THE INTERNATIONAL
PROPERTY SPECIALIST
CONVEGNO ABIFormazione - ROMA, 3/4 NOVEMBRE 2004
ANTONIO MAZZA
“ PROBLEMATICHE OPERATIVE
NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”
Finanziamenti assistiti da garanzie ipotecarie:
per l’acquisto di immobili
per la ristrutturazione / riconversione di immobili
per operazioni edilizie
per la sostituzione di altri finanziamenti ipotecari
2
Immobili finanziati:
-
immobili residenziali
centri direzionali / uffici
centri commerciali / factory outlets
centri logistici
centri di intrattenimento / parchi tematici
multiplex
hotel
case di cura
portafogli immobiliari
3
Costruzione dell’operazione…………..
1. analisi delle esigenze finanziarie del cliente
2. analisi di fattibilità del progetto immobiliare:
- analisi dei costi e dei ricavi
- analisi dei flussi reddituali
- studio di mercato / catchment area
- stima del valore dell’immobile
3. analisi di solvibilità dei soggetti coinvolti:
- sviluppatore
- costruttore
- acquirente
- conduttore
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………..costruzione dell’operazione:
Istruttoria tecnica
Istruttoria legale
5. individuazione delle garanzie:
- security package
- covenants economico-reddituali-finanziari
- debt service coverage ratio
- rapporti di valore (loan to value ratio,
exit yield)
6. definizione del timing dell’operazione
4. analisi del rischio
7. delibera / offerta al cliente
8. prosecuzione istruttoria tecnico/legale
9. stipula contratto di finanziamento
10. erogazione / rilascio somma
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Garanzie
Ipoteca di 1° grado
Cessione dei canoni di locazione
Pegno su azioni / quote della mutuataria
Fideiussioni / lettere di patronage
Cessione dei diritti delle polizze assicurative
Procura a vendere / locare il cespite cauzionale
Cessione dei diritti del contratto d’appalto
Cessione dei diritti del “performance bond”
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Covenants
- debt service coverage ratio > 110%
- loan to value < 80%
- altri impegni relativi al mantenimento di
determinati rapporti di bilancio:
- patrimoniali
- finanziari
- reddituali
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Servizi accessori
- syndication
- securitisation
- organizzazione di spin-off immobiliari
- asseverazione di progetti immobiliari
- consulenza immobiliare:
- due diligence
- analisi di mercato
- valutazioni di immobili
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Istruttoria del mutuo
La norma che definisce il credito fondiario, l’art.38 del D.Lgs. 385/93, parla
espressamente di “finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca
di primo grado su immobili”.
L’importo del finanziamento non può superare l’80% del valore dell’immobile
da ipotecare.
E’ possibile finanziare ricorrendo al credito fondiario in presenza di altre
ipoteche; la somma di tutti i finanziamenti residui, più il nuovo finanziamento,
non può superare l’80% del valore dell’immobile.
9
10
Istruttoria legale del mutuo
L’istruttoria legale ha come obiettivi essenziali tre requisiti oggettivi:
accertamento della piena proprietà dell’immobile ipotecando
da parte di chi offrirà la garanzia;
accertamento sulla libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e privilegi,
nonché da ogni altra formalità risultante dai pubblici registri immobiliari
comunque pregiudizievole della garanzia ipotecaria;
accertamento dei poteri di firma per mutuatari, datore di ipoteca ed altri garanti.
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Istruttoria legale del mutuo
L’istruttoria viene condotta sui seguenti riscontri documentali:
a) individuazione del cespite da sottoporre ad ipoteca, solitamente riportato in una nota descrittiva
(che viene poi trasfusa sia nel contratto sia nell’iscrizione ipotecaria) con l’indicazione
di ubicazione, natura, consistenza, dati catastali e confini dell’immobile cauzionale secondo le
prescrizioni dell’art.2826 Cod.Civ. e dell’art.29 della Legge n.52/1985
b) verifica dei titoli di proprietà in base ai quali l’immobile risulta essere intestato al soggetto
(persona fisica o giuridica, mutuatario o terzo datore di ipoteca) che presterà la garanzia a
favore della Banca;
c) verifica delle eventuali formalità pregiudizievoli che, essendo state pubblicate prima dell’ipoteca,
possano pregiudicare, in caso di procedura esecutiva immobiliare, il pieno realizzo delle ragioni
di credito della Banca. Verifica continuità trascrizione (art. 2650 cc);
d) accertamenti dei poteri di firma in capo ai legali rappresentanti delle società (anche
alla luce della Riforma del Diritto Societario);
e) nel caso di terzo datore di ipoteca e/o fideiussore, verifica dell’interesse a prestare la garanzia.
