ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Stima delle espropriazioni
Prof. Romano Oss
La sovranità del privato cittadino viene limitata a vantaggio della
sovranità della collettività; il tutto è disciplinato da leggi e messo
in pratica dalla pubblica amministrazione nell'interesse di tutti i
cittadini e dello stesso cittadino che subisce la limitazione.
L'ISTITUTO GIURIDICO DELLA ESPROPRIAZIONE
Per rimanere nell'ambito delle limitazioni del diritto di proprietà
è utile un breve excursus che parte dall'Ordinamento Giuridico
Romano (Diritto Romano), il quale non conosceva l'istituto
giuridico della espropriazione per causa di pubblica utilità, per
arrivare all'Ordinamento Giuridico della Repubblica Italiana che
legittima tale istituto giuridico già nella fonte primaria del Diritto:
la Costituzione (Art. 42)
(epoca romana: 500 a. C. - 476 d. C.) L'Ordinamento Giuridico
Romano considerava sacro ed inviolabile il diritto di proprietà.
Livio ci narra che nell'anno 181 a. C. un solo cittadino (un Patrizio
romano) riuscì ad opporsi alla costruzione di un acquedotto ed allo
stesso modo i privati cittadini impedirono all'Imperatore Augusto
l'ampliamento del Foro.
Già nella tarda età romana (periodo romano-ellenico), tuttavia, si
sentì l'esigenza di sacrificare, con l'esproprio, i diritti del singolo
nell'interesse della collettività, ma si trattava di casi eccezionali.
(prima del 1.000) Nel periodo feudale-barbarico l'espropriazione
per causa di pubblica utilità scompare. Tutti gli interessi privati
erano subordinati al potere del Sovrano (Imperatore del Sacro
Romano Impero Germanico)
(1.000-1.300) Nel periodo dei Comuni quand'era Imperatore del
S.R.I.G. Federico I° detto il Barbarossa riappare il concetto di
espropriazione per causa di pubblica utilità.
Gli Statuti comunali, anticipando per qualche verso la legislazione
moderna, prevedevano che a fronte della cessione del diritto di
proprietà, da parte del privato, lo Stato dovesse corrispondere allo
stesso privato un indennizzo pari al:
giusto prezzo del bene espropriato
Il Codice Napoleonico (1791) ammetteva l'espropriazione per
necessità pubbliche, salvo indennità da corrispondere al privato.
In Francia seguirono numerose leggi in materia.
Sull'esempio francese, tutti gli Stati europei legiferarono in materia
di espropriazione per causa di pubblica utilità.
I vari Staterelli sovrani della Nazione italiana -Stato Pontificio,
Regno delle due Sicilie, Regno di Sardegna, Granducato di Toscana
ecc.- avevano ciascuno una normativa in materia di espropriazione
per causa di pubblica utilità.
Con l'unificazione del Regno d'Italia sotto la Corona Sabauda
venne emanata la:
Legge fondamentale o Legge del 25 giugno 1865, n. 2359
Questa Legge è attualmente in vigore e rimane, seppur concepita in
tempi profondamente diversi da quelli attuali, un attestato di
sapienza e di tecnica (I. Michieli).
La Legge Fondamentale rimane ancora valida per quanto
concerne le procedure amministrative e per il calcolo
dell'indennizzo quando ad espropriare è un privato.
La Legge Fondamentale non si applica più per il calcolo
dell'indennità quando l'espropriante è un ente pubblico.
La Costituzione della Repubblica Italiana del 1948, all'art. 42
definisce la possibilità di limitare il diritto di proprietà del privato per
le necessità della collettività
il Codice Civile Italiano (art. 832; art. 834) si è pronunciato in
materia e rimanda a leggi speciali
Seguirono numerose altre leggi speciali in materia di
espropriazione per causa di pubblica utilità, cosicchè oggi la materia
risulta complessa, specialistica.
