Tribunale di Belluno – Procedura n° 10/2013 Fallimenti
TRIBUNALE CIVILE DI BELLUNO
Sezione Fallimentare
Fallimento n° 10/2013
SFERA IMMOBILIARE s.r.l.
Giudice delegato al fallimento: Dott. ssaAnna Travia
Curatore: Dott. Teso Giorgio – Via Feltre, 2 – 32100 Belluno
Fabbricato oggetto della perizia
•
•
Fabbricato in corso di costruzione.
Autovettura.
PERIZIA TECNICA ED ESTIMATIVA
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Premessa
Il sottoscritto Geom. Tiziano Giacomel, con studio in Feltre (BL) Via Strada Zenta, 21/b, iscritto al
n° 590 dell' Albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Belluno, in
data 02 settembre 2013 veniva nominato dal Curatore Dott. Giorgio Teso, quale esperto stimatore
nella procedura fallimentare n° 10/2013 con incarico di redigere accertamento tecnico, descrizione
ed indicazione del valore di stima dei beni immobili di proprietà della società fallita.
Accettato l' incarico, disaminata la documentazione raccolta e fatte le opportune riflessioni ho
redatto il sottoesteso elaborato peritale ed i relativi allegati in conformità all' art. 173 bis Codice di
Procedura Civile.
1. DATI GENERALI DELLA PROCEDURA N° 01/2013
Procedura:
Curatore
Fallimentare:
Società fallita:
Sentenza di
Fallimento:
Perito
estimatore:
N° 10/2013 del 08/07/2013 Procedure Fallimentari Tribunale di Belluno
Dott. Giorgio Teso
con studio in Belluno 32100 – Via Feltre, 2
Tel . 0437-940424 942009
fax 0437-944408
e-mail: [email protected]
Sfera Immobiliare s.r.l
con sede in Belluno 32100 – Piazzale C. Battisti, 3
Registro Imprese al n° 01039060254 R.E.A. 91068
Sentenza del 05/07/2013 Depositata il 08/07/ 2013
Geom. Tiziano Giacomel
Con studio in Feltre (BL) 32032 -Via Strada Zenta, 21/b
Tel. 0439-840452
fax 0439-849161
e-mail: [email protected]
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
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Beni da stimare:
Immobile di civile abitazione plurifamiliare in corso di costruzione
sito in Pedavena (BL) 32034 – Via Faont, s/n
Autovettura Mercedes classe A 150 mod. Elegance
Targata EF176PM anno immatricolazione 2008
STIMA RELATIVA AL FABBRICATO PLURIFAMILIARE
2. OPERAZIONI PERITALI E SOPRALLUOGO RELATIVE AL FABBRICATO IN VIA FAONT
2.1 – Sopralluogo presso l' immobile
Il sopralluogo ed i relativi accertamenti tecnici presso il fabbricato in corso di costruzione in Via
Faont a Pedavena sono stati effettuati in data:
- 04 settembre 2013 con il curatore fallimentare e l' amministratore delegato della Sfera
Immobiliare srl, Sig. Mastel Marcello, per la redazione dell' inventario del fabbricato e dello stato
dell' opera, a cura del Dott. Teso.
- 13 settembre 2013 da me medesimo per effettuare le misurazioni necessarie.
- 28 settembre 2013 da me medesimo per la documentazione fotografica da allegare alla perizia
tecnico estimativa e ultimi rilievi.
2.2 – Operazioni peritali
Successivamente lo scrivente, dopo aver esaminato la documentazione in atti,
a) eseguito accertamenti presso gli uffici dell' Agenzia del Territorio di Belluno per verificare:
•
la corretta individuazione dei beni oggetto della stima in relazione ai dati catastali ed in
relazione ai registri immobiliari;
b) eseguito accertamenti per verificare la provenienza dei beni
•
I beni sono pervenuti alla società fallita a seguito di atto di compravendita a ministero
Notaio Dott. Malvagna Maurizio stipulato in data 27.10.2006 rep. N° 58102.
Il suddetto atto si riferisce all' acquisto dell' area sulla quale successivamente la società Sfera
Immobiliare srl ha edificato il fabbricato plurifamiliare di cui all' oggetto e successivamente
gravata da un mutuo fondiario a ministero Notaio Dott. Grasso Domenico stipulato in data
22.04.2008 rep. N° 26.128.
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c) eseguito i necessari accertamenti presso l' Ufficio Tecnico del Comune di Pedavena (BL)
per verificare:
•
la conformità edilizia ed urbanistica del bene in oggetto;
•
i costi di eventuali varianti e sanatorie;
•
eventuali obbligazioni(vedi oneri non pagati a suo tempo ecc.) gravanti sugli immobili;
•
eventuali vincoli paesaggistici, idrogeologici e forestali;
•
impegni presi con la lottizzazione in essere.
