investimenti immobiliari
BEst Ovest immobilien
GmbH
Berlino
La Best Ovest nasce dall’esigenza
di voler fornire un servizio chiavi in
mano a chiunque volesse acquistare
una casa a Berlino.
I nostri clienti sono
fondamentalmente amici che,
vista la nostra capacità di
reperire immobili sulla città di
Berlino da 800 a 1600 euro
mq, ci hanno quasi imposto di
strutturarci come società. Per
primi siamo stati noi a
crederci e abbiamo investito i
nostri risparmi in immobili,
che ci danno una rendita del
10% sul capitale investito che
abbiamo visto gradualmente
aumentare del 25- 30 % l’anno.
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Investimento Immobiliare a Berlino
Perché la proprietà immobiliare
a Berlino
è diventata
un'opportunità d'investimento
tanto attraente?
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Per trovare una risposta dobbiamo fare un passo indietro
e gettare uno sguardo
alla storia unica di Berlino.
Tra il 1961 ed il 1989 Berlino
era una città divisa,
con Berlino Ovest
come un'isola al centro
del blocco orientale sovietico.
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Il 1989 portò però la caduta del muro di Berlino
e nell'euforia della
riunificazione
nel 1990 si credette che la
rinata richiesta dei Berlinesi
dell'est
avrebbe creato una vera e
propria
"febbre dell'oro" in campo
immobiliare, con un boom di
costruzioni e forti investimenti
immobiliari.
Previsione sbagliata! La situazione economica non contribuì positivamente e
l'ottimismo svanì definitivamente. I soli costi per l'assorbimento degli ex berlinesi
dell'est, molti dei quali videro il proprio impiego in società parastatali svanire dal
giorno alla notte, furono colossali. L'economia a pezzi dell'est non offriva supporto a
questi neo-occidentali e senza la creazione di nuovi posti di lavoro la maggior parte di
loro abbandonò semplicemente Berlino per altre città tedesche o europee che
offrivano occupazione. Migliaia di immobili furono lasciati vuoti, i prezzi crollarono tra il 1994 ed il 2004 i prezzi degli immobili a Berlino ebbero un crollo del 30%!
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CHECK POINT CHARLIE
La politica economica di Berlino (e
dell'intera Germania) ha impiegato
quindici anni per sistemare la
situazione, creare nuovi posti di
lavoro e bloccare l'esodo della
popolazione da Berlino. In questo
periodo ovviamente i prezzi delle
proprietà immobiliari nel resto
d'Europa hanno continuato a salire
- e proprio questa è la grande
opportunità, poiché il momento
migliore per un investimento
immobiliare a Berlino è ORA, alla
fine di questa fase di
assestamento.
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Al momento gli investimenti
immobiliari a Berlino
sono mediamente
il 30% più bassi rispetto
a proprietà simili
a Monaco. Facendo però un
confronto a livello
internazionale è facile
rendersi conto
dell'opportunità davvero
unica offerta da
una proprietà immobiliare
a Berlino.
Il prezzo/mq medio per un investimento
immobiliare a Berlino è, per fare un esempio, 1000 euro/m2. Fate un confronto
con Londra, Dublino o Parigi, I cui prezzi superano i 5000 euro/m2, e vi renderete
conto del potenziale di investimento.
Gli investimenti immobiliari a Berlino sono anche sensibilmente più economici che a
Budapest, Varsavia o Praga. Con il solo 12% di Berlinesi proprietari del proprio
alloggio, il mercato offre una riserva pronta di affittuari paganti per i vostri
investimenti immobiliari a Berlino. In totale il 43% dei tedeschi abita in case di
proprietà - un altro esempio di un mercato che necessita correzione.
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Berlino sta dando ulteriori segnali di essere un gigante addormentato che torna ad
ergersi. Il turismo ha avuto un incremento del 16% nel 2004, con un aumento del
traffico aereo su Berlino dell'8% nel 2006. Più di 2000 stanze di hotel di lusso sono
state aggiunte a Berlino negli ultimi tre anni. Il solo turismo britannico è aumentato del
22% nel 2006. Un nuovo aeroporto internazionale è al momento in costruzione a
Berlino, con i relativi livelli di investimento.