In applicazione dello Statuto di Autonomia della P.A.T. la
nostra Provincia si è data una normativa in materia di espropriazioni
ed ha istituito un servizio amministrativo apposito che si chiama
Ufficio Espropriazioni della P.A.T.
LA NORMATIVA IN MATERIA DI ESPROPRIAZIONE
E' utile uno schema di classificazione delle numerose leggi in
materia di espropriazione per causa di pubblica utilità che sia
funzionale alle applicazioni estimative, tralasciando i complessi
aspetti giuridici.
Nell'ambito dell'estimo infatti interessa precipuamente, anche se non
esclusivamente, applicare la Legge al caso concreto di stima
dell'indennizzo (indennità di esproprio) spettante all'espropriato per
causa di pubblica utilità. In altri termini, dato un quesito sia esso
proposto da un Privato, da un Avvocato per conto di un Privato, da un
Giudice il nostro lavoro consiste nel quantificare un indennizzo in
base a criteri dettati dalla legge che l'Avvocato od il Giudice ci
dicono di applicare.
Costituzione della Repubblica: art. 42
La proprietà è pubblica o privata.
I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati.
La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne
determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di
assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e
salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale.
La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e
testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità.
Codice Civile: art. 832; art. 834
Art. 832 Contenuto del diritto
Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo
pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli
obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.
Art. 834 Espropriazione per pubblico interesse
Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua
proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente
dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità
(Costit. 42, 43).
Le norme relative all'espropriazione per causa di pubblico
interesse sono determinate da leggi speciali.
Legge fondamentale o Legge del 25 giugno 1865, n. 2359
In particolare: art. 39; art. 40; art. 69.
Viene applicata per la stima dell' indennità di espropriazione sia
di aree agricole e non classificabili come edificabili sia di aree
edificabili, meglio identificate come aree a vocazione edificatoria,
nel caso che l' espropriante sia un Privato.
Espropriazione totale:
giusto prezzo di compravendita
Espropriazione parziale:
valore complementare
Legge per il risanamento della città di Napoli o Legge del 15
gennaio 1885, n. 2892
In particolare: art. 13 ripreso dal D. L. 11 luglio 1992, n. 333 di
cui al punto 8.
Problema del risanamento dei quartieri malsani
Problema della applicazione della legge fondamentale
Problema della valutazione secondo il valore di capitalizzazione
Soluzione della media con il coacervo di 10 redditi dominicali al
posto dei 10 affitti
Problema del suo utilizzo per espropri fuori dalla situazione di
Napoli
Leggi che si rifanno alla Legge per il risanamento della città di Napoli
od alla Legge fondamentale:
Legge ferroviaria del 07 luglio 1907, n. 429 ed altre leggi;
Legge sulla bonifica integrale del 13 febbraio 1933, n. 215;
Leggi sulla riforma fondiaria:
Legge Sila o Legge del 12 maggio 1950, n. 230;
Legge Stralcio o Legge del 21 ottobre 1950, n. 841,
Legge per la classificaz. e al sistemaz. di strade di interesse
pubblico del 12 febbraio 1958, n. 126;
Legge del 18 aprile 1962, n. 167;
Legge Ponte o legge del 06 agosto 1967, n. 765.
Sentenze della Corte Costituzionale
Legge per la casa o Legge del 22 settembre 1971, n. 865
In particolare: art. 16; art. 17
Viene applicata per la stima dell' indennità di espropriazione di
aree agricole e non classificabili come edificabili nel caso che l'
espropriante sia lo Stato o Enti pubblici (Regioni, Provincie,
Comuni).
