INDICE
1.
PREMESSA …………………………………………………………PAG. 3
2.
DATI CATASTALI ………………………………………………....PAG. 5
3.
SITUAZIONE PATRIMONIALE E PROVENIENZA……………..PAG. 6
4.
STATO DI POSSESSO DEL BENE….……………………………..PAG. 6
5.
FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUL BENE……PAG. 7
6.
IDENTIFICAZIONE URBANISTICA ……………………………...PAG. 7
7.
CONSIDERAZIONI GENERALI SU IMMOBILE E LUOGO…….PAG.12
8.
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI...……….….PAG.18
9.
REGOLARITA’ EDILIZIA…..………………………………..….…PAG.21
10. DESCRIZIONE DEL BENE……….…………………………..……PAG.22
11. INFLUENZE ASCENDENTI E DISCENDENTI ……………..……PAG.27
12. STIMA SINTETICA ………………….......……………….….…..…PAG.29
13. CONCLUSIONI ………………………………………………..…....PAG.32
14. ALLEGATI:
ESTRATTO CARTOGRAFIA VIABILITA’ PROVINCIALE……...PAG.34
PLANIMETRIA GENERALE CON CONI DI RIPRESA FOTOG….PAG.35
INDIVIDUAZIONE CATASTALE…………………………………..PAG.36
P.G.T. DI SALO’…..………………………...………………………..PAG.37
ESTRATTO P.G.T. DI SALO’……………...………………………..PAG.38
ESTRATTO MAPPA CATASTO FABBRICATI…………….……...PAG.39
RILIEVO PLANO-ALTIMETRICO..…………………….…….……PAG.45
VISURA PER SOGGETTO ………………………………….………PAG.46
NOTA DI TRASCRIZIONE……………………………….………....PAG.47
CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA……………..PAG.49
CERTIFICATO DI ATTESTAZIONE DI AGIBILITA’……………..PAG.50
RICEVUTA DI AVVENUTA DENUNCIA DI VARIAZIONE……..PAG.52
PERMESSI DI COSTRUIRE…………………………………………PAG.53
VERBALE DI CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMA………PAG.57
VERBALE DI SOPRALLUOGO……………………………………..PAG.59
DOCUMENTAZIONE DI PROGETTO UTC SALO’…………….….PAG.61
VISURE CATASTALI E ISPEZIONI IPOTECARIE…………….…..PAG.62
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ………….……….….……..PAG.63
LIBRETTO DATI / ANALISI IMMOBILE ………….…………...….PAG.84
1
PERIZIA DI STIMA
Il sottoscritto DOTT. ING. GIANMARCO CALÒ, nato a Brescia il 17/09/1966, residente a
Brescia in Via Masaccio n°14, iscritto all’ORDINE
DEGLI
INGEGNERI
DELLA
PROVINCIA DI BRESCIA AL N°3400 e all’ALBO DEI CONSULENTI TECNICI D’UFFICIO DEL
TRIBUNALE ORDINARIO
DI
BRESCIA
AL N°545/05
II^CAT. IND., incaricato in data
01/12/2010 con decreto di nomina (comunicazione fax in data 22/06/2011) e in data
28/10/2011 con verbale di conferimento di incarico di stima dal TRIBUNALE
ORDINARIO
DI
BRESCIA – UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI, PRATICA ES. IMM.
N.579/2010,
nella causa ES. IMM. N.494/2009 promossa dalla parte creditrice Società
MOBILI ZANNI SRL, P. Iva 02116720984, con sede in Via degli Orti n.30 nel Comune di
VOBARNO (BS), legalmente rappresentata dal SIG. PAOLO ZANNI rappresentata e difesa
dagli AVV.TI S. LOVATI e S. D’APOLITO con Studio in Via Calzavellia n.3 a BRESCIA,
giusta procura a margine dell’atto di pignoramento immobiliare, contro la parte
debitrice Società IMMOBILIARE VALSABBIA SRL con sede dal 2005 in VESTONE (BS),
P.Iva/Cod.Fisc. n.02087880981, numero di iscrizione al REGISTRO IMPRESE
DI
BRESCIA, iscritta alla C.C.I.A.A. di BRESCIA al numero REA: 414721 nella procedura
citata, legalmente rappresentata dal SIG. PAVONI ENRICO, nato a Salò (BS) il
19.06.1967, Cod. Fisc. PVN NRC 67H19 H717O, residente a VOBARNO (BS) in Via
Rio n.16, in base alla documentazione disponibile e al sopralluogo effettuato,
consapevole della responsabilità assunta ed in possesso dei requisiti di ammissibilità
previsti dalla normativa
ATTESTA
con perizia di stima giurata quanto segue:
2
PREMESSA
L’unità immobiliare, oggetto della presente stima, adibita a civile abitazione è una
villa unifamiliare con unità disposte su due livelli più interrato, che si sviluppa su una
superficie lorda complessiva di 267,66 m2 circa al P. Terra, di 265,66 m2 al P. Primo,
di 225,27 m2 al P. Interrato, con alloggio di servizio di 83,39 m2 al P. Seminterrato,
oltre ai locali accessori piscina di 42,32 m2 e all’area a parco con piscina pari a circa
4.050,00 m2, composta da: al piano terra alloggio zona giorno, locali accessori,
porticato; al piano primo alloggio zona notte, terrazzo; al piano interrato locale
tecnico, lavanderia, autorimessa e locali accessori; al piano seminterrato alloggio di
servizio.
Si è proceduto ad effettuare inizialmente alcuni sopralluoghi diretti presso
l’immobile pignorato, sito in Via Europa n.146 a SALÒ in loc. fraz. VILLA, per la
mancanza di contatti telefonici con l’interessato, al fine di consentire l’avvio delle
operazioni peritali. Tali sopralluoghi non hanno avuto esito positivo poiché presso
l’immobile medesimo, chiuso da diverso tempo, non rispondeva nessuno al citofono.
La motivazione di ciò è da ricercare nelle frequenti trasferte all’estero del debitore
esecutato causa lavoro che lo hanno reso irreperibile.
Successivamente, con la totale disponibilità dell’interessato, in data 24
Febbraio e 1 Marzo 2012 (vedasi Verbali di Sopralluogo allegati), lo scrivente ha
avuto possibilità di accedere all’interno dell’immobile suddetto per avviare le
operazioni peritali in cui, oltre alle misurazioni, sono state effettuate fotografie ed è
stato verificato l’immobile con i relativi locali accessori. Si è potuto accertare finiture
di pregio del bene, di grandi dimensioni, tecnologicamente avanzato e domotizzato,
con allarmi e telecamere di sicurezza, dotata di ogni confort, con area a parco verde
piantumato anche ad uliveto, con pavimentazioni esterne in marmo e caratterizzata da
viali in lastre di pietra.
Le misurazioni dell’immobile e i relativi locali accessori sono stati riportati
graficamente nei rilievi plano-altimetrici allegati alla presente relazione.
3
La villa unifamiliare oggetto della proceduta in oggetto, è ubicata in VIA