Berlino torna ad affacciarsi sulla scena mondiale - un investimento immobiliare a
BErlino
Berlino rappresenta un'opportunità davvero fantastica!!!
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Rendite su campioni di case con inquilino acquisito
BEst Ovest immobilien
Campioni case quartiere
80000.00
70000.00
Axis Title
60000.00
50000.00
40000.00
30000.00
20000.00
10000.00
0.00
mq
mariendorft
shoneberg
charlottenburg
schoneberg
54.60
28.10
65.28
66.34
rendita
mese
€ 222.00
€ 185.00
€ 359.00
€ 350.00
costo
€ 39,438.
€ 33,386
€ 75,587
€ 70,361
costo
mq
€ 722.31
€ 1,188.
€ 1,157.
€ 1,060.
rendita
rendita
annua
€ 2,664.0 6.75%
€ 2,220.
6.65%
€ 4,308.
5.70%
€ 4,200.
5.97%
GmbH
Rendite annue
7.00%
6.75%
6.65%
6.00%
5.70%
5.97%
5.00%
%
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Rapporto investimento
monte verde
schoneberg
€ 650,000.00
€ 86,141.00
costo
Su appartamento di circa 70mq
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Roma Monte Verde
mq
rendita mese
€ 1,500.00
70
Monte verde
Rapporto mq rendita mese
BEst Ovest immobilien
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Berlino Shonemberg
mq
rendita mese
€ 370.00
71.16
schoneberg
Rapporto mq rendita mese
BEst Ovest immobilien
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Rapporto investimenti
€ 700,000.00
€ 600,000.00
€ 500,000.00
€ 400,000.00
€ 300,000.00
€ 200,000.00
€ 100,000.00
€Case
ROMA
BERLINO
BERLINO2
BERLINO3
BERLINO4
BERLINO5
BERLINO6
BERLINO7
BERLINO8
BERLINO9
BERLINO10
BERLINO11
BERLINO12
BERLINO13
BERLINO14
1 immobile su Roma = 14 immobili su Berlino
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Calcolo rendita su € 650.000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
RENDITA MESE
TOTALE RENDITA
ROMA
BERLINO
BERLINO2
BERLINO3
BERLINO4
BERLINO5
BERLINO6
BERLINO7
BERLINO8
BERLINO9
BERLINO10
BERLINO11
BERLINO12
BERLINO13
BERLINO14
Roma € 1.500,00
Berlino € 4.200,00
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Differenza rendite su capitale investito
INVESTIMENTO
€ 650,000.00
€ 18,000.00
ROMA
RENDITA
percentuale
€ 650,000.00
€ 50,400.00
2.77%
7.75%
BERLINO
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Valore mq su periodo
PUNTO D’INCONTRO
ROMA
BERLINO
2008
€ 6,500.0
€ 650.00
2009
€ 5,800.0
€ 800.00
2010
€ 4,500.0
€ 1,000.0
2011
€ 4,200.0
€ 1,350.0
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Andamento su periodo
PUNTO D’INCONTRO
BERLINO
ROMA
2008
€ 650.00
€ 6,500.0
2009
€ 800.00
€ 5,800.0
2010
€ 1,000.0
€ 4,500.0
2011
€ 1,350.0
€ 4,200.0
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Valutazione immobile
€ 100,000.00
€ 90,000.00
€ 80,000.00
Valore
€ 70,000.00
€ 60,000.00
€ 50,000.00
€ 40,000.00
€ 30,000.00
€ 20,000.00
€ 10,000.00
€ 0.00
2011
2008
Categoria 1
€ 86,141.00
€ 46,150.00
Su appartamento in schoneberg g Berlino di 71 mq
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Immobile libero
Costo casa
Rendita
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Costo immobile
45 mq
costo mq
Berlino schoneberg
Rendita affitto mese
Anno
RENDITA
€ 1.400,00
€ 63.000,00
€
650,00
€ 7.800,00
=
12%
Street at Stadtpark Schoneberg
Ernst Ludwig Kirchner
Berlino è suddivisa in 12 distretti (Bezirk), detti anche "distretti amministrativi" (Verwaltungsbezirk):
(dati del 2003)
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Rete metropolitane Berlino
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Berlino è suddivisa in 12 distretti (Bezirk), detti anche "distretti amministrativi" (Verwaltungsbezirk):
(dati del 2003)
Nome
Superficie (km²) Abitanti
1.
