dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO
TRIBUNALE DI SALERNO – SEZIONE DISTACCATA DI MONTECORVINO ROVELLA

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 24/00

BANCA POPOLARE DI VERONA E NOVARA C/ OMISSIS

G.E. DOTT. ORNELLA MANNINO
Ad evasione dell'incarico di C.T.U. conferito dal G.E. dott. Ornella Mannino relativo alla
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
incardinata innanzi al Tribunale di Salerno –
Sezione distaccata di Montecorvino Rovella - con il N. 24/00
RGE,
promossa dalla Banca
Popolare di Verona e Novara (ora SAGRANTINO ITALY - CESSIONARIO DEI CREDITI DELLA
BANCA POPOLARE DI VERONA E NOVARA) nei confronti del sig. omissis, la sottoscritta dott.
ing. Carla Eboli, iscritta all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 4403,
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
previo giuramento di rito innanzi al su detto G.E. reso in data 24 settembre 2009 e ricevuta
la formulazione dei quesiti (Mod. 0111) ai quali rispondere - da ritenersi ad ogni effetto
integrati con il foglio di raccomandazioni (Mod. 0112) - e che di seguito si trascrivono:
1.
se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art.567 cod. proc.
Civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l'esperto di tale assenza o inidoneità e
restituisca gli atti senza altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle
operazioni;
2. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed
idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
3. omissis
4. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva gli immobili pignorati,
verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;
5. dica dello stato di possesso del bene con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è
occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento alla
esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
6. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
7. riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravante sul bene,
che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di
natura paesaggistica e simili;
8. riferisca dell’esistenza di formalità vincoli e oneri anche di natura condominiale che saranno cancellati
o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
9. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno
risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. Di cui al D.P.R. 6.6.2001
n. 380 nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della legge 28.2.85 n. 47 e s.m.;
in caso di insufficienza di tali notizie, tali da determinare le nullità di cui all’art. 46 comma 1 , del citato
T.U., ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel
riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art. 46, co. 5 del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6 della citata L. 47/85;
10. determini il valore con l'indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo
base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di
agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche
1
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
formando , al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore
individuazione dei beni, lotti separati;
11. omissis...
12. omissis...
a mezzo della presente viene ad esporre i risultati del proprio operato.
1. Oggetto della procedura di esecuzione immobiliare N. 24/00 RGE
“Unità immobiliare ad uso abitazione, sita in Montecorvino Pugliano (Sa) alla via San
Matteo, ora via Trentino Alto Adige, Parco S. Andrea palazzina A4 piano 1 interno 4,
con annesso box auto al piano seminterrato - individuato nel NCEU del Comune di
Montecorvino Pugliano al Fg. 13 n. 297 sub. 33”.
2. Svolgimento delle operazioni peritali
A seguito delle verifiche preliminari eseguite, in data 21 novembre 2009 la scrivente,
previo avviso alle parti a mezzo racc. a.r. del 12.11.2009, si recava in Montecorvino
Pugliano alla via Trentino Alto Adige, già via San Matteo, presso l’immobile oggetto di
pignoramento per procedere secondo legge alla soluzione di quanto prescritto nei quesiti
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
de quibus. In tale occasione la parte, benché avvisata, non si presentava, per cui, non
potendo accedere all'interno dell’unità immobiliare, venivano effettuati solo dei rilievi
fotografici esterni. In tale occasione si è appurato che effettivamente l’unità immobiliare
è occupata da tale sig. omissis.
A seguito della restituzione della racc. a.r. di cui sopra con dicitura “trasferito”, inviata
all’indirizzo riportato sul certificato di residenza del sig. omissis, datato 4.7.2008 e
fornito dall’avvocato del creditore (allegato F), si è provveduto a inviare una nuova
racc. a.r. con fissazione della data per l’accesso a farsi previsto per il giorno 12.12.2009,
all’indirizzo rilevato dal certificato di residenza rilasciato alla scrivente in data
23.11.2009 dall’Ufficio Anagrafe del Comune di Montecorvino Pugliano. (allegato G)
A tale accesso è stato invitato anche il sig. omissis attraverso racc. a.r.
In data 12 dicembre 2009 si procedeva al nuovo accesso presso l'immobile da periziare,
per eseguire tutte le operazioni del caso (misurazioni interne ed esterne, ulteriori rilievi
fotografici, raccolta di informazioni, etc.). Dette operazioni sono state eseguite con
l'assistenza continua della sig.ra omissis, coniugata con il sig. omissis, così come da
verbale allegato alla presente. In tale occasione la signora omissis dichiarava di
occupare l’appartamento unitamente al marito e alla figlia e forniva alla scrivente copia
del preliminare di vendita del 23.11.1994 (allegato P) e copia della Sentenza n.2303/04
emessa dall’avv. Bruno Parisi GOA della 2^ Sezione Stralcio (allegato Q).
2
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
Dal su citato sopralluogo, è stato possibile verificare tutti i dati metrici relativi al bene
de quo, nonché rilevare tutti gli elementi inerenti al suo grado di finitura e
conservazione e nel contempo acquisire tutti i dati utili ai fini dell'espletamento
dell'incarico.
Alla luce di quanto innanzi la scrivente è in grado di rispondere nel modo seguente a
ciascuno dei quesiti innanzi riportati.
3. Risposta ai Quesiti
Quesiti 1, 2 e 3
La documentazione rinvenuta nei fascicoli di causa, relativa ai beni in questione, risulta
“completa ed idonea”.
In particolare è agli atti una certificazione notarile del 27 giugno 2001 a firma del dottor
Andrea Valente, notaio in Salerno, attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari, nonché la documentazione catastale costituita dall’estratto di
mappa cartaceo rilasciato dall’Agenzia del Territorio ai sensi dell’art.10 c.13 DL
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
20.06.1996 n. 323 prot. 247711.
Dalla suddetta certificazione notarile del 27 giugno 2001 a firma del dottor Andrea
Valente, notaio in Salerno, si evince che:
1. l’immobile in oggetto risulta essere di proprietà per i diritti pari ad ½ (un mezzo)
dell’intero del sig. omissis, per averlo acquistato, in regime di comunione legale
dei beni, in virtù di atto di compravendita a rogito del notaio Eduardo Palmieri del
18.04.1994, trascritto ai RR.II. di Salerno in data 22.04.1994 ai nn. 10559/8181
dalla Società omissis.
2. Il terreno su parte del quale è stato costruito il fabbricato di cui fa parte l’unità
immobiliare oggetto di pignoramento era pervenuto alla Società omissis in virtù di
atto di compravendita a rogito del notaio Aniello Calabrese del 29.06.1990,
trascritto ai RR.II.di Salerno in data 05.07.1990 ai nn. 18425/14466, rettificato
nella
identificazione
catastale
con
pubblicazione
del
19.09.1990
nn.
24250/19128…
3. A partire dal 1980 a tutto il 13.09.2000 risulta che a carico della consistenza
immobiliare suindicata sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli

Ipoteca volontaria di lire 80.000.000.000 derivante da concessione a
garanzia di mutuo a rogito del notaio Eduardo Palmieri del 06.12.1990… a
favore dell’Istituto Nazionale di Credito Edilizio s.p.a. con sede in Roma e
contro la Società omissis con sede in Scafati (Sa) iscritta RR.II di Salerno
3
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
in data 07.12.1990 al numero particolare 3625… tale ipoteca grava
sull’immobile in oggetto per una originaria quota di mutuo pari a lire
75.000.000 ed una corrispondente quota di ipoteca pari ad originarie lire
187.500.000…

Verbale di pignoramento immobili per credito di lire 28.538.633… a favore
della Banca Popolare di Novara S.c.r.l con sede in Novara e contro
omissis, trascritto ai RR.II. di Salerno in data 13.09.2000 ai nn.
24635/19453.
Quesito 4
L'immobile oggetto della procedura di esecuzione immobiliare de qua, ubicato in
Montecorvino Pugliano (Sa) alla via Trentino Alto Adige - già via San Matteo - fa parte
del complesso edilizio denominato Parco S. Andrea.
Detto parco è composto da più fabbricati multi-piano ad uso residenziale; in particolare
l'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un fabbricato composto da
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
tre piani fuori terra, oltre un piano mansardato ed un piano seminterrato, presenta due
vani scala, ovvero quattro unità immobiliari per piano, ed è stato realizzato con strutture
portanti in c.a e tompagnature in laterizi.
L'unità immobiliare de qua è posta sulla sinistra rispetto al portone di ingresso del su
citato fabbricato, e precisamente al primo piano, è distinta con il numero d’interno 4
(quattro) della palazzina A4 -già scala D- con annesso box-auto pertinenziale, posto al
piano seminterrato ed individuato con il numero d’interno 1 (uno).
Il tutto è riportato nel NCEU del Comune di Montecorvino Pugliano al Fg. 13 n. 297
sub 33, cat. A/2 cl. 5 cons. 6 vani, Rendita € 387,34, via San Matteo piano 1 interno 4
scala D.
1. L'abitazione nel suo insieme confina per un lato in parte col vano scala da cui si
accede ed in parte con l’unità immobiliare identificata in catasto al Fg.13 n. 297
sub 34 (interno 3), e continuano in senso orario con area scoperta costituente la
corte comune, con la rampa di accesso ai boxes posti al piano seminterrato e con lo
spazio scoperto annesso all’unità immobiliare individuata in catasto al Fg.13 n 297
sub 31 (interno 2) - vedi elaborato planimetrico (allegato A).
Detta abitazione risulta effettivamente composta da un vano ingresso-soggiorno, da
cui si accede, e da un vano cucina, tre camere ed due bagni, disimpegnati da un
corridoio centrale. L'altezza interna netta dell'appartamento è pari a circa ml 2,85.
4
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
I diversi ambienti risultano nel complesso ben distribuiti; ad eccezione del vano
ingresso-soggiorno dotato di vano finestra prospiciente sul lato nord-est, tutti gli
altri vani principali hanno accesso ai balconi esistenti, ovvero le camere individuate
sull'allegata planimetria con i n.ri (2) e (3) al balcone prospiciente sul lato esposto a
nord-est, mentre la cucina e la camera individuata sull'allegata planimetria col n. (1)
all'altro, prospiciente sul lato esposto a sud-ovest dell'immobile stesso.
Le rifiniture sono del tipo economico, in particolare le pareti interne sono trattate
con intonaco civile e idropittura, ad eccezione di quelle dei bagni e della cucina che
risultano rivestite con mattonelle di ceramica smaltata; le pavimentazioni sono in
ceramica smaltata - in alcuni ambienti risultano interessate da fenomeno di
degrado[vedi foto n. 6]- il portone di capo scala è blindato[vedi foto n. 5], le porte
interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono in alluminio preverniciato, e
tutte le aperture sono dotate di persiane in PVC. Oltre all'impianto elettrico ed