EUROPA n.146, lungo la S.P. V CUNETTONE-TORMINI, angolo VIA MASTIGNAGA, che
prosegue a monte in VIA BOCCA DI CROCE, nelle vicinanze della località MORIONDO,
a nord della frazione di VILLA, c.a.p. 25087 – Salò (Bs), appena prima del bar Feeling
House.
La zona è collegata agevolmente alla viabilità primaria verso il Lago di Garda
e il Capoluogo di Provincia tramite una rete viaria prima e secondaria.
L’unità suddetta è inserita in una posizione ad elevata panoramicità con vista
del golfo di Salò e del Lago di Garda, distante circa 3 km dal centro abitato e dai
relativi servizi principali.
La zona in cui è inserito l’immobile è denominata “Area di Salvaguardia”
secondo quanto prevede l’attuale PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO del COMUNE DI
SALÒ (BS) su un’area così confinante come da mappa catastale:
1. contro-strada di Via Europa a Ovest;
2. Via Mastignaga a Sud;
3. Mappale n.430 a Est;
4. Mappali n.140 e n.155 a Nord.
L’immobile è destinato ad uso abitativo e attualmente non è abitato dal SIG.
ENRICO PAVONI, titolare e legale rappresentante della IMMOBILIARE VALSABBIA SRL
intestataria dell’immobile.
La quota di proprietà è così definita:
-
IMMOBILIARE VALSABBIA SRL, con sede dal 2005 in VESTONE (BS)
[antecedentemente a Gavardo (Bs)], P. Iva/Cod. Fisc. n.02087880981,
numero di iscrizione al Registro Imprese di Brescia, iscritta alla
C.C.I.A.A. di Brescia al numero REA: 414721 per la quota di 1/1
(unosuuno).
4
DATI CATASTALI
I beni risultano censiti al CATASTO FABBRICATI del COMUNE
DI
SALÒ (BS) – H717
come segue:
SEZIONE URBANA: N.C.T., FG. 4, PART. 727, SUB.4, SUB.5 E PART. 924.
La situazione degli atti informatizzati dell’impianto meccanografico UFFICIO
PROVINCIALE
DI
BRESCIA - SERVIZIO
TRASCRIZIONE
REG. GEN. N.4839, REG. PART. N.3206, PRESENT. N.47 DEL 07/07/2009
DI
PUBBLICITÀ IMMOBILIARE - NOTA
DI
è la seguente:
CATASTO FABBRICATI – VISURE PER IMMOBILE
UNITÀ IMMOBILIARE SITA IN VIA EUROPA N.146 – SALÒ (BS):
N.C.T. FG.4 PART. 727 A/7 SUB.4 CLASSE 3 CONSIST. 10,5 VANI RCE 1.726,41 €
(VILLA UNIFAMILIARE)
N.C.T. FG.4 PART. 727 SUB.5 CLASSE - CONSIST. BENI COMUNI NON CENSIBILI
(CORTE + PISCINA + ASCENSORE)
N.C.T. FG.4 PART. 924 CAT.C/6 SUB.- Z.C.2 CLASSE 2 SUP. CATAST. 115
MQ
RCE
362,29 € (AUTORIMESSA E LOCALI ACCESSORI)
Al CATASTO TERRENI (NCTR) la proprietà (FABBRICATO
E AREA DI PERTINENZA)
risulta individuata nel COMUNE DI SALÒ, censuario di CAMPOVERDE, foglio n.9 con il
mapp.le n.849 di Ha 0.42.40, ENTE URBANO (antecedentemente trattavasi dei mapp.li
n.849+177+841, poi con denuncia del 9 aprile 1993 n.3341.1/1993 (Prot. 212224) i
mapp.li n.177 di Ha 0.15.00 e n.841 di Ha 0.05.30 foglio n.9 venivano soppressi ed
unificati con la particella n.849). Al CATASTO FABBRICATI, foglio n.4, l’AUTORIMESSA
(C/6 consistenza 115 mq) è individuata con il mappale n.924. La
consistenza vani 10,5) col mappale n.727 sub. 4 e la
VILLA
(A/7
CORTE+PISCINA+ASCENSORE
al
mappale n. 727 sub. 5 dal 10.12.2004 [soppressi i sub. 1+2+3 e introdotti
originariamente con denuncia di
DISTRIBUZIONE
VARIAZIONE PER FUSIONE, AMPLIAMENTO E DIVERSA
degli spazi interni del 28.05.1993 n.9992.1/93 (Prot. 92401), poi
modificati con denuncia di
RISTRUTTURAZIONE
il 10.12.04 n.93539.1/04 (Prot..
0439101)]. Nella VISURA AGGIORNATA PER SOGGETTO al 19/12/2011 risulta:
5
N.C.T. FG.4 PART. 849 A/8 SUB.1 - CLASSE 5 - CONSIST. 12,5 VANI - RCE 3.712,03 €
(VILLA UNIFAMILIARE)
N.C.T. FG.4 PART. 849 C/2 SUB.2 - CLASSE 2 - CONSIST. 33 MQ - RCE 73,29 €
(LOCALE PISCINA)
N.C.T. FG.4 PART. 849 CAT.C/6 SUB.3 - CLASSE 1 – CONSIST. 76 MQ - RCE 204,10 €
(AUTORIMESSA)
SITUAZIONE PATRIMONIALE E PROVENIENZA
I beni in questione sono pervenuti in proprietà alla società IMMOBILIARE VALSABBIA
SRL con sede in VESTONE (BS), in quota 1/1, con atto di compravendita con venditori
i SIG.RI ROBERTO CIMOLI (nato a Brescia il 14.02.1939) e CARLA LOMBARDI (nata a
Brescia il 02.12.1941), redatto a Brescia il 19.07.2005 dal NOTAIO FRANCO
TRECCANI, rep. 124215/34360, registrato a Brescia il 21.07.2005 al n.6203 S 1T e
trascritto a Salò il 22.07.2005 ai n.ri 5653/3675.
PROVENIENZA: i succitati lo avevano a loro volta acquistato dalla SIG.RA MARGARETA
TROTT, nata in Germania Rep. Federale il 09.08.1921 (propr. 6/9), HANS JOACHIM
VOGEL, nata in Germania Rep. Federale il 16.04.1944 (propr. 1/9), ULRIKE VOGEL,
nata in Germania Rep. Federale il 01.12.1952 (propr. 1/9), WILHELM RICHARD VOGEL
nato in Germania Rep. Federale il 14.05.1950 (propr. 1/9); con atto NOTAIO DR.
ANTONIO BONARDI di Salò (Bs) del 17.12.1986 rep. N.48584/17580, registrato a Salò
il 22.12.1986 al n.1709 serie 2°, ivi trascritto il 23.12.1986 ai n.ri 4353/3281.
Vedasi dettagli e passaggi antecedenti nella certificazione notarile del NOTAIO DR.
MARIO MISTRETTA al 29.12.2008, già agli atti.
STATO DI POSSESSO DEL BENE
Alla data del giuramento per conferimento d’incarico di stima del 28.10.2012 e alla
data dell’ultimo sopralluogo 01.03.2012 l’immobile pignorato risulta posseduto dal
SIG. PAVONI ENRICO, titolare e legale rappresentante della società IMMOBILIARE
VALSABBIA SRL.
6
FORMALITA’, VINCOLI E ONERI GRAVANTI SUL BENE, CHE
RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE
VINCOLI
L’immobile non risulta vincolato né dalla SOPRINTENDENZA
DELLE
BELLE ARTI ai
sensi della Legge n.42/2004 CODICE DEI BENI STORICI E CULTURALI, e neppure l’area è
dichiarata di notevole interesse pubblico ovvero è sottoposta a
RIMBOSCHIMENTO
UMIDE
VINCOLO DI
ex D. Lgs. 18.05.2001 n.227; non appartiene inoltre alle
incluse nell’elenco previsto dal D.P.R. 13.03.1976 n.448, né ai
ZONE
VULCANI
e