Mitte
39,74
320.700
2.
FriedrichshainKreuzberg
20,16
255.200
3.
Pankow
103,07
347.100
4.
Charlottenburg64,72
Wilmersdorf
315.200
5.
Spandau
91,91
226.100
6.
SteglitzZehlendorf
102,50
288.300
7.
TempelhofSchöneberg
53,09
336.000
8.
Neukölln
44,93
307.400
9.
TreptowKöpenick
168,43
233.700
10.
MarzahnHellersdorf
61,74
254.000
11.
Lichtenberg
52,29
260.200
12.
Reinickendorf
89,45
245.900
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Berlino modalità d’acquisto e tassazione
1. MUTUO E FINANZIAMENTI
Il primo passo da compiere per l’acquisto di immobili in Germania è
quello di procurarsi le necessarie risorse economiche. La legge
tedesca prevede che, prima di recarsi dal notaio per l’atto, l’acquirente
disponga di un documento di accettazione della richiesta di mutuo da
parte di una banca. Molti agenti immobiliari hanno costanti rapporti di
lavoro con le banche che erogano mutui ipotecari e possono
consigliare l’ acquirente sulle varie opzioni di finanziamento. Il mutuo
può essere richiesto ai vari istituti bancari, in modo del tutto simile all’
Italia, garantito da ipoteca. Di solito si può ottenere un mutuo ipotecario
per circa il 60-70% del prezzo di acquisto.Una maggiore percentuale
fino al 100% del prezzo di acquisto deve essere garantito o, da altri
titoli, assicurazioni e titoli finanziari, che devono essere depositati
presso la banca di finanziamento.
Il mutuo può essere erogato anche a stranieri non residenti in
Germania (e senza reddito) ma difficilmente per un importo superiore
al 60% del prezzo di acquisto.
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Berlino modalità d’acquisto e tassazione
2. ATTO DI ACQUISTO
L’atto di acquisto e gli eventuali documenti di accompagnamento (come la
dichiarazione ufficiale di divisione “Teilungserklärung”), deve essere
accuratamente esaminato - assicuratevi di aver compreso l’accordo! Se non
si parla correntemente in tedesco è meglio avere una traduzione
professionale o incaricare un avvocato specializzato in diritto immobiliare
tedesco.
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Berlino modalità d’acquisto e tassazione
3 ROGITO
È necessario fissare un appuntamento con il pubblico notaio per la firma dell’ atto.
Come in Italia, il pubblico notaio leggerà ad alta voce l’ atto ad entrambe le parti,
con gli eventuali traduttori presenti. Alcuni Notai offrono una versione bilingue dell’
atto. Dopo aver apportato tutte le modifiche o le aggiunte l’atto è firmato da
entrambe le parti e dal notaio. Il contratto è ovviamente irrevocabile e definitivo
dopo la firma, stabilisce tutti i termini e le condizioni della vendita, come il giorno
del pagamento, il giorno della consegna al nuovo proprietario, o eventuali
riparazioni necessarie, altri obblighi del venditore e di terzi in base alle necessità
specifiche.Di fronte al Notaio devono presenziare tutti gli acquirenti muniti di validi
documenti di identità. Se una delle parti è una società è necessario sia presente il
legale rappresentante con i documenti comprovanti i suoi poteri (atto costitutivo
ed estratto dalla Camera di Commercio, oltre il documento di identità.