idrico, è presente un impianto di riscaldamento alimentato con caldaia autonoma,
collocata sul balcone esposto a sud-ovest.
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
Quasi tutti gli ambienti che compongono l'unità abitativa de qua sono interessati, in
maniera più o meno evidente, da fenomeni di infiltrazione di umidità, evidenziati in
alcuni casi da distacchi e desquamazioni della pellicola di pittura sulle pareti
verticali e sui soffitti [vedi foto n. 3-7-10-17-18] in altri casi da intense macchie
scure che interessano ampie zone di pareti [vedi foto n. 11-1213-14-15].
2. Il box-auto pertinenziale ai sensi della Legge 122/1989, invece, è distinto col
numero d’interno 1, ha accesso da un corridoio carrabile comune, confina con i box
n.ri 1 e 7. Lo stesso è dotato di una luce per l'aerazione, le pareti sono trattate con
intonaco del tipo civile, la pavimentazione è in piastrelle di gres. Detto locale
presenta un'altezza variabile, da un minimo di ml 2.65 ad un massimo di ml 2.80,
nei pressi della porta di accesso. Anche tale locale risulta interessato da evidenti
fenomeni di infiltrazione di umidità [ vedi foto n. 24-25.].
Nel complesso l'unità immobiliare presenta, a parere della scrivente, uno stato di
manutenzione “mediocre”.
Per una più chiara lettura di quanto su descritto, si rimanda ai rilievi grafici e fotografici
allegati, che costituiscono parte integrante e sostanziale della presente e sono da
considerare come se qui trascritti e riportati.
L''unità immobiliare nel suo insieme presenta una superficie convenzionale (Sc) pari a
circa mq 138.02 [data da una superficie utile interna (Su) di circa mq 104,68 oltre una superficie
5
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
non residenziale (Snr) di circa mq 55.57*0,60 (composta dai due balconi e dal box-auto
pertinenziale)]- vedi tabella che segue.
n.
P1
P. seminterrato
destinazione
Su (mq)
Snr (mq)
1
Soggiorno-pranzo
23.53
2
Cucina
15.60
3
Camera1
14.40
4
Camera2
17.10
5
Camera3
16.86
6
Bagno1
6.40
7
Bagno2
3.89
8
Corridoio
6.90
9
Balcone1
9.96
10
Balcone2
11.25
11
Box-auto
34.36
104.68
55.57
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
Sc= mq 104.68 + mq (55.57x 0.60) = mq 138.02
Mentre la superficie commerciale (lorda) è pari a circa mq 149 [determinata misurando al
lordo le murature interne ed esterne perimetrali - queste ultime vanno considerate fino alla mezzeria
nei tratti confinanti con le parti di uso comune o di altra proprietà immobiliare- la superficie dei
balconi viene computata in ragione del 30%...; le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a
servizio indiretto di quelli principali, è computata nella misura del 50%; tutta la superficie viene
arrotondata al mq per difetto o per eccesso - DPR 138/98].
Quesito 5
Con preliminare di vendita con scrittura privata del 23.11.1994 i signori omissis si
impegnavano ad acquistare dai signori omissis ed essi si impegnavano a vendere
l’immobile de quo con annesso box auto (allegato P). All’atto della stipula del
compromesso di vendita si è stabilito, tra le varie condizioni, che i coniugi omissis
fossero immessi nel possesso del bene nei tre giorni successivi alla stipula di detto
compromesso, mentre la stipula del rogito notarile veniva concordata da effettuarsi entro
il 9.12.1994. In data 9.12.1994 i coniugi omissis davanti al notaio dott.ssa Rotandano si
rifiutavano di stipulare l’atto pubblico di acquisto dell’immobile attesa la mancanza del
certificato di agibilità. A seguito di ciò i signori omissis citavano in giudizio i signori
omissis per risoluzione contrattuale e rilascio immobile.
6
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
Con Sentenza 2303/04 depositata l’1.9.2004, emessa dall’avv. Bruno Parisi, GOA della
2^ Sezione Stralcio, si stabilisce (allegato Q):