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Istruttoria legale del mutuo
L'istruttoria potrà considerarsi chiusa soltanto allorché siano stati documentalmente
dimostrati tutti i passaggi di proprietà trascritti nel ventennio e tutte le trascrizioni ed
iscrizioni ipotecarie contro i proprietari succedutisi nello stesso periodo.
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Istruttoria legale del mutuo
Scelte organizzative per poter portare a termine l'istruttoria legale:
1) analisi dei titoli e delle certificazioni ipotecarie (o visure presso le Conservatorie)
interamente a cura di addetti interni alla Banca;
2) acquisizione di relazioni notarili attestanti la proprietà e libertà degli immobili
cauzionali.
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Istruttoria legale del mutuo
LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE
Con la relazione notarile
preliminare il professionista
può fornire lo stato degli
immobili da ipotecare, dopo
l’esame dei documenti
catastali, dei titoli di
proprietà e delle risultanze
di quanto pubblicato nei
registri immobiliari
(Agenzia del Territorio)
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Istruttoria legale del mutuo
LA RELAZIONE NOTARILE PRELIMINARE
La relazione notarile
preliminare potrà avere, a
scelta della
Banca, la forma di mera
attestazione sullo stato attuale
dell'immobile, o la forma
"storica“ di elencazione
estesa di tutti i proprietari
succedutisi nel
ventennio con
indicazione dei
relativi titoli di proprietà.
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Istruttoria legale del mutuo
La piena proprietà
dell’immobile a favore
del soggetto e dei
soggetti che nel
contratto, sia quali
contraenti il
finanziamento
sia quali terzi datori
d’ipoteca, consentono
la costituzione
dell’ipoteca
Nella Dichiarazione del
Notaio abbiamo poi una
duplice attestazione, di
solito resa con assunzione
di responsabilità
professionale,
da cui si evince:
La conferma se i Beni
cauzionali siano gravati o
meno da precedenti
formalità o privilegi
pregiudizievoli all’ipoteca,
che qualora sussistano
devono essere
dettagliatamente
descritti dal notaio, non
solo quanto agli estremi
di pubblicazione ma
anche con riferimento agli
importi ad essi relativi
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Istruttoria legale del mutuo
La relazione notarile contiene le seguenti attestazioni:
- i dati anagrafici o sociali essenziali del mutuatario e del terzo, eventuale, datore di ipoteca;
- la descrizione degli immobili cauzionali;
- le risultanze dell’ispezione presso gli uffici del Catasto, della Conservatoria dei RR.II.
e di ogni altra struttura competente sia quanto alla titolarità dei beni cauzionali, sia
quanto alla capacità degli stessi di costituire o meno valida ed efficace garanzia reale
ipotecaria di primo grado.
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Istruttoria legale del mutuo
Sulla base di questa attestazione la Banca è già in grado di poter stipulare
il contratto di finanziamento nella forma di contratto unico o
di contratto condizionato, mentre l'erogazione o il rilascio della somma
dal deposito cauzionale avviene con l'aggiornamento della relazione
stessa fino alla data in cui è avvenuta l'iscrizione dell'ipoteca consentita
con la stipula del finanziamento.
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Istruttoria legale del mutuo
Con la relazione notarile definitiva, da acquisire dopo la stipula del contratto, il notaio
completa tutte le indagini e gli accertamenti già avviati con quella preliminare.
Nella dichiarazione finale si effettua in sostanza l'aggiornamento di quanto
già attestato con la relazione notarile preliminare.
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Istruttoria dei finanziamenti in presenza
di donazioni/successioni
• Problema relazione notarile “abbreviata” o “ventennale”;
• Norme fondamentali: artt. 553 e seguenti in materia di reintegrazione delle
quote riservate ai legittimari (coniuge, figli naturali e legittimi, ascendenti
legittimi);
• Azione di riduzione proposta dai legittimari e/o aventi causa per reintegrare
la loro quota.