3. DATI CATASTALI DEL CESPITE IMMOBILIARE
Come da visura catastale, allibrata presso l' Agenzia del Territori di Belluno, il bene oggetto della
presente perizia risulta censito al N.C.T del Comune di Pedavena come segue:
Visura relativa al fabbricato
Visura terreni contigui al fabbricato di proprietà gravati da servitù di passaggio per accesso ad altri lotti.
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3.2 – IDENTIFICAZIONE DEI BENI E CONFINI
Si tratta di un terreno di piena proprietà, inserito nel Piano di Lottizzazione CER1 e denominato
“Lotto D” sito nel Comune Pedavena (BL) in Via Faont, s/n.
Il fabbricato insiste sulla porzione identificata dal mappale 1007 (ex mapp. 895,905,908) del foglio
10 ed è stato inserito in mappa con atto del 19/09/11 n. 142437 (prot. BL142437) del N.C.T.
A tutt' oggi non è ancora accatastato pertanto la sua descrizione è puramente giuridica. Di
proprietà anche i mappali 894 e 913 (su cui insiste parte della strada privata di fatto ad uso comune
di tutti i lottizzanti) e quindi gravata di servitù di passaggio pedonale e carraio a vantaggio di tutti i
lotti della CER1, come pure il mappale 906 (scalinata lato est pedonale al servizio di tutta la
lottizzazione).
Estratto di mappa catastale – fuori scala
Confini del terreno edificato
Il terreno denominato Lotto “D” nella lottizzazione CER1, sul quale è stato eretto il fabbricato,
confina con:
Ad est con il mappale 953;
A sud con parcheggi e viabilità destinati alla intera lottizzazione mappali 907-916-915;
A ovest con i mappali 949-948-946;
A nord con i mappali 903-911.
3.3 – RISCONTRI A SITUAZIONE CATASTALE
Alla data odierna risulta solo l' inserimento in mappa del fabbricato, con la presentazione del Tipo
Mappale. Il censimento e l' iscrizione a Catasto delle singole unità immobiliari che lo compongono
non è stato ancora presentato.
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4. DESCRIZIONE GIURIDICA DEI BENI
4.1 Descrizione sintetica del bene (descrizione giuridica)
Trattasi di fabbricato in corso di costruzione ad uso residenziale su terreno edificabile denominato
Lotto “D”, inserito nel piano di lottizzazione CER1.
Esso si sviluppa su più livelli (piano interrato, terra, primo e sottotetto) avente la tipologia di un
fabbricato plurifamiliare totalmente indipendente, sito nel Comune di Pedavena (BL), Via Faont, s/n
e così suddiviso:
- Nel piano interrato, a cui si accede da una rampa esterna, si trovano n° 04 garages, n° 4 cantine
abbinate agli appartamenti dove andranno ad alloggiare le caldaie, n° 02 cantine sottoscala. I
collegamenti dagli attacchi delle future caldaie agli appartamenti sono già stati realizzati, mentre i
camini delle caldaie sono da rifare perchè eseguiti non a norma di legge.
- Al piano terra lato est:
•
appartamento convenzionalmente nominato n° 1, con accesso dal piano terra e dal piano
interrato con scala esterna lato est, composto da ingresso soggiorno, cucina, n° 2 camere da
letto, bagno, verso l' esterno di pertinenza un portico con porzione di corte lato sud.
- Al piano primo e sottotetto lato est:
•
appartamento convenzionalmente nominato n° 4, a cui si accede da scala esterna parte
comune e parte di proprietà, composto da ingresso, bagno e un locale ampio e privo di
tramezzatura destinato a cucina soggiorno e camera; salendo, con una scala da cantiere
provvisoria, si arriva al piano sottotetto (non abitabile) con n° 01 lavanderia, un ballatoio,
n° 2 soffitte e due terrazzi. Di pertinenza anche una porzione di corte esterna lato nord-est.
- Al piano terra lato ovest:
•
appartamento convenzionalmente denominato n° 2, con accesso pedonale diretto dalla
strada e dal piano interrato tramite scala esterna lato ovest, composto da ingresso, bagno, n.
2 camere e cucina soggiorno, verso l' esterno di pertinenza un portico con porzione di corte
lato sud ovest.