nemmeno alle ZONE DI INTERESSE ARCHEOLOGICO.
IDENTIFICAZIONE URBANISTICA
L’immobile in esame, identificato nella tavola di progetto del P.G.T. – TAV. N.T03
DdP, in scala 1:5.000, DOCUMENTO DI PIANO, Ambiti di Trasformazione corretti con
controdeduzioni, Commessa U414, Emissione Maggio 2005, Cliente E051, Incarico
Dicembre 2005, Progettista SILVANO BUZZI&ASSOCIATI SRL, Via Bellini 7/9, - 25077
ROÉ VOLCIANO (BS), è situato in una zona pedocollinare, inserito nel P.G.T. vigente
di SALÒ (BS), approvato con DELIBERA del CONSIGLIO COMUNALE
N.11 DEL
31.03.2009 E 01.04.2009, pubblicato sul B.U.R.L. in data 21.10.2009 Serie inserzioni
e concorsi n.42, all’interno della Zona classificata “AREE DI SALVAGUARDIA”, con una
piccola fascia ricadente negli “AMBITI NON SOGGETTI A TRASFORMAZIONI URBANISTICHE”
ed un’altra in sede stradale.
Il P.G.T. e in particolare le NORME TECNICHE
controdeduzioni del DOCUMENTO
DI
DI
ATTUAZIONE corrette con
PIANO – A01 DdP e delle REGOLE che
disciplinano l’assetto dell’intero territorio comunale.
FINALITÀ
DELLE NORME:
le norme tecniche di attuazione integrano le
previsioni urbanistiche contenute nelle tavole grafiche del DOCUMENTO
DI
PIANO
(DdP), di cui posseggono la medesima efficacia obbligatoria, anche agli effetti della
applicazione delle misure di salvaguardia.
7
Le NORME
DI
ATTUAZIONE tengono conto di tutta la normativa nazionale e
regionale in materia, ed in particolare:
AMBITO
-
della Legge 17.08.1942 n.1150 e successive modifiche e integrazioni;
-
della Legge 03.11.1952 n.1902 e successive modifiche e integrazioni;
-
del D.P.R. 06.06.2001 n.380;
-
del D.Lgs. 22.01.2004 n.42;
-
della L.R. 11.03.2005 n.12 e successive modifiche e integrazioni.
DI APPLICAZIONE DELLA NORMATIVA DI
P.G.T.: le norme di P.G.T. (tavole
grafiche di attuazione) si applicano a qualsiasi intervento che comporti
trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale.
Nelle zone in cui è consentita l’attività edilizia le prescrizioni inerenti alla
zona interessata dal progetto debbono essere osservate sia nella stesura dei piani
particolareggiati di esecuzione ai sensi dell’ART.13 e seguenti della LEGGE
URBANISTICA, sia dei piani di lottizzazione, sia nella redazione di singoli progetti
edili.
Le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione sono sempre ammissibili,
anche quando debbono eseguirsi in edifici costruiti in periodo precedente all’attuale
P.G.T. ed in contrasto con le nuove prescrizioni di zona.
INDICI E PARAMETRI: l’utilizzazione delle aree e l’edificazione delle varie zone
del territorio comunale, anche in relazione alla destinazione d’uso, sono
regolamentate attraverso l’applicazione di indici edilizi e parametri edificatori che
vengono riportati nelle pagine seguenti.
8
9
10
11
CONSIDERAZIONI GENERALI SULL’IMMOBILE E SUL LUOGO
Il COMUNE di SALÒ (BS) è oggi una vivace cittadina collocata nell’ALTO GARDA
BRESCIANO che si trova in una posizione geografica privilegiata dalla quale si può
ammirare il più bel lago europeo nella sua massima estensione.
Si trova a circa 30 km dal capoluogo di Provincia, occupa una superficie
complessiva di 368,00 km2 con quota altimetrica pari a 65 m s.l.m, lunghezza 52 km,
larghezza 16 km, profondità massima 346 m, profondità media 133 m, sviluppo
costiero 158 km, bacino idrografico 2260 km2, immissari principali fiume SARCA,
emissari principali fiume MINCIO, isole n.5. La popolazione è di circa 10.740 abitanti,
con una densità di 361,00 abitanti/km2 (dati ISTAT ).
L’unità immobiliare in esame è costituita da un edificio di tipo unifamiliare
disposto su più livelli con piano interrato e diversi locali accessori, con vista esclusiva
del golfo del lago di Garda, situato a circa km 3 di distanza dal centro del COMUNE di
SALÒ (BS), in un tessuto urbano caratterizzato da media densità abitativa, nelle
vicinanze di zone di interesse turistico, paesistico-ambientale, nelle immediate
vicinanze delle principali reti stradali e autostradali.
L’unità immobiliare presenta nel suo insieme uno schema progettuale a pianta
irregolare.
L’accesso all’unità abitativa avviene dalla principale VIA EUROPA sul tratto di
strada che collega la loc. Fraz. CUNETTONE di SALÒ ai TORMINI.
Le suddette vie sono agevoli soprattutto in caso di intervento dei mezzi di
soccorso (VV.F., Ambulanza, etc.), per le regolari dimensioni della carreggiata, per la
presenza di illuminazione stradale e sede stradale asfaltata.
La proprietà è servita dai principali impianti pubblici quali l’acquedotto, la
rete fognaria, la rete elettrica, la rete metano.
La viabilità per raggiungere l’immobile dalle arterie principali è scorrevole e il
traffico veicolare sulla strada comunale principale è medio-alto.
Nel territorio di SALÒ, che si colloca entro la regione dell’ALTO GARDA
BRESCIANO, possono essere individuati un settore essenzialmente montuoso (a NORD,
NORD-EST ed OVEST dell’abitato), uno prevalentemente collinare, che rappresenta la
12
zona di raccordo con il lago e locali aree pianeggianti la cui origine è chiaramente
connessa con l’attività degli scaricatori glaciali e dell’attività successiva dei torrenti.
L’intensa attività erosiva glaciale è inoltre localmente testimoniata dalle
forme, in parte arrotondate, dei rilievi del MONTE S. BARTOLOMEO-MONTE TRAT. Il
modellamento glaciale è particolarmente evidente anche nei valichi tra valli contigue,
dove si sono formate ampie selle (a NW di SERNIGA in loc. PASSO LA STACCA).
I ripiani più a valle, lungo l’allineamento SERNIGA PONTICELLI, sono invece da
ricollegarsi ai depositi fluvioglaciali, e allo sbarramento, poi demolito, operato dalla