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Istruttoria dei finanziamenti in presenza
di donazioni/successioni
Per DONAZIONI:
Riduzione delle donazioni. Non è possibile rinunciare a tale diritto finché vive il
donante, né con dichiarazione espressa né con assenso a donazione.
Le donazioni il cui valore eccede la quota di cui il defunto poteva disporre sono
soggette a riduzione.
Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da pesi/ipoteca,
salvo che la domanda di riduzione sia trascritta 10 anni dopo apertura della
successione.
Il terzo acquirente dell’immobile donato può liberarsi dell’obbligo della restituzione
pagando l’equivalente in denaro.
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Istruttoria dei finanziamenti in presenza
di donazioni/successioni
DONANTE IN VITA:
1) E’ necessario effettuare una valutazione globale del suo patrimonio in chiave
prospettica sulla base degli scenari che si aprirebbero in caso di successione;
2) Costituisco l’ ipoteca sull’immobile donato quando ritengo sia remota l’ipotesi
di esperibilità – azione riduzione;
3) Fideiussione donante e legittimari per scoraggiare azione riduzione.
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Istruttoria dei finanziamenti in presenza
di donazioni/successioni
Altre garanzie:
- Fideiussione bancaria / assicurativa
- Deposito cauzionale presso Notaio
Mutuo dissenso (art. 1372 cc)
Il contratto non può essere sciolto se non per mutuo consenso o per cause
ammesse dalla legge. Le parti del contratto di donazione pongono fine al
contratto al fine di ripristinare l’originaria situazione giuridica.
Problemi giuridici e fiscali.
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Istruttoria dei finanziamenti in presenza
di donazioni/successioni
DONANTE MORTO:
1. Valuto la remota esperibilità dell’azione di riduzione (valutazione dei beni
caduti in successione);
2. Sono decorsi 10 anni dalla morte del donante (art. 2698 n. 8 cc);
3. Ottengo una rinuncia dei legittimari o aventi causa all’azione di riduzione.
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Problema della revocazione delle donazioni per
ingratitudine o sopravvenienza dei figli
-
-
Il donatario deve restituire i beni in natura e se alienati deve restituire il valore
(art. 807 cc);
nessun pregiudizio per terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla
domanda di riduzione;
il donatario che, prima della domanda di trascrizione ha costituito diritti reali
che diminuiscono il valore, deve indennizzare il donante della diminuzione di
valore sofferta dei beni;
soluzione: fideiussione donante.
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Acquisto immobile per successione
1.
Procedere all’accertamento degli eredi con atto notarile
tacita
2.
Fare accettare l’eredità
(entro 10 anni dall’apertura
della successione)
espressa
espressa con beneficio di inventario
La denuncia di successione non è accettazione di eredità.
3.
Successione legittima – Successione testamentaria
4.
Verificare proprietà dell’immobile in capo all’erede
5.
Problema azione riduzione per legati
6.
Continuità trascrizione ed accettazione eredità – art. 2648
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Regime fiscale delle operazioni di
credito fondiario
I finanziamenti bancari, se di durata superiore a 18 mesi, fruiscono del regime agevolativo
previsto dagli art. 15 e seg. del D.P.R. 601/73.
In luogo delle ordinarie imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali, dette operazioni
scontano un'unica imposta pari allo 0,25% (imposta sostitutiva) dell’importo erogato.
Per le aperture di credito si calcola sull’ammontare del fido concesso.
I finanziamenti ipotecari non soggetti a sostitutiva scontano un’imposta di registro dello 0,5%
sull’importo del finanziamento ed una imposta ipotecaria (sull’importo iscritto) del 2%.
Presupposto oggettivo
Presupposto soggettivo
Copertura dell’imposta
Problema della cessione dei crediti e delle sindacazioni
Problema della durata del finanziamento: possibilità di estinguere prima dei 18 mesi a
condizione che tale anticipata estinzione sia collegata a circostanze di fatto obiettivamente
accertabili e non rimesse al mero arbitrio della Banca.
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./..
Regime fiscale delle operazioni di
credito fondiario
Legge 30 luglio 2004 n. 191 che ha convertito il decreto legge 12 luglio 168 n. 2004
Testo originario della legge (entrato in vigore il 1° agosto 2004)
“Qualora il finanziamento stesso non si riferisca all’acquisto della prima casa di
abitazione e delle relative pertinenze, l’aliquota si applica nella misura del 2%
dell’ammontare complessivo dei finanziamenti di cui all’art. 15 erogati in ciascun
esercizio”
./..