- Al piano primo e sottotetto lato ovest:
•
appartamento convenzionalmente denominato n° 3, con accesso pedonale diretto dalla
strada e dal piano interrato tramite scala esterna lato ovest parte comune e parte di proprietà,
composto da ingresso, bagno, camera e cucina soggiorno, salendo con una scala da cantiere
provvisoria si arriva al piano secondo sottotetto (non abitabile) composto da lavanderia, 3
soffitte e un terrazzo. Di pertinenza anche una porzione di corte esterna lato nord-ovest.
- Nell' area esterna sono stati realizzati quattro posti auto interni al futuro cancello carraio e due
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posti auto esterni al medesimo. Un cancello pedonale per gli appartamenti n°1 e n°4 (lato est) e un
cancello pedonale per gli appartamenti n° 2 e n° 3 (lato ovest).
6. DESCRIZIONE DEI BENI
6.1 - Accesso presso l' immobile.
In data 28.09.2013 è stato eseguito il sopralluogo ed è stato verificato quanto segue:
a) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie);
b) lo stato di avanzamento dei lavori e la conservazioni di quelli già realizzati;
c) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione.
d) lo stato di possesso dei beni.
6.2 – Stato di possesso del bene
Il terreno sul quale è stato edificato l' immobile è attualmentee a disposizione della Società; il
fabbricato risulta internamente privo di alcune finiture, serramenti esterni ed interni, pavimentazioni
in legno, parapetti, ecc. tale da considerarsi allo stato grezzo avanzato e privo di certificato di
agibilità.
6.3 – Formalità, vincoli e oneri che restano a carico dell' acquirente
Alla data del 28.09.2013 risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell'
acquirente:
1) Vincoli sull' immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti;
2) Costituzione di servitù di passaggio carraio e pedonale a favore di tutti i lotti del P.d. L. Cer1 sui
mappali 894; 906; 913.
3) Oneri di costruzione ed urbanizzazione non pagati, aggravati di sanzioni, oneri per il ritiro dell'
agibilità, oneri per l' accatastamento del fabbricato.
4) Oneri per il rilascio del Collaudo Statico da parte del Tecnico incaricato;
5) Ogni altro vincolo derivante da atti regolarmente trascritti.
6.5 – Formalità, vincoli e oneri non a carico dell' acquirente.
Con ispezione effettuata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Belluno, il sottoscritto
ha verificato la situazione dei vincoli giuridici a carico della procedura.
L' elenco delle iscrizioni, trascrizioni e pignoramenti relativi agli immobili in oggetto, si riassume
in:
1) trascrizione a favore del 14/11/2006 – Registro particolare 10907 Registro Generale 15936
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Pubblico ufficiale Malvagna Maurizio Repertorio 58102/21919 del 27/10/2006
ATTO FRA VIVI – COMPRAVENDITA
Immobili siti in Pedavena (BL).
SOGGETTO ACQUIRENTE
2) Iscrizione contro del 24/04/2008 – Registro particolare 786 Registro Generale 4998
Pubblico ufficiale Grasso Domenico Repertorio 26128/6241 del 22/04/2008
IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO
Immobili siti in Pedavena (BL).
SOGGETTO DEBITORE
3)Iscrizione contro del 17/02/2011 – Registro Particolare 300 Registro Generale 1908
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BELLUNO Repertorio 626/2009 del 21/07/2010
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
4) Iscrizione contro del 12/03/2012 – Registro Particolare 301 Registro Generale 3022
Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 1093 del 30/05/2011
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
5) Iscrizione contro del 14/06/2012 – Registro Particolare 686 Registro Generale 6809
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BELLUNO Repertorio 298 del 12/06/2011
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
6) Iscrizione contro del 03/07/2012 – Registro Particolare 757 Registro Generale 7449
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI BELLUNO Repertorio 52/2012 del 09/05/2012
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
7) Iscrizione contro del 11/07/2012– Registro Particolare 795 Registro Generale 7690
Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 529/2011 del 02/12/2011
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
8) Trascrizione contro del 22/03/2013 – Registro Particolare 2308 Registro Generale 3136
Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI BELLUNO Repertorio 91 del 08/02/2013
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
9) Iscrizione contro del 21/05/2013 – Registro Particolare 535 Registro Generale 5683
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI TRENTO Repertorio 889 del 29/04/2013
IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO
Immobili siti in PEDAVENA (BL)
SOGGETTO DEBITORE
10) Trascrizione a favore e contro del 06/08/2013 – Registro Particolare 6387 Registro Generale 8526
Pubblico Ufficiale TRIBUNALE CIVILE DI BELLUNO Repertorio 10/13 del 08/07/2013
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ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO
6.6 – Regolarità edilizia ed urbanistica, agibilità
A seguito di controllo, effettuato presso l' Ufficio Tecnico del Comune di Pedavena, è stato possibile
appurare la conformità urbanistica del cespite immobiliare.