morena insinuata.
La zona compresa tra CAMPOVERDE, la FONTE TAVINA
DI
SALÒ e SALÒ,
insiste invece su un esteso apparato alluvionale connesso con i TORRENTI MADONNA
DEL
RIO, TORRENTE S. ANNA e MORIONDO che ricopre i sottostanti depositi morenici.
La parte ad est sui depositi di delta del torrente MADONNA DEL RIO (ora coperti) e sui
conoidi dei RII
DI
SALÒ. Molta parte dell’abitato e della zona tra la strada per
RENZANO e PALAZZO MARTINENGO sui depositi relitti della vecchia frana di Salò e
sulle conoidi sospese dei RII (principali) STELLA, FOSSA, MADONNA
DEI
GUANTI e
CARMINE.
Il resto del territorio si sviluppa nel potente apparato morenico che si estende
verso Sud in direzione di DESENZANO. In particolare, una serie di cordoni morenici
disposti grossomodo a semicerchio, delimitano i bacini idrografici del torrente S.
ANNA e RIO DI MORIONDO.
Qui la morfologia assume l’aspetto di un paesaggio collinare con forme
blande. Solo localmente si hanno scarpate limitate, con inclinazioni accentuate, in
corrispondenza delle incisioni degli elementi idrografici o a causa della presenza di
forme ereditate dal modellamento glaciale.
Il settore montuoso è caratterizzato da una morfologia accidentata, con
versanti ad inclinazione elevata per la presenza delle unità litoidi del substrato
roccioso quasi ovunque subaffioranti.
13
La zona di raccordo tra il settore montuoso e la parte a lago è stata
regolarizzata e stabilizzata da innumerevoli terrazzamenti, spesso ricavati con muretti
a secco. Nella parte terminale, in prossimità della linea di costa, sono situate le
conoidi di deiezione degli elementi idrografici. Le più estese sono quelle del
TORRENTE BARBARANO e della MADONNA DEL RIO e del RIO CARMINE.
La rete idrografica, nel settore montuoso, è tipica di una fase di erosione, con
vallette molto incise e con un pattern di drenaggio sub-parallelo in quanto esiste un
certo controllo strutturale.
I torrenti hanno portate estremamente variabili; sono quasi asciutti nei periodi
non piovosi ma, in occasione di intensi e prolungati eventi meteorici, possono
raggiungere portate notevoli con piene tumultuose ed improvvise.
I torrenti di cui sopra hanno un bacino generalmente poco esteso e quindi si
verificano risposte immediate dati i tempi di corrivazione estremamente bassi.
I più importanti, anche in relazione al fenomeno delle piene, sono il
TORRENTE BARBARANO, il TORRENTE della MADONNA DEL RIO ed i suoi affluenti, il
RIO della VALLE DEI GUANTI e CARMINE.
Talvolta (Torrenti Barbarano e Madonna del Rio) i corsi d’acqua hanno
profondamente segnato il versante con marcate erosioni.
La caratteristica idrologica principale del territorio è costituita dalla rete idrica
molto fitta caratterizzata da innumerevoli corsi d’acqua che scendono confluendo
verso il golfo spesso intubati in sezioni largamente insufficienti a smaltire portate
maggiori rispetto alla norma.
Sono presenti sentieri pedonali e stradine collinari percorribili anche con
mezzi diversi dagli autoveicoli fin dove è consentito.
Non è presente inquinamento atmosferico né acustico nel territorio di SALÒ
(BS), caratteristica tipica invece delle principali arterie cittadine, essendo un territorio
molto quieto immerso in un incantevole paesaggio verde.
14
Nei dintorni dell’unità immobiliare sono presenti altre abitazioni con
caratteristiche simili immersi in un contesto sufficientemente quieto pur in prossimità
della viabilità stradale principale.
Le vie di comunicazione urbane principali di collegamento ai vari centri
fondamentali (servizi comunali, centri amministrativi ed economici, etc.) sono poco
distanti dalla zona in cui è inserito l’immobile.
I confini amministrativi sono:
-
A Nord il Comune di Roé Volciano (Bs);
-
A Ovest il Comune di Villanova sul Clisi (Bs);
-
A Sud il Comune di Moniga del Garda (Bs);
-
A Sud-Est il Comune di San Felice del Benaco (Bs);
-
A Nord-Ovest il Comune di Puegnago del Garda (Bs).
-
A Nord-Est il Comune di Gardone Riviera (Bs).
La viabilità principale è costituita dalla:
-
SP572 a Sud che da Salò (Bs) porta a Moniga del Garda (Bs) in direzione
Manerba del Garda (Bs), Padenghe del Garda (Bs), Desenzano del Garda
(Bs), Castiglione delle Stiviere (Mn);
-
SP39 a Sud-Est che da Salò (Bs) porta a San Felice del Benaco (Bs), Portese
(Bs);
-
SP25 a Sud-Ovest che da Salò (Bs) porta a Puegnago del Garda (Bs);
-
SP45 bis Gardesana Occidentale a Nord-Est che da Salò (Bs) porta a
Gardone Riviera (Bs) in direzione Toscolano Maderno (Bs), Gargnano (Bs),
Limone del Garda (Bs), Riva del Garda (Bs);
-
SP45 bis o la SPIV verso Nord che da Salò (Bs) porta a Roé Volciano (Bs),
Vobarno (Bs), Sabbio Chiese (Bs), Vestone (Bs), Idro (Bs), Ponte Caffaro
(Bs);
-
SP45 bis o SP116 verso Ovest, che da Salò (Bs) conduce a Villanova sul Clisi
(Bs) in direzione Mazzano (Bs), Rezzato (Bs), Brescia.
15
Le regolari linee di navigazione sull'intero lago, il casello autostradale
(AUTOSTRADA A4 "SERENISSIMA") e la vicinanza agli aeroporti di MONTICHIARI (Bs)
e di VERONA, la vicinanza a GARDONE RIVIERA (BS), TOSCOLANO MADERNO (BS),
SOIANO
DEL
GARDA (BS), POLPENAZZE (BS), PADENGHE
DEL
GARDA (BS),
DESENZANO DEL GARDA (BS), la rendono un nodo di tale importanza che SALÒ può a
ragione vantarsi di essere considerata una cittadina importante, quindi, è una località
che offre la possibilità di un turismo intelligente, che si proponga di unire al riposo e
al divertimento una stimolante ricerca di paesaggi e di affascinanti memorie storicoambientali.
Per un Comune come quello di SALÒ, il turismo è certamente uno dei settori
chiave,che stanno alla base tanto della vita dei salodiani quanto dei numerosissimi