29
Regime fiscale delle operazioni
di credito fondiario
Testo attuale dopo la conversione del decreto legge 220/2004 con la legge
19 ottobre 2004 n. 257:
“La legge si interpreta nel senso che l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella
misura del 2% si applica ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la
costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze per i quali non ricorrano le condizioni per le agevolazioni prima
casa previste dal D.P.R. 131/1986”
./..
30
Regime fiscale delle operazioni di
credito fondiario
I finanziamenti bancari a medio e lungo termine scontano a titolo di imposta
sostitutiva:
1.
aliquota del 2% ove siano contratti per finanziare iniziative del mutuatario per
l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di edifici abitativi il cui
proprietario non sia nelle condizioni prescritte dalla legge per avvalersi delle
agevolazioni fiscali prima casa;
2.
aliquota dello 0,25% per tutti gli altri casi.
./..
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Regime fiscale delle operazioni di
credito fondiario
Condizioni per trattamento fiscale per acquisto prima casa:
 l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel
territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
 l’acquirente non deve essere titolare dei suindicati diritti relative a
abitazione acquisite con agevolazione nell’intero territorio nazionale;
case di
 l’acquirente deve risiedere (o deve stabilire la residenza antro 18 mesi
dall’acquisto) nello stesso Comune ove è ubicata la casa acquistata (oppure
deve svolgere in quel Comune la sua attività lavorativa);
 l’abitazione trasferita deve essere abitazione non di lusso.
./..
32
Regime fiscale delle operazioni di
credito fondiario
Sarebbero pertanto estranei all’aumento di imposta:
• i finanziamenti per l’esercizio di attività di impresa o professionale;
• i finanziamenti che non siano finalizzati ad acquistare costruire o ristrutturare la
“seconda casa”.
Problema dell’assoggettabilità dell’accollo ad imposta di registro o del recupero
della sostitutiva del 2% (qualora non ricorrano per l’acquirente i presupposti dello
0,25%)
Risposta negativa poiché l’accollo costituisce parte del prezzo di compravendita,
una modalità di pagamento del prezzo e quindi sconta l’imposta relativa al
contratto di compravendita.
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Istruttoria tecnica
Stimare un bene immobiliare significa determinarne il valore espresso in quantità
monetaria.
in altre parole:
riportare il grado di utilità di un bene economico ad una data quantità monetaria
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Istruttoria tecnica
In Italia sono diffusi principalmente tre differenti criteri di stima:
di mercato
al costo di costruzione
finanziario (D.C.F.)
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Istruttoria tecnica
Criterio di mercato
Approccio commerciale
Esprime il valore di un
determinato bene per
comparazione dei prezzi
espressi in transazioni
di beni assimilabili a
quello oggetto di stima
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Istruttoria tecnica
Criterio di mercato
Principio
Un acquirente razionale non
è disposto a pagare per un
bene un prezzo superiore
al costo di acquisto di beni
similari che presentino lo
stesso grado di utilità.
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Istruttoria tecnica
1. I d e n t i f i c a z i o n e d i e l e m e n t i
di comparazione (ubicazione,
d e s t i n a zi o n e d ’u s o , c o ns i s te n za ,
stato di conservazione, etc.);
Criterio di mercato
Percorso metodologico
2. s e l e z i o n e d e l c a m p i o n e d i
riferimento sulla base degli
elementi di cui al punto precedente;
3. identificazione delle unità di misura
(prezzo per superficie lorda o netta,
prezzo per posto letto, etc.);
4. i nd ividu a zi o ne d i fonti attend ib il i
e r a c c o l t a d e i d a t i ;
5. determinazione del valore, anche tramite
un processo di rettificazione che tenga
conto di eventuali differenze.
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Istruttoria tecnica
Criterio al costo di costruzione
Approccio tecnico
Esprime il valore di un
determinato bene in funzione dei
costi necessari per la sua riproduzione
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Istruttoria tecnica
Criterio al costo di costruzione
Principio
Un acquirente razionale non è disposto
a pagare per un bene un prezzo
superiore al costo di acquisto di
un’area
edificabile
e
ai
costi
indispensabili per la realizzazione di un
bene immobiliare con le caratteristiche
e l’utilità desiderate.