Per quali esigenze nasce
Come modifica il concetto di pubblica utilità introducendo la casa
Come altera e vincola il concetto di valutazione
Le conseguenze della Corte Costituzionale
Leggi che integrano e/o modificano e/o limitano e/o estendono la
Legge per la casa
Legge Bucalossi o Legge del 28 gennaio 1977, n. 10;
Problema dei piani regolatori
Passaggio da autorizzazione a concessione edilizia
Legge sulle opere pubbliche del 03 gennaio 1978, n. 1;
Legge Tampone o Legge del 29 luglio 1980, n. 385;
Sentenze della Corte Costituzionale
Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333 coordinato con la
Legge di conversione dell' 08 agosto 1992, n. 359
Nuova legge nazionale sugli espropri
Viene applicata per la stima dell' indennità di espropriazione di
aree edificabili, meglio identificate come aree a vocazione
edificatoria, nel caso che l' espropriante sia lo Stato o Enti
pubblici (Regioni, Provincie, Comuni).
Serve a superare i problemi introdotti con la legge sulla casa n°865
Legge Provinciale 19 febbraio 1993, n. 6 (e modificazioni
introdotte da L.P. 1/95 ed L.P. 10/98)
Grazie all’autonomia relativa all’uso del territorio in Provincia di
Trento si è potuta studiare una legge ad hoc per gli espropri
Viene applicata per la stima dell' indennità di espropriazione di
aree agricole e non classificabili come edificabili e di aree
edificabili, meglio identificate come aree a vocazione edificatoria,
nel caso che l' espropriante sia la Provincia Autonoma di Trento o
Comuni della P.A.T.)
In Provincia di Trento attualmente si applica questa legge
Testo Unico (T.U.) D.P.R. 08 giugno 2001, n. 327 e mod. intr. dal
D.L. 27 dicembre 2002, n. 302
Sostituisce molte norme precedenti.
Sostanzialmente ripropone i criteri delle leggi nazionali precedenti,
in particolare del Decreto Legge 11 luglio 1992, n. 333 coordinato
con la Legge di conversione dell'8 agosto 1992, n. 359 e della
Legge per la casa o Legge del 22 settembre 1971, n. 865. Sul piano
dell’estimo non ci sono grosse variazioni.
Viene applicata per la stima dell'indennità di espropriazione di aree
agricole e non classificabili come edificabili e di aree edificabili,
meglio identificate come aree a vocazione edificatoria, nel caso che
l'espropriante sia la sia lo Stato o Enti pubblici (Regioni, Provincie,
Comuni).
Al tecnico che opera come progettista interessano anche le
disposizioni concernenti la stima delle indennità di espropriazione
per causa di pubblica utilità e di occupazione.
Infatti sappiamo che nella stima dei lavori è necessario prevedere,
fra le spese a disposizione dell'amministrazione, l'ammontare delle
indennità di espropriazione e di occupazione stimate in base alle
leggi vigenti (Regio Decreto 25 maggio 1895, n. 350).
Non si dimentichi che la stima dei lavori è parte integrante del
progetto esecutivo di un'opera.
Inoltre il progettista deve redigere il piano particolareggiato delle
superfici oggetto di espropriazione e di occupazione e produrre i
tipi di frazionamento relativi (Mod F. del Catasto Fondiario)
Al tecnico che opera come perito estimatore interessano in
particolare le disposizioni delle leggi per quanto riguarda i criteri di
stima dell'indennità di espropriazione per causa di pubblica utilità e
di occupazione.
Infatti il lavoro del perito estimatore (C.T.U.; C.P.; Ingegnere
dell'Ufficio Espropriazioni della P.A.T.) consiste quasi sempre nel
determinare il quantum che, secondo il disposto di una data legge,
spetterebbe all'espropriato quale indennizzo per la l’ "offesa"
subita.
E' compito di altri, Amministrazione, Privato, Giudice, decidere
quale legge si debba applicare caso per caso;
al tecnico spetta la determinazione del quantum.