ospiti, italiani e stranieri, che soprattutto d'estate soggiornano sul LAGO DI GARDA.
La tradizionale scelta, da parte dei turisti tedeschi, del GARDA come luogo di
vacanza adatto al riposo e allo svago ma che consente anche di coltivare i più svariati
interessi culturali, ha sempre costituito uno sprone, per l'Amministrazione Comunale,
a proporre spettacoli e manifestazioni di rilievo.
Basti pensare all'ESTATE MUSICALE del GARDA "GASPARO DA SALÒ", rassegna
di musica classica nata da un'idea di VITTORIO PIRLO nel 1958, e che dal 1997 vede le
più importanti formazioni classiche esibirsi nella suggestiva cornice di PIAZZA
DUOMO.
Il COMUNE DI SALÒ, impegnato nella promozione del proprio territorio anche
attraverso la valorizzazione delle realtà associative locali, organizza nella stagione
estiva una serie di appuntamenti e manifestazioni di intrattenimento che vanno dalla
musica al teatro, dal cabaret alla danza alle sfilate di moda e ai fuochi artificiali.
L'AMMINISTRAZIONE COMUNALE promuove la realizzazione di materiale
divulgativo, per illustrare sia gli aspetti culturali che le proposte di intrattenimento
estivo, coinvolgendo anche i commercianti, gli albergatori e i ristoratori nel sostegno
delle spese organizzative dei vari spettacoli.
Grande richiamo presso i turisti hanno anche alcuni eventi sportivi di rilievo
quali il Meeting internazionale di nuoto "CITTÀ
DI
SALÒ", la COPPA SAN GEO, la
REGATA NOTTURNA DELLE BISSE, il CIRCUITO del GARDA e il RALLY MILLE MIGLIA.
16
Da diversi anni una iniziativa di notevole rilevanza è infine "SALÒ
IN
TAVOLA", un percorso eno-gastronomico per le vie del centro cittadino, che prevede
la degustazione di raffinati cibi proposti da ristoratori sia gardesani che internazionali
con l'accompagnamento di musica classica e jazz suonata dal vivo.
A questo si aggiunge la vicinanza di città ricche di capolavori artistici come
VERONA, MANTOVA e BRESCIA.
Immediatamente a SUD di DESENZANO si estende il più grande anfiteatro
morenico d'Italia, che si presta a distensive e salutari passeggiate fra le colline alla
ricerca di paesi pittoreschi.
A SALÒ, oltre a riposarsi e godere del comfort di una moderna città dotata di
una meraviglioso centro storico pedonalizzato, si possono programmare brevi
escursioni per variare il proprio soggiorno.
In un'ora di tempo circa è possibile raggiungere il MONTE BALDO (oltre 2.000
metri di quota), passando così rapidamente dalla flora mediterranea a quella alpina.
Per i giovani e gli instancabili non mancano discoteche e piano bar, mentre i
meno giovani possono passeggiare sul lungolago.
D'inverno il clima è temperato e senza nebbia e d'estate non manca mai il
ristoro della brezza che viene dal lago.
17
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Gli immobili in oggetto risultano gravati dalle seguenti formalità iscritte presso
l’UFFICIO
DEL
TERRITORIO
DI
SALÒ a carico della società IMMOBILIARE VALSABBIA
SRL:
1. IPOTECA iscritta in data 22.07.2005 ai n.ri 55654/1215 a favore di UNICREDIT
BANCA D’IMPRESA con sede in VERONA per complessivi 2.000.000,00 euro
(duemilionidieurovirgolazerozero) a garanzia della somma di 1.000.000,00
euro (unmilionedieurovirgolazerozero) in forza dell’atto del NOTAIO DR.
FRANCO TRECCANI del 19.07.2005 n.124216/34361 di repertorio, durata anni
10 e mesi 3;
2. IPOTECA iscritta in data 04.04.2008 ai n.ri 2550/456 a favore della CASSA
RURALE GIUDICARIE VALSABBIA PAGANELLA con sede a DARZO (TN) per la
somma
complessiva
di
7.200.000,00
euro
(settemilioniduecentomilaeurovirgolazerozero) a garanzia della somma di
3.600.000,00 euro (tremilioniseicentomilaeurovirgolazerozero) in forza
dell’atto di apertura di credito ipotecario in data 31 marzo 2008 n.
80009/22123 del NOTAIO DR. LUIGI ZAMPAGLIONE registrato a SALÒ in data
03.04.2008 n.1471 serie 1T durata mesi 19 (diciannove);
3. IPOTECA
GIUDIZIALE
complessiva
iscritta in data 29.04.2009 ai n.ri 2911/501 per la
somma
di
18.500,00
euro
(diciottomilacinquecentoeurovirgolazerozero) a favore del SIG. BARUZZI
LUIGI nato a Brescia il 23.03.1966 a seguito del DECRETO INGIUNTIVO emesso
dal TRIBUNALE DI BRESCIA in data 03.04.2009 n.276/2009 di repertorio;
4. IPOTECA
GIUDIZIALE
complessiva
iscritta in data 22.05.2009 ai n.ri 3571/645 per la
somma
di
22.024,67
euro
(ventiduemilazeroventiquattrovirgolazerozero) a favore di MOBILI ZANNI SRL
a seguito del DECRETO INGIUNTIVO emesso dal TRIBUNALE
SEZIONE DISTACCATA DI SALÒ
DI
BRESCIA
in data 12.02.2009 al n.47/2009 di repertorio;
18
5. PIGNORAMENTO trascritto in data 07.07.2009 ai n.ri 4839/3206 a favore di
MOBILI ZANNI SRL;
6. ISTANZA DI VENDITA Studio legale AVV.TI LOVATI e STEFANO D’APOLITO per
conto di MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in data
05.08.2009;
7. AVVISO
AI CREDITORI
e RELATA
DI NOTIFICA
Studio legale AVV.TI LOVATI e
STEFANO D’APOLITO per conto di MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE
VALSABBIA SRL in data 05.09.2009;
8. ATTO
DI INTERVENTO
promosso dal SIG. BARUZZI LUIGI tramite gli AVV.TI
BARBIERI e MACCARINELLI nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL
contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in data 13.10.2009;
9. ISTANZA DI CONVERSIONE DI PIGNORAMENTO avanzata dagli AVV.TI ANTONINO
CREACO e GIUSEPPE SINICROPI per conto di IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in
data 28.01.2010;
10. RICORSO
PER INTERVENTO
PAGANELLA – BANCA
DI
della CASSA RURALE GIUDICARIE VALSABBIA
CREDITO COOPERATIVO – SOCIETÀ COOPERATIVA
nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE
VALSABBIA SRL in data 16.03.2010;
11. RICORSO
PER DECRETO INGIUNTIVO
della società UNICREDIT CORPORATE
BANKING SPA nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro
IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in data 01.02.2010;
12. DECRETO
NOTIFICA
INGIUNTIVO
telematico provvisoriamente esecutivo e RELATA
DI
della società UNICREDIT CORPORATE BANKING SPA nella procedura
promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in data
04.02.2010;
13. ISTANZA
DI INTERVENTO
della società UNICREDIT CORPORATE BANKING SPA
nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE
VALSABBIA SRL in data 17.03.2010;
19
14. RICORSO
PER DECRETO INGIUNTIVO
della società CASSA RURALE GIUDICARIE
VALSABBIA PAGANELLA – BANCA
CREDITO COOPERATIVO – SOCIETÀ
DI
COOPERATIVA nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro
IMMOBILIARE VALSABBIA SRL tramite il NOTAIO LUIGI ZAMPAGLIONE in data
17.02.2011 e INGIUNZIONE in data 23.02.2011;
15. ATTO DI NOTIFICAZIONE DI TITOLO ESECUTIVO e CONTESTUALE PRECETTO della
società CASSA RURALE GIUDICARIE VALSABBIA PAGANELLA – BANCA
DI
CREDITO COOPERATIVO – SOCIETÀ COOPERATIVA nella procedura promossa da
MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL tramite il NOTAIO
LUIGI ZAMPAGLIONE in data 07.03.2011;
16. ATTO
DI INTERVENTO
nell’esecuzione immobiliare di credito privilegiato ex
art. 2751 bis C.C. della società CASSA RURALE GIUDICARIE VALSABBIA
PAGANELLA – BANCA
DI
CREDITO COOPERATIVO – SOCIETÀ COOPERATIVA
nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE
VALSABBIA SRL tramite l’AVV.TO ADRIANA VASSALINI in data 20.06.2011;
17. RICORSO
PER DECRETO INGIUNTIVO
dell’AVV. SANDRO CARTAINO nella
procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE VALSABBIA
SRL in data 23.12.2011;
18. INGIUNZIONE del GIUDICE D.SSA MARIATERESA CANZI TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZ.
DISTACCATA DI
SALÒ nella procedura promossa da MOBILI ZANNI SRL
contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL in data 27.12.2011 a favore dell’AVV.
SANDRO CARTAINO;
19. RICHIESTA
DI INTERVENTO
dell’AVV. SANDRO CARTAINO nella procedura
promossa da MOBILI ZANNI SRL contro IMMOBILIARE VALSABBIA SRL munito
di titolo esecutivo in data 28.12.2011.
Inoltre, si ribadisce che a carico degli immobili in oggetto risultano presso l’Ufficio
del Territorio di Salò anche quanto di seguito:
1. ATTO in data 28.06.1990 n.65805/21225 di repertorio NOTAIO G.A. BONARDI,
registrato a SALÒ il 28.06.1990 al n.307 serie 2°, ivi trascritto il 02.07.1990 ai
20
n.ri 2786/2098, con il quale è stata stipulata convenzione a favore del Comune
di Salò;
2. ATTO DI IMPEGNO in data 07.07.1990 n.ri 65891/21251 di repertorio NOTAIO
G.A. BONARDI, registrato a SALÒ in data 09.07.1990 al n.320 serie 1°, ivi
trascritto il 11.07.1990 ai n.ri 2914/2186, a non cedere a nessun titolo la
proprietà dell’autorimessa disgiuntamente dal fabbricato di cui al mappale
727;
3. VINCOLO
DI DESTINAZIONE
trascritto con nota in data 03.05.2006 ai n.ri
3230/2089 relativamente all’autorimessa al mappale 924 di cui all’atto
NOTAIO FRANCO TRECCANI del 30.03.2006 n. 127787 di repertorio.
REGOLARITA’ EDILIZIA
La villa unifamiliare risulta essere completamente restaurata/ampliata in forza di:
-
PERMESSO
DI
COSTRUIRE in sanatoria del 25.09.2003 P.E. n.228/2003 Prot.
n.12166, Reg. n. 175/03.
-
In data 17.03.2005 è stata rilasciata l’AGIBILITÀ con Prot. n.5512.
L’autorimessa interrata e la piscina sono state autorizzate con:
-
CONCESSIONE EDILIZIA del 25.07.1990, P.E. n.184/89, Reg. Costr. n.173, Prot.
n.16354/1989;
-
CONCESSIONE EDILIZIA in sanatoria del 04.07.2001 P.E. n.127/95, Reg. Costr.
n.119/2001, Prot. n.3680/2001.
In seguito sono stati rilasciati i seguenti provvedimenti autorizzativi:
-
DENUNCIA
DI INIZIO ATTIVITÀ
per manutenzione ordinaria e straordinaria del
23.12.2005, P.E. n.228/2003-1, Prot. n.27660;
-
PERMESSO
DI
COSTRUIRE per manutenzione straordinaria, modifica delle
aperture di facciata e della piscina e ampliamento locali interrati del
27.07.2006, P.E. n.228/2003-2, Reg. n.85/2006;
-
DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITÀ per variante per realizzazione accesso carraio e
pedonale del 12.01.2007, P.E. n.228/2003-3, Prot. n.724.
21
Inoltre è stato effettuata:
-
DENUNCIA
DI VARIAZIONE
all’UFF. PROV.
DI
BRESCIA in data 18.10.2010,
Prot. n. BS0331721, Tipo Mappale n.327553 del 13.10.2010, per diversa
distribuzione spazi interni, ristrutturazione.
L’immobile non risulta essere stato certificato, essendo stata presentata l’ultima
pratica edilizia prima dell’ottobre 2007. L’UTC non ritiene di doverlo attestare.
Sulla base dei documenti depositati presso il COMUNE
DI
SALÒ (BS) si dichiara che
l’immobile è dunque provvisto di regolare CONCESSIONE EDILIZIA, CERTIFICATO
DI
AGIBILITÀ e CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA .
Per tali motivi, a fronte della regolarità edilizia e urbanistica del bene in questione,
nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, possiamo affermare
che l’edificio in esame risulta regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico.
DESCRIZIONE DEL BENE
L’unità immobiliare, oggetto della presente stima, adibita a civile abitazione è una
villa unifamiliare con unità disposte su due livelli più interrato, di notevole pregio,
che si sviluppa su una superficie lorda complessiva di 267,66 m2 circa al P. Terra, di
265,66 m2 al P. Primo, di 225,27 m2 al P. Interrato, di 83,39 m2 Alloggio di Servizio
al P. Seminterrato, oltre ai locali accessori piscina di 42,32 m2 e all’area a parco con
piscina pari a circa 4.050,00 m2, composta da:

PIANO TERRA:
alloggio zona giorno, locali accessori, porticato;

PIANO PRIMO:
alloggio zona notte, terrazzo;

PIANO INTERRATO:
locale tecnico, lavanderia, autorimessa e locali accessori;

PIANO SEMINTERRATO:
alloggio di servizio.
22
Nell’area parco verde, a valle, è collocata una piscina pertinenziale con due strutture
fisse (gazebo).
A monte fra il giardino di proprietà e la sede stradale è posta una contro-strada che ne
agevola l’accesso e il parcheggio.
Le componenti costruttive e complementari dell’immobile sono:

FONDAZIONI continue in cls;

COPERTURA in cls con coppi in laterizio;

SOLAI in latero-cemento;

SCALA esterna in cls;

DIVISORIA interna in mattoni forati;

INTONACO al civile per l’interno;

INTONACO al rustico per l’esterno;

MURATURA portante in laterizio;

PAVIMENTAZIONE
INTERNA
in materiale pregiato, marmo e parquette, con
inserti per l’atrio/ingresso e per i servizi igienici;

PAVIMENTAZIONE
ESTERNA
rampa scala, porticato, cortile, etc. in marmo
pregiato di botticino, mentre lo scivolo per l’accesso ai garage e alloggio
custode sono in pietra;

PORTE INTERNE in legno laccato bianco;

FINESTRE con inferriate in legno laccato bianco e vetri tripli termoisolanti e
blindati;

PORTONCINO D’INGRESSO blindato;

RECINZIONE esterna in muratura e ferro;

FINITURE INTERNE pregiate di elevata qualità;

TINTEGGIATURA per esterni con materiale resino-plastico pregiato;

IMPIANTO
DI DISTRIBUZIONE
acqua calda e fredda, completi di apparecchi
sanitari pregiati;

IMPIANTO
DI RISCALDAMENTO
autonomo con caldaia a gas metano, rete di
distribuzione sottopavimento a pannelli radianti;
23

IMPIANTO ELETTRICO computerizzato autonomo completo;

IMPIANTO di ricezione tv satellitare;

ALLACCIAMENTO acquedotto;

ALLACCIAMENTO rete pubblica di distribuzione gas metano;

ALLACCIAMENTO rete Enel di distribuzione energia elettrica.
L’immobile si presenta ad oggi in ottimo stato di conservazione; non sono
state riscontrate lesioni a livello strutturale o parti di intonaco distaccate della
muratura esterna e/o interna.
L’edificio in esame ha subito interventi edilizi successivamente alla data di
costruzione che risale all’anno 1989 e una ristrutturazione generale negli anni 1995 e
2001. Nel 2007 l’immobile ha subito una radicale trasformazione: finiture interne,
completa
ristrutturazione
degli
impianti,
rifacimento
delle
pavimentazioni,
trasformazione dell’arredo esterno del parco e della piscina.
In particolare i lavori eseguiti dopo l’acquisto dell’IMMOBILIARE VALSABBIA
SRL, come risulta da documentazione cartacea riferita dal Rappresentante Legale SIG.
PAVONI ENRICO, risultano così definiti:

OPERE
DI
RISTRUTTURAZIONE
GENERALE
eseguite
da
IMMOBILIARE
VALSABBIA: opere edili di ampliamento dell’immobile e opere di finitura
interna cartongessi, controsoffitti, pavimenti, tinteggiature, etc.;

RIFACIMENTO
IMPIANTO IDRAULICO
(bagni, condizionamento, riscaldamento
sottopavimento);

RIFACIMENTO IMPIANTO ELETTRICO (domotizzato);

IMPIANTO ANTI-INTRUSIONE con telecamere;

IMPIANTO PISCINA;

ARREDO GIARDINO con sub-irrigazione.
Le mappe catastali aggiornate al 28.10.2012, rispetto alle piante originarie allegate al
provvedimento autorizzativo, risultano corrispondenti eccetto lievi differenze
distributive.
Si sintetizzano di seguito i seguenti dati tecnici:
24