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Istruttoria tecnica
Criterio al costo di costruzione
Percorso metodologico
1. Stima del valore dell’area (metodo
della comparazione);
2. determinazione del costo pieno di
costruzione (costi diretti e indiretti,
oneri finanziari e profitto del
promotore);
3. stima dei fattori di deprezzamento.
Valore = A + C + OF + P +/d e p r e z z a m e n t o
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Istruttoria tecnica
Criterio finanziario
Approccio economico
Esprime il valore di un determinato
bene in funzione dei flussi di reddito
che sarà in grado di generare
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Istruttoria tecnica
Criterio finanziario
Principio
Un acquirente razionale non è disposto
a pagare per un bene un prezzo
superiore al valore attuale dei benefici
che il bene immobiliare sarà in grado di
produrre.
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Istruttoria tecnica
1. Individuazione dell’
orizzonte temporale;
2. Stima dei flussi di cassa
lordi e netti durante
l’arco temporale fissato;
Criterio finanziario
Percorso metodologico
3. stima del presumibile valore
finale di realizzo (capitalizzazione
diretta del reddito);
4. determinazione del tasso
di attualizzazione K;
5. attualizzazione dei flussi
di cassa generati alla
data della stima.
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Istruttoria tecnica
Stimare immobili da costituire in garanzia
Determinarne il valore di mercato e il valore cauzionale
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Istruttoria tecnica
Valore di mercato
Indica il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) del bene
immobiliare. E’ determinato nel presupposto dei seguenti assunti:
 libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza
condizionamenti coercitivi della volontà;
 una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili
usi e delle caratteristiche della proprietà, nonché delle condizioni esistenti
sul libero mercato;
 l’ipotesi che la proprietà sia offerta sul libero mercato per un periodo
corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un
compratore.
46
Istruttoria tecnica
Valore cauzionale
Indica la frazione di valore di un bene immobiliare che esprime
l’importo massimo finanziabile
tenendo conto della sua
commerciabilità futura, degli aspetti di sostenibilità a lungo termine,
delle condizioni normali di mercato, dell’uso corrente e dei possibili
usi appropriati alternativi.
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Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Definizione di coefficiente patrimoniale:
Capitale a disposizione
di una banca/rischi
cui questa è esposta
=
Coefficiente patrimoniale
48
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
In sostanza ogni volta che la Banca concede un finanziamento deve accantonare
una quota di capitale a garanzia dei rischi cui essa è esposta raggiungendo un
coefficiente patrimoniale minimo, indicato dal Comitato di Basilea.
Più il rischio dell’operazione aumenta, più è necessario accantonare capitale a
garanzia dei rischi, più il costo dell’operazione, in termini di spread, deve
aumentare a parità di redditività dell’operazione.
49
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Nell’ accordo di Basilea del 1988, vengono presi in considerazione due soli rischi:
Rischio di
credito
Rischio di
mercato
Il coefficiente patrimoniale in Basilea I, deve essere non inferiore all’8%.
50
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Nell’accordo di Basilea II:
1) mutamenti sostanziali al trattamento del rischio di credito previsto dall’accordo attuale;
rimane peraltro immutato il coefficiente patrimoniale dell’8% calcolato sul rischio di
credito;
2) introduzione di un esplicito trattamento del rischio operativo, da cui origina una misura
che andrà ad integrare i requisiti patrimoniali della banca, attraverso l’introduzione di
coefficienti specifici;
3) introduzione di tre distinte opzioni di calcolo per il rischio di credito e altre tre per il
rischio operativo.
51
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Opzioni di calcolo per il rischio di credito:
1) metodo standard

le banche sono tenute a suddividere le loro esposizioni creditizie in categorie
prudenziali basate sulle caratteristiche degli impieghi (es. cespiti verso imprese,
mutui su immobili residenziali, etc.);

vengono stabilite dall’Accordo di Basilea II delle ponderazioni fisse di rischio,
corrispondenti a ciascuna categoria prudenziale;

ci si avvale di valutazioni esterne del merito del credito (qualità del cliente) per
rafforzare la sensibilità del rischio;
52
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
 se il cliente non ha rating, si applica la ponderazione di rischio 100%;
 i finanziamenti in mora avranno una ponderazione di rischio 150%;
 è accresciuta la gamma di garanzie reali, personali e derivati sui crediti che
hanno la funzione di mitigare il rischio di credito;
 vantaggio di questo metodo è che la banca che lo adotta, non deve essere strutturata
adeguatamente per individuare i rating dei propri clienti;
 svantaggio è che la Banca dovrà adottare dei coefficienti di misurazione dei rischi
generali forniti dal Comitato di Basilea che sono molto prudenziali (il denominatore della
formula iniziale risulterà alto) e quindi il costo delle operazioni, in termini di spread, sarà
molto più caro.