Viene di seguito riportato l' elenco di tutte le pratiche edilizie autorizzate inerenti i beni oggetto:
•
Il fabbricato risulta costruito in forza del Permesso di Costruire n° PC08005/BA rilasciato
dal Comune di Pedavena in data 17.03.2008;
•
successivamente è stato rilasciato il Permesso di Costruire in variante n° PC08005/BA/V01
rilasciato in data 16.04.2012.
•
La pratica del progetto statico è stata depositata al Genio Civile in data 29.02.2008 con
protocollo n° 08 del Comune di Pedavena;
•
Non risulta effettuata la relazione di struttura ultimata e il relativo collaudo statico;
•
Non risulta ancora richiesto il certificato di conformità/agibilità. A lavori ultimati (ad
oggi mancano alcune finiture interne, serramenti, parte di sistemazione esterna) si
dovrà provvedere a richiedere suddetto certificato.
Trattandosi di opere in fase di ultimazione è stato verificato che alla data del 28.09.2013, i lavori
fin' ora eseguiti in riferimento al progetto architettonico risultano sostanzialmente conformi agli atti
autorizzativi. Alcune piccole varianti di modesta entità (alcune divisorie interne agli alloggi,
regolamentazione forometria esterna, variante camini caldaie saranno da sanare in concomitanza
con la richiesta di agibilità mediante progetto di variante definitiva).
Per quanto riguarda la Legge 10 sul contenimento energetico esistono delle difformità da
quanto dichiarato nella relazione ai fini della suddetta legge e quanto eseguito.
6.7 – Ubicazione del cespite immobiliare
Il cespite è sito nel Comune di Pedavena in Via Faont, in posizione semi-periferica rispetto al centro
ed ai servizi più essenziali (scuola, farmacia, Comune e trasporto pubblico) inserito nell' ambito del
Piano di Lottizzazione CER1. Esso è situato in una zona di particolare rilevanza paesaggistica e
ambientale.
Nei lotti circostanti c'è una prevalenza di case bifamiliari e singole e piccoli condomini. La viabilità
e le parti comuni alla lottizzazione sono ancora in fase di completamento.
Nel complesso la lottizzazione è ordinata.
La zona è servita dalla rete fognaria, idrica e gas come da progetto di lottizzazione approvato.
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Estratto di mappa satellitare
6.8 Finiture e caratteristiche del cespite immobiliare.
Il fabbricato è stato edificato fra 2008 e 2012, ha una forma regolare, compatta e si presenta
esternamente in uno stato di buon livello (dipinto e con le parti in sasso già realizzate) e anche la
pavimentazione delle parti comuni completata.
L' edificio è in calcestruzzo con struttura a telaio e tamponamenti muri esterni in mattoni Y-tong,
con parti intonacate e parapetti poggioli in laterizio intonacato.
Le tramezze divisorie interne in laterizio porizzato. Solai in latero-cemento e copertura a falde
inclinate in travi di legno, manto di copertura in tegole di cemento.
Sufficiente la presenza di parcheggi pubblici esterni.
Il fabbricato risulta con finiture interne ed esterne da completare in quanto i lavori non sono
stati ultimati.
Nello specifico risultano mancare le seguenti opere di finitura interna:
•
Appartamento n° 1 (P. Terra lato est): Infissi esterni, interni, porte e portoncino ingresso,
tapparelle, davanzali interni.
Sanitari: n. 1 bidet, n. 1 WC, n. 1 lavabo, n. 1 arredobagno.
Pavimenti in legno e battiscopa (solo camere).
Ultimazione impianto elettrico e posa frutti, placche.
Fornitura e posa caldaia per riscaldamento.
Opere da fabbro per completamento ringhiere.
•
Appartamento n° 2 (P. Terra lato ovest): Infissi esterni, interni, porte e portoncino ingresso,
tapparelle, davanzali interni.
Pavimenti in legno camere e soggiorno e battiscopa.
Rivestimento bagno e accessori bidet, WC, lavabo, piatto doccia.
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Ultimazione impianto elettrico e posa frutti, placche.
Fornitura e posa caldaia per riscaldamento.
•
Appartamento n° 3 (P. primo lato ovest): Infissi esterni, interni, porte e portoncino ingresso,
tapparelle, davanzali interni.
Scala interna in legno completa di parapetti.
Pavimenti in legno nelle camere e battiscopa.
Accessori bagno: bidet, WC, lavabo, piatto doccia.
Ultimazione impianto elettrico e posa frutti, placche.
