RIFORMA DEL CONDOMINIO
COMPITI DELL’AMMINISTRATORE NEL SETTORE IMPIANTISTICO
LA LEGGE
L’art. 1130 c.c., riscritto completamente dall’art. 10 della legge 220/12, nella nuova formulazione recita:
“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
<omissis>
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e
dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza
o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di
sicurezza.
L’amministratore ha dunque l’obbligo di: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente… ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.
I DOCUMENTI DA CONSERVARE
Il registro deve contenere i documenti relativi alla sicurezza non solo degli impianti delle parti condominiali,
ma anche quelli di ciascuna unità immobiliare presente nel condominio.
Tali documenti devono essere:
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
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


la Dichiarazione di Conformità (DICO) o di Rispondenza (DIRI) degli impianti elettrici e termici sia delle
Parti Comuni che dei singoli appartamenti;
il progetto degli impianti elettrici e termici, ove previsto;
il libretto d’uso e manutenzione dei generatori di calore;
la pratica ex ISPESL, ove prevista;
il progetto antincendio o il CPI, ove previsto;
i contratti di manutenzione di tutti gli impianti soggetti a manutenzione;
i libretti/schede di manutenzione periodiche di tutti gli impianti soggetti a manutenzione;
i documenti tecnici e/o burocratici relativi a particolari impianti (ascensore, fotovoltaico,..).
Tutta la documentazione sopra elencata dev’essere conservata dal titolare dell’attività (in questo caso
l’amministratore) ed dev’essere a disposizione per eventuali verifiche da parte degli Enti di controllo.
Se un condomino non procura la DICO, è compito dell’amministratore valutare quali azioni intraprendere
per ottenere il documento (raccomandata, assemblea,..).
Studio METRO quadrato - Via Bergamo, 12 - 31100 Treviso
Tel. +39 0422 1870911 - Fax +39 0422 1870912
web: www.mquadrato.it - E-mail: [email protected]
LA VERIFICA E MANUTENZIONE DEGLI IMPIANTI
Possedere i documenti di conformità e verifica è dunque sufficiente?
No, perché un impianto realizzato a regola d’arte 10 anni fa e dotato di Dichiarazione di Conformità, oggi
potrebbe avere subito dei danni o un degrado delle caratteristiche di sicurezza che potrebbero causare
degli incidenti alle persone. L’amministratore ha quindi anche l’obbligo di verificare lo stato degli impianti
e, se necessario, effettuare degli interventi sanatori seguendo le normative attualmente in vigore,
ottenendo chiaramente dei nuovi documenti di conformità.
Gli interventi possono spaziare dalla sostituzione completa di un’apparecchiatura al semplice
posizionamento di cartelli di avviso, azione questa comunque sempre dettata dalla norma.
Un'altra verifica molto importante è l’effettiva realizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria,
laddove previsti. La manutenzione degli impianti infatti dev’essere effettuata secondo una frequenza
stabilita dalle norme in relazione al tipo di impianto, sia esso semplice o articolato, e i risultati delle
verifiche devono essere riportati su appositi libretti o schede di controllo. La mancata esecuzione delle
verifiche o l’assenza dei suddetti libretti può comportare una sanzione amministrativa a carico del
responsabile dell’impianto (che in caso di impianti centralizzati è l’amministratore) da un minimo di 50 € a
un massimo di 3.000 €.
ATTIVITA’ SOGGETTE AL CONTROLLO DEI VIGILI DEL FUOCO
Per le nuove attività assoggettate alla prevenzione degli incendi, o per la modifica e/o adeguamento di
quelle esistenti, è necessario che l’amministratore presenti all’ufficio di protocollo del Comune di
appartenenza la pratica di Prevenzione Incendi. Una volta ottenuto il parere di conformità dai VV.F., è
necessario avviare un procedimento amministrativo presso lo Sportello Unico del Comune di appartenenza.
Il tipo di pratica di Prevenzione Incendi varia in funzione dell’attività analizzata, ma è sempre necessario
comunque il progetto da parte di un Professionista Antincendio (ad esempio lo Studio METRO Quadrato).
Le attività soggette maggiormente presenti in un condominio sono le seguenti:
 Autorimesse con superficie >300 mq
 Centrali termiche con potenza complessiva >116 kW
 Edifici con altezza antincendio >24 mt.
 Serbatoio GPL di capienza >0,3 mc
La normativa prescrive per queste attività soprattutto dei requisiti che devono possedere le strutture e gli
impianti.
Si ricorda che se anche una delle attività suddette non rientra nella categoria soggetta alla Prevenzione
Incendi, esistono delle prescrizioni specifiche che bisogna comunque rispettare.