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4.PAGAMENTO DELLE PROVVIGIONI
Il giorno del rogito, di fronte al notaio, devono essere pagate le provvigioni all’ agente
immobiliare che solitamente è del 7% del prezzo di acquisto più IVA. A seconda della
accordo tra le parti, la commissione è pagata dal compratore o dal venditore.
L’imposta sull’ acquisto degli Immobili deve essere pagata entro quattro settimane
dopo la firma del contratto. La tassa di acquisto è del 3,5% nella maggior parte dei
Länder tedeschi - tuttavia a Berlino è del 4,5% - del prezzo di acquisto indicato nel
contratto. Questa tassa deve essere pagata quando richiesta, in caso contrario
l’ufficio-imposte non rilascia il certificato di liquidazione; tale documento è
fondamentale per richiedere la trascrizione del titolo ed il passaggio di proprietà.
Entro lo stesso periodo di tempo devono essere pagate la parcella del notaio e la
tassa di registro, che ammontano solitamente all’1,5% del prezzo di acquisto.
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Berlino modalità d’acquisto e tassazione
5.RESIDENZA
Acquistare un immobile in Germania non garantisce di ottenere la
residenza.
Se avete intenzione di acquistare immobili in Germania, per vivere qui, è
necessario ottenere un visto per la residenza permanente nel paese.
6 RIEPILOGO COSTI DI ACQUISTO
I costi da calcolare per l’ acquisto di un immobile possono essere all’ incirca è il
12% sul prezzo di acquisto così determinati.
* Tassa di acquisto ( “Grunderwerbsteuer”): 3,5% (nota: a Berlino l’acquisto
l’imposta è del 4,5%) del prezzo di acquisto da pagare entro un mese dall’ atto
* Spese notarili Questi sono circa l’1% - 1,5% del prezzo di acquisto, più
eventuali spese di traduzione necessarie, da contrattare prima; possono infatti
variare moltissimo.
* Agente immobiliare. Il costo per l’acquisto di agenti in Germania 7%, più l’IVA.
* Imposta di registro. La tassa di registrazione può variare dal 0.8 al 1.2%.
* Mutuo, imposte ipotecarie. Se si è scelto di richiedere un mutuo debbono
essere calcolate anche spese bancarie per il mutuo, più eventuali ulteriori
spese notarili e di iscrizione ipotecaria da effetuarsi a cura di un notaio all’
Ufficio del registro fondiario.
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7.IMPOSTE SULLA CASA
- Tassa di proprietà. Varia da città a città, è di solito una piccola tassa
annuale (tra € 150 e € 300 per un appartamento, un po ‘di più per una
casa indipendente, ma dipende dalle dimensioni del terreno di
proprietà).
- Oneri urbanistici-tasse locali. Di solito è di circa € 0,75 a € 1,5 Euro al
mq.
- Tassa rifiuti e altre spese di servizio. All’incirca € 0,5 a € 2,0 mq e per
mese. Tutti questi rimangono a carico del locatario se appartamento o
la casa è in affitto. Anche la tassa di proprietà di norma deve essere
rimborsato dal conduttore al proprietario.
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8 PLUSVALENZA
La vendita dell’immobile entro dieci anni dall’ acquisto determina la
tassazione delle plusvalenze. Chi vende più di tre immobili entro un
determinato periodo può essere considerato un operatore commerciale
con considerevoli aumenti di tassazione
9 TASSAZIONE RENDITA
Le rendite sono tassate del 25%.
Il costo dell’immobile e il pagamento delle spese di acquisto ed eventuali
lavori di ristrutturazioni sono detraibili fiscalmente in dieci anni.
Ne deriva che per i primi dieci anni detraendo il costo e le spese, la
tassazione sulla rendita è praticamente inesistente.
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La Best Ovest si occuperà
del:
Traduttore
Notaio
Relazioni con Deutsche Bank
Architetto per lavori di ristrutturazione
(Costi sui € 200,00 mq chiavi in mano)
Gestione utenze (volture)
Agenzie per affittare il vostro immobile
Per info:
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