53
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
2) IRB - metodo basato sui rating interni
(“internal raiting- based approaches”)
 il metodo IRB si discosta in misura sostanziale da quello standard perché, a fungere da
input primari per il computo del patrimonio, sono le valutazioni delle determinate chiavi di
rischio, effettuate dalle banche al loro interno;
 il metodo si fonda su valutazioni interne del rischio di credito e quindi si dovrebbe
ottenere un coefficiente che rispecchia più sensibilmente il rischio dell’operazione;
 non tutti gli elementi per calcolare questi indici sono determinati dalle banche ma la
ponderazione di rischio viene ricavata dalla combinazione di input quantitativi forniti
dalle banche e di formule indicate dal Comitato di Basilea;
54
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
 le formule fornite dal Comitato convertono l’input della Banca in uno specifico requisito
patrimoniale;
 per le esposizioni verso imprese, governi e banche va attribuito un rating ad ogni affidato
e ad ogni garante riconosciuto e a ciascuna esposizione va associato un apposito rating
nel quadro del processo di autorizzazione del credito;
 l’attribuzione dei rating e la loro revisione annuale devono essere compiute ed approvate
da soggetti che non traggono un diretto beneficio dalla concessione del credito.
55
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
Gli input quantitativi che devono essere determinati sono:
a) la probabilità di inadempienza (“probabiliy of default” – PD) misura la probabilità che il
mutuatario si renda inadempiente nell’arco di un dato orizzonte temporale;
b) la perdita in caso di inadempienza (“loss given default” – LGD) rileva la parte
dell’esposizione che andrà perduta all’eventuale verificarsi dell’inadempienza; è
importante sottolineare che i tempi giudiziali di recupero del credito incidono
sensibilmente su questo dato: più il tempo di recupero è lungo, più la perdita in caso di
inadempienza è alta, più l’operazione è considerata rischiosa: in Italia i tempi medi di
recupero sono di 6 anni; nel resto dell’Europa oscillano tra 1 e 2 anni: la conseguenza è
che il costo del denaro in Italia sarà più alto rispetto agli altri paesi Europei;
c) l’esposizione in caso di inadempienza (“exposure at default” – EAD) che, per
gli impegni di prestito, stima l’ammontare della linea creditizia accordata,
destinata ad essere restituita dal cliente in caso di sua inadempienza;
d) la durata (“maturity – M) che esprime la scadenza economica residua dell’esposizione.
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Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
• Stabilito un valore per ciascuno di questi quattro input, la funzione di ponderazione del
rischio IRB fornita dal Comitato di Basilea genera uno specifico requisito patrimoniale per
ogni operazione, cioè stabilisce la quantità di capitale che la Banca deve accantonare a
garanzia dell’operazione creditizia;
• il metodo IRB può essere di base o avanzato;
• nel metodo IRB di base solo il PD viene fornito dalla Banca in base alle proprie stime,
mentre tutti gli altri input sono fissati dal Comitato di Basilea in base a valori prudenziali;
• nel metodo IRB avanzato tutti gli input quantitativi sono forniti dalla banca in base alle
proprie stime;
• importante sottolineare che il metodo IRB tiene in grande considerazione gli
strumenti di mitigazione del rischio di credito, ossia le garanzie reali, personali e i
derivati sui crediti:
a) nell’IRB base, i valori prudenziali di LGD contenuti nell’Accordo di Basilea
rispecchiano l’esistenza di svariate tipologie di garanzie reali;
b) nell’IRB avanzato, le banche dispongono di un grado di flessibilità ancora
più avanzato.