Fornitura e posa caldaia per riscaldamento.
Opere da fabbro per completamento ringhiere.
•
Appartamento n° 4 (P. primo lato est): Infissi esterni, interni, porte e portoncino
ingresso, tapparelle, davanzali interni.
Scala interna completa di parapetti.
Pavimenti in legno camere e sottotetto e battiscopa.
Accessori bagno e rivestimento: bidet, WC, lavabo, piatto doccia.
Ultimazione impianto elettrico e posa frutti, placche.
Fornitura e posa caldaia per riscaldamento.
Opere da fabbro per completamento ringhiere.
Pittura interna su tutto l' appartamento e pareti divisorie per i locali cucina, camera,
soggiorno.
•
Parti comuni:
Fornitura e posa portoni garage.
Ultimazione impianto elettrico garage, cantine e area di manovra.
Opere da fabbro per ultimazione parapetti scale esterne.
Recinzione lotto lato nord a delimitazione della strada con muro di sostegno il cui costo è
interamente gravante sul fabbricato.
Le restanti recinzioni esterne con muretto, paletti e rete.
Parapetto sopra i posti auto esterni.
Posa cancelli pedonali e carraio.
Allacciamenti gas.
I camini delle caldaie sono da rifare perchè eseguiti non a norma di legge e necessitano di
trovare un nuovo percorso in facciata dove essere collocati.
Sistemazione esterna aree verdi.
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Per la realizzazione delle finiture mancanti si ritiene di poter stimare un costo medio pari a circa
Euro 230.000,00.- così suddivisi:
- Euro 180.000,00.- relativi agli appartamenti (considerando delle finiture di medio livello).
- Euro 50.000,00.- relativi alla sistemazione delle parti comuni.
L' impiantistica è stata realizzata interamente sottotraccia, gli impianti non risultano essere
mai stati messi in funzione e necessitano di verifiche /collaudi e relative certificazioni.
7. CALCOLO SUPERFICI E VALUTAZIONE
7.1 – Calcolo delle superficie.
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni si assume come parametro di
stima il “metro quadrato commerciale”.
La superficie commerciale delle unità immobiliari viene così calcolata:
•
100% la superficie in proprietà esclusiva dei locali principali;
•
100% la superficie dei muri interni ed esterni;
•
50% la superficie dei muri di confine con altre u.i;
•
60% la superficie accessoria con caratteristiche simili ai vani principali, ma priva dei requisiti di abitabilità;
•
30% la superficie dei balconi scoperti fino a mq. 10,00 e 15% per la superficie eccedente;
•
50% la superficie dei garage e cantine;
•
0,06%; 0,05%; 0,04% dell' area cortiliva in proprietà esclusiva.
A fronte di quanto sopra, per il fabbricato oggetto di stima, si ottiene la seguente superficie
commerciale, che è stata divisa per singola unità immobiliare:
Unità immobiliare
Piano
Altezza
mt
Superficie
lorda mq
k
Vani utili abitativi
T
2.60
82.80
1.00
82.80
Terrazzo
T
19.34
0.30
5.80
Portico
T
18.00
0.30
5.40
Area Cortiliva
T
100.14
0.06
6.01
Cantina
S1
11.50
0.50
5.75
Garage
S1
28.12
0.50
14.06
Posto auto esterno
T
12,50
0.20
2.50
Appartamento n° 1
Destinazione
d' uso
Sup. comm. mq
(Terra lato est)
Totale superficie commerciale
2.60
122,32
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Tribunale di Belluno – Procedura n° 10/2013 Fallimenti
Unità immobiliare
Destinazione
d' uso
Piano
Altezza
mt
Superficie
lorda mq
k
Sup. comm. mq
Vani utili abitativi
T
2.60
82.80
1.00
82.80
Terrazzo
T
23.84
0.30
7.15
Portico
T
18.00
0.30
5.40
Area Cortiliva
T
153.08
0.06
9.18
Cantina
S1
11.50
0.50
5.75
Garage
S1
28.12
0.50
14.06
Posto auto esterno
T
12,50
0.20
2,50
Appartamento n° 2 (Terra lato ovest)
Totale superficie commerciale
Unità immobiliare
Destinazione
d' uso
126.84
Piano
Altezza
mt
Superficie
lorda mq
k
Sup. comm. mq
Vani Utili abitativi
1°
2.60
79.58
1.00
79.58
Vani utili soffitta
2°
79,58
0.60
47.74
Poggioli
1°
28.21
0.30
8.46
T-1°
10.92
0.30
3.27
Posto auto esterno
T
12.50
0.20
2.50
Area Cortiliva
T
193.02
0.05
9.65
Cantina
S1
11.50
0.50
5.75
Garage
S1
28.12
0.50
14.06
Appartamento n° 3 (Primo lato ovest)
Scala esterna privata
Totale superficie commerciale
Unità immobiliare
Piano
Altezza
mt
Superficie
lorda mq
k
Vani Utili abitativi
1°
2.60
85.91
1.00
85.91
Vani utili soffitta
2°
85.91
0.60
51.54
Poggioli
1°-2°
28.96
0.30
8.69
Scala esterna privata
T-1°
11.31
0.30
3.39
Posto auto esterno
T
12.50
0.20
2.50
Area Cortiliva
T
159.70
0.04
6.39
Cantina
S1
11.50
0.50
5.75
Garage
S1
28.12
0.50
14.06
Appartamento n° 4
Destinazione
d' uso
171.01