il rigetto della domanda attrice;

l’accoglimento parziale della domanda riconvenzionale azionata dai convenuti,
il cui comportamento è incensurabile, si riconosce loro il diritto di
trasferimento di proprietà degli immobili promessi in vendita e di cui alla
scrittura privata…, facendo obbligo agli attori di ottenere il prescritto
certificato di agibilità, già certificato di abitabilità, a loro cure e spese, e ai
convenuti di depositare la restante somma…. sul libretto vincolato fruttifero
presso la Banca… a favore dei coniugi omissis, da svincolare, unitamente agli
interessi, al momento della stipula del rogito notarile.
Allo stato attuale l’immobile risulta occupato dal sig. omissis, da sua moglie omissis e
dalla figlia, come dichiarato dalla sig.ra omissis durante l’accesso all’immobile
avvenuto in data 12.12.2009.
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
Quesito 6
Il sig. omissis è coniugato con omissis in comunione legale dei beni, vedi Estratto di
Nascita dell’Ufficio di Stato Civile del Comune di Pellezzano in data 27.1.2010
(allegato H) ed estratto di matrimonio rilasciato dall’Ufficiale dello Stato Civile del
Comune di Salerno in data 28.1.2010 (allegato I)
Quesito 7
Per quanto riguarda le formalità gravanti sul bene oggetto di perizia vi è la Sentenza
2303/04 depositata il 1.9.2004, emessa dall’avv. Bruno Parisi, GOA della 2^ Sezione
Stralcio, nella causa iscritta al n.1272/95 R.G. e n.596/01, tra omissis contro i signori
omissis (allegato Q), avente ad oggetto la risoluzione contrattuale e rilascio immobile
che stabilisce l’accoglimento parziale della domanda riconvenzionale azionata dai
convenuti, il cui comportamento è incensurabile, si riconosce loro il diritto di
trasferimento di proprietà degli immobili promessi in vendita e di cui alla scrittura
privata…, facendo obbligo agli attori di ottenere il prescritto certificato di agibilità, già
certificato di abitabilità, a loro cure e spese, e ai convenuti di depositare la restante
somma…. sul libretto vincolato fruttifero presso la Banca… a favore dei coniugi
omissis, da svincolare, unitamente agli interessi, al momento della stipula del rogito
notarile.
7
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
Detto immobile non risulta, altresì, soggetto a vincoli di alcun genere (storico-artistico,
paesaggistico, etc.).
Quesito 8
È stata accertata la non regolarità dei versamenti ai fini ICI e TARSU infatti il debitore
esecutato è tenuto a versare al Comune di Montecorvino Pugliano la somma di
€1.869,58 come da copie prospetto del contribuente agli atti del concessionario per la
riscossione Equitalia Polis S.p.a. attestato dal Funzionario Responsabile dell’Ufficio
Tributi del Comune di Montecorvino Pugliano in data 2 febbraio 2010 (vedi
certificazione allegato M).
Risulta infine una situazione debitoria riguardante le quote condominiali relative
all’immobile oggetto di perizia, come attestato dall’Amministratore p.t. del Condominio
Parco S. Andrea avv. omissis dal 1.11.1998 al gennaio 2010 per un totale complessivo
di € 5.459,89 (allegato N)
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
Quesito 9
L'immobile oggetto della procedura di esecuzione immobiliare de qua, fa parte del
complesso edilizio denominato Parco S. Andrea, ricade in zona omogenea tipo B DENSA
del PRG vigente nel Comune di Montecorvino Pugliano del 1982 (vedi stralcio PRG
vigente - allegato C).
L’immobile risulta edificato su concessione edilizia del Comune di Montecorvino
Pugliano n.44 del 15.6.1990 e successiva n. 59 del 19. 7.1991 e 32 (pratica edilizia
32/1990, prot 6912).