57
Istruttoria delle pratiche di mutuo e Basilea II
• per l’IRB avanzato il Comitato ha comunque stabilito una serie rigorosa di criteri
minimi di idoneità all’utilizzo di tali metodologie; in sostanza, la Banca deve dimostrare di
essere opportunamente strutturata per potere generare i quattro input sopra indicati;
• vantaggi: con questo sistema, il rischio di ogni operazione e di ogni singolo cliente sarà
puntualmente misurato e, quindi, a differenza del metodo standard, le operazioni a basso
profilo di rischio avranno coefficienti di ponderazione del rischio molto più bassi:
conseguenza
il costo dell’operazione sarà più basso;
• svantaggi: la banca che adotta questo metodo dovrà essere perfettamente
strutturata.
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Rating per i finanziamenti immobiliari
Il rating si compone di tre sub-rating:
Rating qualità cliente
Rating immobile
Rating operazione
Ogni sub-rating assume un valore compreso tra 1 (ottimo) e 6 (pessimo).
Il rating finale assume un valore compreso tra 1 e 10.
59
Rating qualità cliente
I principali elementi che influenzano la decisione sono:
• Analisi dei bilanci, ratios patrimoniali, economici, e capacità di produrre cash flow;
• Entità del capitale proprio inserito nell’operazione;
• Giudizio sulla qualità e competenza del management aziendale;
• Qualità del sistema di controllo interno, livello di trasparenza verso la Banca di dati
gestionali e previsionali;
• Esperienza della società e del gruppo di appartenenza;
• “Credit history” della società e del gruppo di appartenenza;
• Trasparenza, attendibilità e chiarezza delle informazioni fornite;
• Presenza di giudizi di terzi soggetti professionali, quali Società di certificazione, agenzie di
Rating, Analisti.
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Rating qualità cliente
Management e controllo interno
Ad ogni soggetto coinvolto nell’operazione viene attribuito un rating (tra 1 e 6)
relativo alla qualità del management e del controllo interno:
Rating
Giudizio
1-2
•Management molto esperto e altamente qualificato
•Management molto affidabile nei rapporti con la Banca
•Controllo interno altamente affidabile
3-4
•Management con esperienza e sufficientemente qualificato
•Sistema di controllo interno sufficientemente affidabile
5-6
Si verifica una delle seguenti situazioni
•Management con poca esperienza e scarsamente qualificato
•Sistema di controllo interno inaffidabile
•Scarsa trasparenza e poca affidabilità nei rapporti con la Banca
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Rating qualità cliente – “stress analysis”
Esempio di attribuzione di rating in base alla “stress analysis”
Livello
Giudizio
Rating
Alto
La società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni
finanziarie in condizioni economiche o settoriali di
stress grave e sostenuto
1–2
Buono
La società è in grado di far fronte alle sue obbligazioni
finanziarie in condizioni economiche o settoriali di
stress normale e può fallire solo in condizioni
economiche gravi
3
La società è vulnerabile agli stress tipici di un ciclo
economico, e può fallire in caso di normale fase
recessiva
4
Sufficiente
Basso
La società non dispone di una solvibilità propria; la
sopravvivenza dipende da fattori esterni (immissione di
equity o di fondi, ma anche buona riuscita del progetto
finanziato)
5-6
62
Rating qualità immobile
Il rischio di un immobile risulta dipendente dalle caratteristiche di efficienza e affidabilità del mercato
immobiliare locale. Si possono così sinteticamente elencare i parametri di riferimento del rischio:
 Andamento del valore degli immobili;
 Numero delle transazioni concluse;
 Delta tra il prezzo chiesto dal venditore e quello effettivamente corrisposto dal
compratore;
 I tempi di vendita e di locazione.
63
Rating qualità immobile
La localizzazione dell’immobile all’interno del contesto urbano è un elemento strategico di
valutazione. Generalmente, la location incide sul valore di un immobile a seconda della
destinazione d’uso:
L’uso residenziale: la prossimità al centro, la disponibilità di verde pubblico, la
prossimità di punti vendita al dettaglio e la vicinanza ad attrezzature collettive (es.:
scuole, mercati);
L’uso commerciale: presenza di parcheggi, facile accessibilità, ricettività
commerciale dell’area, etc.;
L’uso terziario: presenza di un adeguato cablaggio, di provider qualificati,
disponibilità di energia, strutture complementari, l’inserimento in un business
district.