Sup. comm. mq
(Primo lato est)
Totale superficie commerciale
178.23
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Unità immobiliare
Destinazione Piano
d' uso
Altezza
mt
Superficie lorda
(mq)
K
Superficie
comm. (mq)
Cantina “A” sottoscala
S1
variabile
4.50
0.50
2.25
Cantina “B” sottoscala
S1
variabile
4.50
0.50
2.25
Planimetrie fuori scala
Piano interrato:
Pianta piano terra:
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Pianta piano primo:
Pianta piano sottotetto:
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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7.2 - Scopo della stima e aspetto economico che la risolve
Il quesito posto all' esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni
ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato degli stessi.
Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato
come punto d' incontro della domanda e dell' offerta.
La definizione della Banca d' Italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS 2007-S1
(Standard Internazionali di Valutazione), definisce come valore di mercato “l' importo stimato al
quale l' immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un' operazione svolta tra un
venditore ed un acquirente consenziente alle normali condizioni di mercato dopo un' adeguata
promozione commerciale, nell' ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa,
con prudenza e senza alcuna costrizione”.
Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come
sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di “dover
vendere” (esecuzione forzata) e che pertanto non si può collocare all' interno della definizione
maggiormente ricorrente del valore di mercato.
Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con
beni similari, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita nell' ambito di una
procedura fallimentare non viene eseguita secondo le regole di mercato “convenzionale” ma
nell' ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell' opera.
La presente stima quindi è stata fatta con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in
precedenza, considerando lo stato di conservazione, la mancanza di determinate finiture e l'
ultimazione degli impianti tecnologici e successivamente è stata applicata una percentuale di
riduzione pari al 20% del valore di mercato complessivo.
Vengono considerate le suddette caratteristiche e comunque tutti gli elementi che possono
influenzare i valori ricercati, nonché le attuali condizioni del mercato immobiliare che sta
attraversando, in generale, un periodo di recessione, in quanto negli ultimi 3 anni il numero degli
scambi ha continuato a subire un visibile rallentamento. Si è riscontrato che, alla data odierna, la
richiesta di alloggi é generalmente diminuita e che le fonti riportano talvolta contrattazioni con
quotazioni scostanti o inattendibili a seguito della crisi immobiliare ed a causa della mancanza di
liquidità; inoltre il mercato immobiliare è saturo di immobili di nuova costruzione invenduti.
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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7.3 – Giudizio di commerciabilità dei beni
L' indagine svolta in loco ha evidenziato che la richiesta di alloggi in zona è sensibilmente
diminuita, pertanto si ritiene di ipotizzare per il cespite in oggetto una normale commerciabilità con
tempi di vendita medio-lunghi rispetto all' attuale periodo di mercato.
7.4 – Valore di mercato complessivo dei beni (intera proprietà)
Per determinare il valore corrente di mercato dei beni oggetto è stata effettuata con comparazione
utilizzando prezzi noti di unità immobiliari similari i cui trasferimenti sono avvenuti negli ultimi 12
mesi; inoltre sono stati utilizzati come comparabili i prezzi forniti dall' OMI.
A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l' applicazione di coefficienti di
aggiustamento ed è stato stabilito il seguente valore unitario:
Fabbricato ….................................................... da €
Autorimesse …................................................. da €
1.200,00 a € 1.450,00 /m
600,00 a €
725,00 /mq
Si precisa che
 il valore delle parti comuni (in uso all' interno del complesso edilizio) è da considerarsi già
compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato del fabbricato in
oggetto.
 la stima tiene già conto della mancanza delle finiture interne ed esterne descritte al cap. 6.8 .
