravendita (contratti misti fra
locazione e compravendita).
Si tratta di un nuovo contratto tipico, con
effetti obbligatori ed eventuali effetti reali,
che attribuisce al conduttore un diritto
personale di godimento (detenzione).
Il contratto può essere stipulato da chiunque
(persona fisica o ente, consumatore o
professionista) e su qualunque immobile.
3.1.
Tipicità della fattispecie
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•
1.
2.
3.
4.
I quattro punti qualificanti la nozione del
contratto:
immediata concessione del godimento di un
immobile,
diritto di acquistarlo entro un termine
determinato,
imputazione a corrispettivo del trasferimento
della parte di canone indicata nel contratto,
previsione della restituzione di una quota,
contrattualmente definita, dei canoni imputata
al corrispettivo, in caso di mancato esercizio
del diritto di acquistare la proprietà
dell’immobile entro il termine stabilito.
3.2.
Disciplina
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Trascrivibilità ai sensi dell' art. 2645-bis c.c.
che produce anche i medesimi effetti della
trascrizione di cui all'art. 2643, co. 1, n. 8.
Rinvio alla disciplina del fallimento per la
tutela degli interessi del concedente e del
conduttore.
Tutela del compratore applicando la
normativa prevista in tema di privilegi per il
preliminare di acquisto di immobile.
Si applicano gli artt. da 1002 a 1007 e 1012 e
1013 dell'usufrutto.
Applicabilità dell'art. 2932 c.c.
3.3.
Le questioni aperte
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•
•
•
È possibile introdurre varianti al modello
legale ed estendere l’applicazione della
normativa ad altre ipotesi come, ad esempio,
il patto di opzione, la locazione con patto di
trasferimento della proprietà vincolante per
entrambe le parti, la clausola di cui all’art.
1526, co. 3, c.c.?
È possibile imputare integralmente i canoni al
corrispettivo del prezzo di acquisto del bene?
La giustificazione della doppia qualificazione
alternativa risiede nella novazione della causa
o nella retroattività della condizione?
Gianluca Grasso - Il contratto preliminare
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•
•
L’obbligo di cancellazione o frazionamento
dell’ipoteca antecedente alla compravendita di
cui all’art. 8 d.lgs. n. 122/2005, previsto per gli
immobili da costruire, si estende a tutti gli
immobili adibiti ad uso abitativo che ricadono
nell’ambito di applicazione dell’art. 23?
È possibile ricorrere al rimedio della convalida
di sfratto?
Il contratto di godimento in funzione della
successiva alienazione costituisce titolo
esecutivo per il rilascio dell’immobile?
Grazie per l’attenzione
[email protected]
Riferimenti bibliografici
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2015, 2, 491.
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settembre 2008, Milano 2009.
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P. Forchielli, Contratto preliminare, Nov. dig., Torino, 1959, IV, 683.
I capi 1.1. e 1.2.5. in parte rielaborano, adattano e aggiornano alcuni paragrafi di A. Chianale, Contratto
preliminare, cit.