I casi che si possono presentare, tenendo presente anche
l'applicabilità delle leggi sono:
Stima dell'indennità di espropriazione totale
Stima dell'indennità di espropriazione parziale
Stima dell'indennità di occupazione temporanea
Al tecnico interessa la procedura amministrativa soprattutto
quando egli operi come pubblico funzionario al servizio di un Ente
appaltante, in genere la pubblica amministrazione (P.A.T.; Comuni),
od al servizio di un'impresa appaltatrice.
Le procedure espropriative non vanno viste come a sé stanti ma
vanno contestualizzate nel più ampio capitolo della condotta delle
opere pubbliche.
L'iter per la realizzazione delle opere pubbliche è complesso e
presenta le seguenti cinque fasi:
Previsione dell'opera pubblica nei Piani (P.T.; P.U.P.; P.U.C.;
P.R.G.; P.F.; ...)
Tutte le opere pubbliche devono essere previste all'interno di Piani
approvati dalla Pubblica Amministrazione.
Affidamento e redazione del progetto esecutivo dell'opera
Ci interessa soprattutto la stima dei lavori, infatti nella stima dei
lavori, fra le somme che restano a disposizione dell'amministrazione,
è compreso l'ammontare delle indennità di espropriazione e di
occupazione (Regio Decreto 25 maggio 1895, n. 350).
Approvazione del progetto, impegno di spesa ed apertura della
linea di credito
L'approvazione del progetto di un'opera pubblica da parte di organi
statali, regionali, provincie autonome di Trento e Bolzano, e degli
altri enti territoriali equivale a dichiarazione di pubblica utilità
dell'opera ed indifferibilità della stessa (Legge sulle opere
pubbliche del 03 gennaio 1978, n. 1).
in questo momento si avvia la procedura espropriativa.
Scelta dell'esecutore dell'opera (Gare di appalto;
vincitore ...)
Esecuzione dell'opera e condotta dei lavori
(Installazione del cantiere ...)
Collaudo dei lavori
I soggetti dell’espropriazione
Testo unico - DPR n. 327/2001
espropriato
il soggetto, pubblico o privato, proprietario del bene
espropriato
autorità espropriante l’autorità amministrativa titolare del potere di
espropriare e che cura il relativo procedimento
beneficiario
dell’espropriazione
il soggetto, pubblico o privato, a favore del quale è
emesso il decreto di esproprio
promotore
dell’espropriazione
il soggetto, pubblico o privato, che chiede
l’espropriazione
Le fasi dell’espropriazione
Testo unico - DPR n. 327/2001
il vincolo preordinato approvazione dello strumento urbanistico che
prevede la realizzazione di un’opera pubblica
all’esproprio
o di pubblica utilità
la dichiarazione di
pubblica utilità
è implicita nell’approvazione del progetto
definitivo dell’opera di pubblica utilità e del
piano di attuazione
l’indennità di
espropriazione
può essere provvisoria, definitiva, giudiziaria o
un prezzo di cessione volontaria
il decreto
di esproprio
viene emanato dall’autorità competente per le
opere (Stato, Regione, Provincia o Comune) e
consente l’occupazione dell’immobile
Indennità provvisoria
Aree agricole
Indennità = VAM
Il valore agricolo medio (VAM) viene determinato entro il 31
gennaio di ogni anno dalle Commissioni provinciali per gli
espropri in funzione della Regione agraria e della qualità di
coltura
Aree edificabili
ora modificato*
Valore venale
Indennità aggiuntiva del coltivatore
diretto
Per il proprietario o l’affittuario coltivatore diretto
(o imprenditore agricolo professionale)
Indennità = VAM
Prezzo di cessione volontaria
Se l’indennità provvisoria viene accettata (atto scritto) si ha una “cessione
volontaria” con la conseguente maggiorazione dell’indennità:
Aree agricole
Indennità = VAM x 1,5
In presenza di coltivatore
Indennità = VAM x 3
Aree edificabili
ora modificato*