Lo stato dei luoghi riscontrato è sostanzialmente conforme ai grafici progettuali allegati
alle succitate concessioni edilizie.
Per il complesso edilizio Parco S. Andrea, non risultano pratiche inerenti l’abitabilità dai
documenti presenti in archivio dal 1994 al 2002, come risulta dall’attestato a firma
dell’archivista dr. Maurizio Budetti. Peraltro, unica testimonianza presente agli atti è la
richiesta fatta in data 18.12.2001, protocollo n.126 del 4.1.2002 dal Comune di
Montecorvino Pugliano, da parte del tecnico ing. omissis per l’immobile oggetto di
perizia, ai sensi del Dpr 425/1994. (allegato L)
Alla luce di quanto innanzi riportato, si fa presente infine che non ricorrono le
condizioni di cui all'art. 46 del TU – DPR n. 380/01- e di cui all'art. 40 della L. 28.2.85
n. 47 e succ. mod.
8
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
Quesito 10
Al fine della ricerca del probabile prezzo di mercato, si è ritenuto opportuno dover
procedere con il
METODO COMPARATIVO-ANALITICO
effettuando una rigorosa indagine
relativa ai prezzi di mercato trattati nella zona di Bivio Pratole di Montecorvino Pugliano
per immobili aventi caratteristiche simili a quelle dell’unità immobiliare oggetto di stima
attraverso la consultazione di agenzie immobiliari on – line (http://www.tecnocasa.it,
http://case.trovit.it, http://www.pirellireagency.com, http://www.quattromura.it, www.professionecasa.it )
confrontati altresì con i dati ricavati dall’Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI –
Agenzia del Territorio); ovviamente i dati ricavati sono riferiti ad immobili in “stato
conservativo normale” che rappresenta quello più frequente nella zona.
Per la stima del probabile valore di mercato dell’immobile si considera la superficie
commerciale come innanzi determinata pari a 149,00 mq.
Considerando poi tutte le caratteristiche ed ogni altro elemento causa e circostanza
intrinseca ed estrinseca legata all’immobile de quo, nonché i costi presumibili per il
recupero dell’immobile, si ritiene opportuno adeguare il valore unitario trovato,
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
decurtando lo stesso di circa il 25%.
Il risultato così ottenuto rappresenterà il più vicino reale prezzo di mercato
dell’immobile.
Tutto ciò opportunamente premesso e considerato segue:
che il valore medio di mercato a metro quadro accertato su dati informativi succitati
relativi a unità immobiliari con caratteristiche simili, trattati nella zona si aggira tra
€1.300,00/mq e € 2.000,00/mq, per cui si ritiene di assumere per la presente valutazione
la media di detti valori pari a € 1.650,00 /mq.
Superficie
commerciale
mq
149
Valore
unitario/mq
€/mq
1.650,00
Percentuale di
abbattimento
%
25
Probabile valore di
mercato
€
184.387,50
in ct.
184.400,00
(diconsi euro centottanatquattromilaquattrocento/00)
Considerate le caratteristiche dell’immobile si ritiene che lo stesso non può essere diviso
in più lotti.
Ad ogni buon fine si tenga presente che l’immobile in oggetto risulta essere di proprietà
per i diritti pari ad ½ (un mezzo) dell’intero del sig. omissis, per averlo acquistato, in
regime di comunione legale dei beni, in virtù di atto di compravendita a rogito del
notaio Eduardo Palmieri del 18.4.1994, trascritto ai RR.II. di Salerno in data 22.4.1994
9
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
ai nn. 10559/8181 dalla Società omissis come si evince dalla certificazione notarile del
27 giugno 2001 a firma del dottor Andrea Valente, notaio in Salerno.
Quesito11
L'immobile oggetto della procedura di esecuzione immobiliare n. 24/00 RGE:

è ubicato in Montecorvino Pugliano (Sa) via Trentino Alto Adige, già via San
Matteo, Parco S. Andrea palazzina A4, già scala D, piano 1 interno 4, con annesso
box auto pertinenziale al piano seminterrato distinto con il numero d’interno 1;

è destinato a civile abitazione;

in particolare:

per un lato in parte col vano scala da cui si accede ed in parte con l’unità
immobiliare identificata in catasto al Fg.13 n. 297 sub 34 (interno 3), e
continuano in senso orario con area scoperta costituente la corte comune, con la
rampa di accesso ai boxes posti al piano seminterrato e con lo spazio scoperto
annesso all’unità immobiliare individuata in catasto al Fg.13 n 297 sub 31


il box-auto pertinenziale confina con il corridoio comune e con i box n.ri 1 e 7;
l’immobile nel suo insieme è censito nel NCEU del Comune di Montecorvino
Pugliano al Fg. 13 n. 297 sub. 33.
Seguono allegate planimetrie di rilevo (allegato D) e supporto informatico (allegato R)
Quesito12
Vedi rilievo fotografico allegato (allegato E).
4. Conclusioni
 L'unità immobiliare individuata nel NCEU del Comune di Montecorvino Pugliano al
Fg. 13 n. 297 sub. 33 è solo in parte oggetto di esecuzione immobiliare in quanto
risulta essere di proprietà per i diritti pari ad ½ (un mezzo) dell’intero del sig. omissis,
per averlo acquistato, in regime di comunione legale dei beni, in virtù di atto di
compravendita a rogito del notaio Eduardo Palmieri del 18.4.1994, trascritto ai RR.II.
di Salerno in data 22.4.1994 ai nn. 10559/8181 dalla Società omissis come si evince
dalla certificazione notarile del 27 giugno 2001 a firma del dottor Andrea Valente,
notaio in Salerno.
10
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
(interno 2);
dott. Carla Eboli PhD
ingegnere
 Quale formalità gravante sul bene oggetto di perizia vi è la Sentenza 2303/04
depositata il 1.9.2004, emessa dall’avv. Bruno Parisi, GOA della 2^ Sezione Stralcio,
nella causa iscritta al n.1272/95 R.G. e n.596/01, tra omissis contro i signori omissis
(allegato Q), avente ad oggetto la risoluzione contrattuale e rilascio immobile.
 Gli oneri rilevati in questa sede, gravanti sull'immobile sono i seguenti:

Versamenti ICI e TARSU pari a € 1.869,58

Quote condominiali insolute dal 1.11.1998 al gennaio 2010 per un totale
complessivo di € 5.459,89.
 Per il complesso edilizio Parco S. Andrea, non risultano pratiche inerenti l’abitabilità
dai documenti presenti in archivio dal 1994 al 2002. Unica testimonianza presente agli
atti è la richiesta fatta in data 18.12.2001, protocollo n.126 del 4.1.2002 dal Comune
di Montecorvino Pugliano, da parte del tecnico ing. omissis per l’immobile oggetto di
perizia, ai sensi del Dpr 425/1994, come risulta dall’attestato a firma dell’archivista dr.
omissis.
 Il probabile valore di mercato del bene oggetto di perizia può considerarsi equo sul
studio P.zza Onofrio Coppola 1 – 84126 Salerno (Sa) - tel. e fax 089 274476 – cell. 349 4249224 _- P IVA 04527330650
mercato immobiliare di Montecorvino Pugliano in € 184.400,00 (diconsi euro
centottanatquattromilaquattrocento/00).
 Considerate le caratteristiche dell’immobile si ritiene che lo stesso non può essere
diviso in più lotti.
La scrivente, ritenendo di aver bene e fedelmente assolto il mandato conferitole, rimette
la presente relazione al sig. G.E. competente dott. Ornella Mannino, restando sempre a
disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.
In fede di quanto innanzi.
Salerno, 2 febbraio 2010
Il C.T.U.
11