64
Rating qualità immobile
La qualità dell’immobile dipende, chiaramente, anche da aspetti tipologici e qualitativi. Possiamo
riassumerli in:
• Anno di costruzione, esecuzione periodica delle opere di manutenzione, dotazioni
impiantistiche, materiali di costruzione, rifiniture, l’immagine architettonica, etc.;
• Presenza di una certificazione di qualità dell’edificio, come quelle che riguardano
le performance energetiche;
• Adeguati modelli di gestione dell’immobile che consentano un ottimale stato di
conservazione ed una riduzione dei costi;
• Fungibilità dell’immobile al fine di consentire un utilizzo alternativo;
• Presenza o meno di ipoteche, vincoli, servitù pubbliche e private, contenzioso, etc.
65
Qualità dell’immobile
I rendimenti di locazione possono infatti differire per il verificarsi di eventi sia esterni e comuni a
qualsiasi investimento immobiliare (rischio macroeconomico), sia specifici del singolo cespite. In
sintesi, possono essere così elencati:
Variazione delle condizioni economiche generali, oscillazione dei tassi d’interesse, tasso di
occupazione e di inflazione, novità fiscali e politica governativa;
Rischio relativo all’utilizzatore dell’unità immobiliare;
Rischio relativo al contesto di localizzazione;
Rischio relativo alle caratteristiche intrinseche del bene oggetto di valutazione.
66
Rischio utilizzatore
L’analisi del rischio dell’utilizzatore che assicura la redditività dell’immobile è disaggregabile nei
seguenti elementi:
Settore di appartenenza dell’utilizzatore: valuta il grado di correlazione tra l’andamento del
ciclo economico generale e quello del comparto in cui opera l’utilizzatore;
Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata: analizza soprattutto la congruità tra
specificità del business e caratteristiche peculiari dell’unità immobiliare;
67
Rischio utilizzatore
Grado di solvibilità attribuibile all’azienda: calcola i flussi finanziari, gli indici di liquidità e
di solidità patrimoniale dell’utilizzatore;
Numerosità degli utilizzatori: è chiaro che l’incidenza di questo rischio, in prima
battuta, dipende dal numero degli utilizzatori;
Appartenenza o meno dell’utilizzatore allo stesso gruppo dell’affidato
(contratti infragruppo);
Caratteristiche contratti di godimento: durata, poteri di risoluzione anticipata,
garanzie, etc.
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Rischio – Contesto
La redditività di locazione di un immobile comprende le variabili relative al contesto in cui il
cespite risulta inserito. Tra queste variabili, assumono particolare importanza:
• Il macro-contesto;
• Le caratteristiche del mercato immobiliare locale;
• La posizione dell’edificio all’interno del contesto urbano.
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Macro-contesto:
 Efficienza pubblica amministrazione locale;
 Progetti di sviluppo della macro-area (infrastrutture, investimenti privati) e analisi
strumenti urbanistici;
 Competitività del territorio: capacità di attrarre investimenti.
70
Rating operazione
 Durata
 Garanzie e covenants contrattuali
 Tasso / Hedging (Copertura rischio di oscillazione interessi)
 LTV (Loan to value) = rapporto tra l’importo del finanziamento ed il valore
commerciale/cauzionale
 DSCR (Debt Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e la rata del finanziamento
 ICR (Interest Cover Ratio) = Rapporto tra i canoni netti e gli interessi
71
Rating
Nuovo concetto della procedura di Rating
1,2 2,4 4,0
Valutazione dei singoli criteri di rischio e riassunto in un Rating globale
Rating
Solvibilità
Criteri
Immobile
Voto
Criteri
Finanziamento
Voto
Criteri
Quota capitale proprio
Ubicazione (macro)
Garanzia
Cash-flow
Ubicazione (micro)
Durata
Gestione
Qualità / standard
Sviluppi
Stato di manutenzione
Prospettive a medio termine
Gestione immobiliare
Debt Cover Ratio
Ritorno
Rischio di commercializzazione
Interest Cover Ratio
Trasparenza
Rischio di completamento
Tasso di interesse / Hedging
Affittuario
Concorrenza
Rapporti finanziari
Voto
Loan to value- Valore commercialeV. Prudenziale
72
RATING
1,2
2,4
4,0
4,2 1
PD
Probabilità di default
73
Quali fattori hanno un impatto
nell‘entità del Loss Given Default ?
Costi di procedura esecutiva
Tipologia / qualità /
valore dell‘immobile
Durata della procedura
esecutiva
Loss Given Default
(LGD)
Ricavi derivanti dalla
procedura esecutiva
Garanzie accessorie
Caratteristiche del finanziamento
74