Fabbricati
Valore venale
Valore venale (di mercato o di costo)
Indennità definitiva
In caso di rifiuto dell’indennità provvisoria l’indennità definitiva può
essere determinata:
con una procedura arbitrale
stima di tre periti nominati
dalle parti e dal tribunale
dalla Commissione
provinciale per gli espropri
commissione di esperti
indennità definitiva
In caso di rifiuto dell’indennità definitiva (“opposizione alla stima”) la
determinazione dell’indennità spetta all’autorità giudiziaria (Corte d’Appello)
Indennità di espropriazione parziale
Per l’indennità di espropriazione parziale le leggi in vigore si
riferiscono al calcolo del VALORE COMPLEMENTARE
L’indennità della parte espropriata è uguale a:
VALORE DEL BENE INTERO
meno
VALORE DELLA PARTE RESIDUA
Tale sistema di calcolo, introdotto con la Legge Fondamentale è stato
applicato a tutte le leggi successive
Indennità per occupazione temporanea
1/12 dell’indennità provvisoria:
Aree agricole
Aree edificabili
ora modificato*
Indennità = VAM x 1/12
Valore venale x 1/12
Indennità determinata in base alla legge provinciale 19 febbraio 1993,
n.6, modificata dalla legge provinciale 03 febbraio 1995, n. 1 e
modificata dalla legge provinciale 11 settembre 1998, n. 10
(è la legge attualmente in vigore in provincia di Trento...)
Indennità di espropriazione aree agricole ed aree non edificabili
Il secondo comma dell'articolo 13 della L.P. 19 febbraio 1993, n. 6 di fatto
ripropone il criterio della Legge per la casa o Legge del 22 settembre 1971,
n. 865 ossia il criterio dei Valori Agricoli Medi (V.A.M.) fissati entro il 31
dicembre di ogni anno da una apposita Commissione Provinciale per gli
Espropri (C.P.E.) …
Ind
=
V.A.M.
Nel caso di non opposizione alla stima l'indennità viene maggiorata del
30%.
Indennità di espropriazione aree edificabili
L'articolo 14 della legge dispone che l'indennità sia
commisurata alla media aritmetica fra il Valore venale ed il
V.A.M.
Ora modificato **
V.venale + V.A.M.
Ind =
____________________
2
Valore venale
Nel caso di non opposizione alla stima l'indennità viene
maggiorata del 30%.
Indennità di espropriazione aree edificate
L'articolo 15 dispone che l'indennità sia commisurata alla
somma dell'indennità calcolata come all'art. 14 (aree edificabili)
e del valore delle costruzioni interessate dall'espropriazione.
Il valore delle costruzioni viene interpretato come più probabile
valore di costruzione (eventualmente deprezzato per tenere
conto della vetustà).
Indennità per l’occupazione temporanea
L'articolo 28 prevede che l’indennità di occupazione sia
commisurata per ogni anno al dodici per cento (12%)
dell’indennità di espropriazione, e per ogni mese nella misura
di un dodicesimo (1/12) dell’indennità di occupazione annua, a
decorrere dalla data di emissione del decreto.
Vengono stimati anche gli eventuali danni derivati dalla
occupazione.
*
La stima dell’indennità secondo la legge italiana non era in
accordo con la legislazione europea quindi a seguito di un
ricorso alla Commissione Europea e una sentenza del
Consiglio di Stato è stata inserita una norma nella Legge
Finanziaria del 2007: l’indennità, nel caso di aree edificabili si
calcola come VALORE VENALE
Non è chiaro chi determinerà i valori venali di riferimento
**
La Provincia Autonoma di Trento con la Legge n° 1 del 2008
ha recepito la modifica alla legislazione italiana stabilendo
che nel caso di esproprio di aree edificabili si applicherà il
VALORE VENALE utilizzando come riferimento i valori
stabiliti dalla Commissione Provinciale Espropri
Tali valori non sono visibili così come quelli relativi ai terreni, la
Commissione li indica volta per volta.