Copia di tutte le pratiche deve essere anche in questo caso conservata a cura dell’amministratore.
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LA RIQUALIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI
La riqualificazione di un impianto diventa molto vantaggiosa in due casi:
 l’impianto esistente è datato, ha perso efficienza e consuma troppo;
 l’impianto esistente funziona e può durare ancora nel tempo, ma la tecnologia che utilizza è
superata e posso ottenere delle prestazioni migliori.
In entrambi i casi, eseguire oggi l’adeguamento di un impianto consente di:
 ottenere una miglior efficienza energetica e quindi un risparmio nei consumi;
 adeguare gli impianti sostituendo i componenti obsoleti;
 accedere ai benefici fiscali offerti dallo Stato;
 acquisire un maggior comfort grazie alle più recenti tecnologie.
Si riassumono nella tabella seguente gli interventi maggiormente realizzabili nei condomini, e i relativi
risparmi e tempi di ritorno dell’investimento medi*:
Intervento
Percentuale
di risparmio
Detrazione
fiscale
Tempo
di rientro
Impianto antintrusione
-
50%
-
Impianto
videocitofonico
-
50%
-
Installazione caldaia a
condensazione
30%
65%
7 anni
Installazione di
microcogeneratore
50%
65%
6 anni
Impianto fotovoltaico
Installazione pensiline
fotovoltaiche
50%
50%
8 anni
Sostituzione serramenti
35%
65%
7 anni
Sostituzione lampadine
con altre di tipo a LED
70%
-
2 anni
Contabilizzatori
-
50%
-
Benefici
 Maggior sicurezza per i
condomini e i loro beni
 Maggior controllo per i
condomini
 Rinnovare gli impianti esistenti
 Riduzione costi in bolletta
 Distribuzione del calore più
efficiente e meno dispendiosa
 Produzione di energia elettrica e
termica
 Forte riduzione costi in bolletta
 Gas metano defiscalizzato
 Riduzione costi in bolletta
 Remunerazione energia ceduta in
rete
 Semplice e doppiamente utile
 Riduzione costi in bolletta
 Aumento del comfort
 Riduzione inquinamento acustico
 Riduzione costi in bolletta
 Riduzione emissioni CO2 in
atmosfera
 Ripartizione dei costi in base al
consumo effettivo dell’unità
*i dati si intendono medi del parco edilizio italiano. METRO Quadrato si riserva di verificare caso per caso le percentuali di risparmio
ed il tempo di rientro necessari.
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SERVIZI OFFERTI DA METRO QUADRATO
Lo Studio Metro Quadrato è una giovane realtà presente nel territorio specializzata in riqualificazione e
ristrutturazione di edifici esistenti. Si propone come partner ideale per privati, professionisti ed
amministratori per lo studio di soluzioni che offrano il miglior rapporto investimento/rendimento.
La collaborazione con ditte installatrici specializzate permette di offrire un servizio completo ed efficiente
(quali coordinamento e programmazione dei lavori ed ottimizzazione degli oneri), realizzando opere
all’avanguardia e gestite dallo studio come unico referente.
Le attività che lo Studio propone sono:




Sopralluoghi tecnici di verifica dello stato degli impianti esistenti e della
loro documentazione;
Servizi di consulenza relativo allo studio di adeguamento degli impianti
e/o dei documenti;
Messa a norma degli impianti, delle centrali termiche (con espletamento
pratica ex-ISPESL), dei locali soggetti ai controlli dei VVF;
Aggiornamento della documentazione tecnica specifica (Certificato di
Prevenzione Incendi, Dichiarazioni di Rispondenza impianti tecnologici,
asseverazioni per impianti speciali,..).
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Verifica di fattibilità tecnico-economica e di
progettazione relativa alla riqualificazione energetica
del condominio con l’utilizzo di nuove tecnologie,
l’accesso alle forme di incentivazione/detrazione
previste e lo studio dei tempi di ritorno
dell’investimento (payback);
Fornitura di servizi chiavi in mano per l’installazione
ed il finanziamento da parte di istituti bancari degli
impianti proposti;
Direzioni dei lavori e coordinamento della sicurezza;
Gestione delle pratiche per l’ottenimento degli
incentivi e di detrazione fiscale degli interventi;
Attestati di prestazione energetica delle unità
immobiliari.
Per informazioni:
Settore Elettrotecnico
Settore Termotecnico
Settore Architettonico
Settore Commerciale
Per. Ind. Davide Bianco
Per. Ind. Denis Dal Molin
Arch. Marco Marchesi
Agente Denis Seccafien
Tel. +39 393 1440619
Tel. +39 345 0106944
Tel. +39 347 4603110
Tel. +39 333 1528230
[email protected]
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