 I terreni censiti ai mappali 894; 913 (di proprietà 1/1) non vengono valorizzati in
quanto trattasi di strada privata con servitù a favore dell' intera lottizzazione e il
mappale 906 non viene anch' esso valorizzato in quanto trattasi di scala privata a
disposizione di tutta la lottizzazione, la cui manutenzione è a carico della lottizzazione.
7.5 – Abbattimento forfettario del Valore di Mercato Complessivo
Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata un riduzione forfettaria di circa il 20% del valore
di mercato, dovuta all' assenza di garanzie sui vizi occulti. Inoltre tale decurtazione tiene conto
della particolare situazione di difficoltà in cui si trova ormai da tempo il mercato immobiliare e la
sussistenza di elementi che contribuiscono a ridurre la sua commerciabilità quali la mancanza di
finiture interne (l ' immobile risulta essere allo stato grezzo avanzato).
La presente stima è stata suddivisa per unità immobiliare come di seguito rappresentata:
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Appartamento 1
Quota parte= millesimi 201,5
A dedurre:
Mq
commerciali
Prezzo di
mercato/mq
122.32
1.230,00
Totale valore di
mercato
150.453,60
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
120.362,88
Lavori finiture interne appartamento
-30.600,00
Lavori finitura parti comuni quota
parte
-10.075,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
-282,00
Spese Accatastamento quota parte
-765,00
Spese Collaudo statico quota parte
-162,00
Oneri comunali+sanzioni quota parte
Valore di stima
-3.339,79
Euro 75.138,88
Appartamento 2
Quota parte= millesimi 208,5
A dedurre:
Mq
commerciali
Prezzo di
mercato/mq
126.66
1.250,00
Totale valore di
mercato
158.325,00
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
126.660,00
Lavori finiture interne appartamento
-33.700,00
Lavori finitura parti comuni quota
parte
-10.425,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
-291,00
Spese Accatastamento quota parte
-790,00
Spese Collaudo statico quota parte
-166,00
Oneri comunali+sanzioni quota parte
Valore di stima
-3.455,79
Euro 77.832,21
Appartamento 3
Quota parte= millesimi 281,60
A dedurre:
Mq
commerciali
Prezzo di
mercato/mq
171,01
1.400,00
Totale valore di
mercato
239.414,00
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
191.531,20
Lavori finiture interne appartamento
-52.400,00
Lavori finitura parti comuni quota
parte
-14.080,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
-394,00
Spese Accatastamento quota parte
-1.070,00
Spese Collaudo statico quota parte
-225,00
Oneri comunali+sanzioni quota parte
Valore di stima
-4.667,39
Euro 118.694,81
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
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Tribunale di Belluno – Procedura n° 10/2013 Fallimenti
Appartamento 4
Quota parte= millesimi 281,60
A dedurre:
Mq
commerciali
Prezzo di
mercato/mq
178.23
1.450,00
Totale valore di
mercato
258.433,50
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
206.746,80
Lavori finiture interne appartamento
-63.300,00
Lavori finitura parti comuni quota
parte
-14.680,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
Valore di stima
-411,00
Spese Accatastamento quota parte
-1.115,00
Spese Collaudo statico quota parte
-235,00
4.866,28
Oneri comunali+sanzioni quota parte
Euro 122.139,52
Cantina “A”
Quota parte= millesimi 7,4
A dedurre:
Prezzo di
Mq
commerciali mercato/mq
4.50
600,00
Totale valore di
mercato
2.700,00
Lavori finitura parti comuni quota
parte
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
Valore di stima
2.160,00
-370,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
-11,00
Spese Accatastamento quota parte
-30,00
Spese Collaudo statico quota parte
-6,00
Oneri comunali+sanzioni quota parte
-122,65
Euro 1.620,35
Cantina “B”
Quota parte= millesimi 7,4
A dedurre:
Lavori finitura parti comuni quota
parte
Prezzo di
Mq
commerciali mercato/mq
4.50
600,00
Totale valore di
mercato
2.700,00
Totale valore mercato
con abbattimento
20%
2.160,00
-370,00
Spese di variante finale /Agibilità
quota parte
-11,00
Spese Accatastamento quota parte
-30,00
Spese Collaudo statico quota parte
-6,00
Oneri comunali+sanzioni quota parte
Valore di stima
-122,65
Euro 1.620,35
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
19 di Pag. 22
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7.6 – Indicazione del valore d' asta del bene
Il valore totale del cespite risultato dalla somma dei valori delle singole unità immobiliari:
Appartamento 1
€
75.138,88
Appartamento 2
€
77.832,21
Appartamento 3
€
118.694,81
Appartamento 4
€
122.139,52
Cantina “A”
€
1.620,35
Cantina “B”
€
1.620,35
€
397.046,12
€
397.000,00
€
397.000,00.-
Totale
Arrotondato
VALORE DI PERIZIA PARI A
(diconsi Euro trecentonovantasettemila/00)
8. - CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Da controllo effettuato su documentazione relativa al contenimento energetico L.10 in mio possesso
e visionata la documentazione fotografica relativa ai lavori di costruzione in corso d' opera, si può
considerare la costruzione rientrante nella fascia energetica della Legge nazionale. A tutt' oggi non
esiste un certificato energetico redatto. Controllati gli elaborati si ritiene possa entrare nella classe
“B” L. 311 certificazione nazionale.
9. - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA (CDU)
Non presente e non necessario ai fini della stima.
10. - CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI
Da controllo effettuato in fase di sopralluogo l' impiantistica non risulta ancora ultimata.
Non è presente la certificazione degli impianti.
Le canne fumarie delle caldaie sono state eseguite non a norma di legge e pertanto necessita il
loro completo rifacimento.
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
20 di Pag. 22
Tribunale di Belluno – Procedura n° 10/2013 Fallimenti
11. - ALTRE INFORMAZIONI
•
In merito ai nuovi obblighi, in materia di trasferimento ed ipoteca sugli immobili, imposti
dal Decreto Legge 78/2010 – art. 19 comma 14 il sottoscritto attesta di aver verificato:
la piena conformità tra i dati catastali e lo stato di fatto (solo per l' inserimento in mappa
del fabbricato nel Catasto Urbano in quanto non è stato presentato l' accatastamento
delle singole unità immobiliari facenti parte del fabbricato).
•
Da un controllo effettuato in fase di sopralluogo l' impiantistica non risulta ancora
ultimata. Non è presente la certificazione degli impianti.
•
Per la fase di avanzamento dei lavori non è presente la certificazione energetica del
fabbricato.
•
In merito al cespite immobiliare non risultano esserci nel cantiere rifiuti speciali e/o tossici
da smaltire.
•
Il cespite immobiliare in oggetto non rientra nelle disposizioni previste dall' art. 46, comma
5° del D.P.R del 06/06/2001) n° 380.
•
Il cespite immobiliare in oggetto non rientra nel demanio culturale (non è pertanto soggetto
alle formalità dell' art. 59, 2° comma, lettera b) del D.L 22/01/2004 n° 42).
PERIZIA DI STIMA DELL' AUTOVEICOLO
Premessa:
Trattasi di autoveicolo identificato dal n° WDD1690311J641067, n° di targa EF176PM, come da
carta di circolazione intestata alla società (che si allega), anno di immatricolazione 2008 di marca
DAIMLER AG MB169, denominazione commerciale MERCEDES A150.
Valutazione:
I criteri di valutazione della vettura usata adottati in questa stima si ispirano alla metodologia della
rivista specializzata “Quattroruote” e sono ricavati dalla banca dati dello stesso mensile.
Per una corretta interpretazione dei valori, si rimanda alle note metodologiche pubblicate nella
“introduzione alla quotazione” presente nella scheda del veicolo oggetto della stima, nonché nell'
apertura della sezione “auto usate” delle rivista “Quattroruote”.
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
21 di Pag. 22
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Indicazione del valore d' asta del bene
In base alle considerazioni fatte precedentemente si calcola il seguente valore:
VALORE DI PERIZIA PARI A €
7.500,00.-
(diconsi Euro settemilacinquecento/00)
Nel ringraziare per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d' aver
operato al meglio della mia professionalità ed esperienza.
In qualità di esperto nominato nella presente procedura fallimentare dichiaro che:
•
il sottoscritto ha ispezionato personalmente l' immobile oggetto di stima;
•
salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di
stima riportata in calce;
•
gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente
visionati per una sua piena comprensione.
Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d' integrazione di quanto fin qui
svolto.
Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell' incarico ricevuto.
ALLEGATI PERIZIA FABBRICATO:
1) Documentazione fotografica;
2) Estratto di mappa catastale;
3) Visure catastali beni;
4) Atto di provenienza terreno;
5) Estratto conservatoria e ispezioni ipotecarie;
6) Copie pratiche edilizie e ultimi disegni approvati.
ALLEGATI PERIZIA AUTOVEICOLO:
7) Copia del libretto di circolazione.
Geom. Tiziano Giacomel – Via Strada Zenta, 21/b – 32032 Feltre (BL) Tel 0439-840452 – cell. 329-0973096 cod. fisc. GCM TZN 55R22 D530N –
P. Iva 01085650255 – e-mail: [email protected]
22 di Pag. 22