Sup. Tot. Lorda P. Terra = 191,45 m2

Sup. Tot. Netta P. Terra = 153,50 m2

Sup. Tot. Lorda P. Primo = 166,83 m2

Sup. Tot. Netta P. Primo = 138,35 m2

Sup. Lorda Porticato = 76,21 m2

Sup. Lorda Terrazzo = 98,83 m2

Sup. Tot. Lorda Locali Accessori al P. Terra = 76,59 m2

Sup. Tot. Lorda Autorimessa e Accessori al P. Interrato = 148,68 m2

Sup. Lorda Alloggio di Servizio P. Seminterrato = 83,39 m2

Sup. Lorda Locali Accessori Piscina P. Interrato = 42,32 m2

Sup. Complessiva Area a Parco con Piscina = 4.050,00 m2
I locali dell’immobile per ogni piano in m2 utili (vedasi allegati) sono così
distinti:
PIANO TERRA (HMAX=2,70 M)
Ingresso/Atrio = 9,96 m2
Disimpegno ascensore/scala = 19,96 m2
Vano ascensore = 2,72 m2
Bagno di servizio = 2,45 m2
Ripostiglio = 1,23 m2
Soggiorno/Pranzo = 49,92 m2
Disimpegno soggiorno= 20,70 m2
Cucina = 23,84 m2
Disimpegno cucina = 4,53 m2
Camera singola = 11,77 m2
Bagno camera = 4,18 m2
Disimpegno camera = 2,20 m2
Porticato su tutto il fronte a lago e zona ingresso = 76,21 m2
25
PIANO PRIMO (HMAX=2,70 M)
Disimpegno ascensore/scala = 16,05 m2
Vano ascensore = 2,72 m2
Vano scala = 5,49 m2
Disimpegno camera = 6,63 m2
Cabina armadio = 16,12 m2
Bagno con idromassaggio = 17,44 m2
Camera matrimoniale = 17,32 m2
Disimpegno camera = 2,40 m2
Camera singola = 14,64 m2
Disimpegno camera = 3,14 m2
Camera matrimoniale = 19,57 m2
Bagno = 3,77 m2
Bagno = 7,52 m2
Ripostiglio = 5,54 m2
Camera singola = 14,64 m2
Terrazza su tutto il fronte a lago = 98,83 m2
PIANO SEMINTERRATO (HMAX=2,50 M)
Alloggio di servizio = 69,76 m2
PIANO INTERRATO (HMAX=2,40 M ÷ 2,50 M)
Locale tecnico = 17,46 m2
Locale accessorio lavanderia = 25,11 m2
Lavanderia = 21,02 m2
Autorimessa = 75,50 m2
Locali accessori autorimessa = 57,15 m2
Locale zona piscina adibito a centro benessere = 32,49 m2
26
Il coefficiente di rapporto fra SUPERFICIE LORDA e SUPERFICIE UTILE piano
terra e piano primo è così definito:
1. Coeff. (Sup. Lorda P.Terra / Sup. Netta P.Terra) = 1,24723
2. Coeff. (Sup. Lorda P.Primo / Sup. Netta P.Primo) = 1,20585
INFLUENZE ASCENDENTI E DISCENDENTI
Per determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto della
presente stima, è necessario dapprima determinare le influenze ascendenti e
discendenti, ovvero i coefficienti di differenziazione o compensazione.
Tali influenze sono caratteristiche dell’immobile e possono incrementare o
diminuire il valore di stima.
Per l’immobile in esame tali coefficienti sono così distinti:

0,90 Popolazione > 10.000 abitanti

0,98 Immobile ubicato in zona edificata semi-periferica

0,90 Coefficiente di vetustà immobile per età inferiore a 25 anni

1,02 Edificio unifamiliare

1,02 Alloggio di servizio custodi

1,04 Edificio di elevato pregio

1,01 Portoncino d’ingresso blindato

1,00 Citofono apriporta

1,01 Infissi interni in legno laccato bianco

0,98 Persiane in legno

1,01 Finestratura con vetri doppi a tenuta termica e acustica

1,02 Finiture interne di pregio

1,02 Tinteggiatura esterna in materiale pregiato resino-plastico

1,03 Pavimentazione interna prevalente di pregio: marmo e parquette con
intarsi

1,01 Pavimentazione esterna prevalente: pietra locale
27

1,02 Sanitari e accessori per bagno di pregio

1,01 Con ascensore

1,01 Impianto di acqua calda autonomo

1,01 Impianto di riscaldamento autonomo

1,02 Impianto di riscaldamento sottopavimento

1,01 Impianto di aria condizionata autonomo

1,01 Impianto di ricezione tv satellitare

1,01 Impianto elettrico computerizzato (domotizzato)

1,01 Impianto anti-intrusione con telecamere

1,02 Piscina con relativo impianto

1,01 Impianto di sub-irrigazione

1,01 Illuminazione naturale standard

1,04 Area a parco verde con vegetazione arborea e floreale di pregio

1,02 Strutture gazebo area piscina

1,02 Struttura benessere salute

1,01 Area a parco privato
Moltiplicando i suddetti valori si ottiene il coefficiente globale unico che è pari a:
COEFF. GLOBALE UNICO = 1,190534
Attraverso tale coefficiente è possibile correggere le quotazioni medie di mercato.
Nel caso in esame sono state considerate le quotazioni medie di mercato
indicate nel “Listino dei Valori degli Immobili” sulla piazza di Brescia e Provincia,
pubblicazione semestrale redatta da BII (Borsa Immobiliare Italiana) PROBRIXIA –
AZIENDA SPECIALE
DELLA
CAMERA
DI
COMMERCIO
DI
BRESCIA, ovvero la fonte
OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE, al fine di ottenere quotazioni degli immobili
le cui caratteristiche si avvicinano all’immobile da stimare e si discostano da quelle
della media.
28
STIMA SINTETICA
Per effettuare una stima dell’immobile sono state seguite due procedure differenti:
1. INDAGINI DI MERCATO: le risultanze delle indagini di mercato effettuate sul
luogo hanno rilevato che, per costruzioni aventi caratteristiche simili a quelle
oggetto della presente stima, vengono attribuiti valori medi unitari compresi
nell’intervallo: 3.150÷4.750 €/m2.
2. FONTE OSSERVATORIO VALORI IMMOBILIARI -BII (BORSA IMMOBILIARE
ITALIANA): il valore di mercato puro di abitazioni nel COMUNE DI SALO’ (BS) in
LOC. VILLA
è così distinto:

3.000÷4.600 €/m2 per nuove abitazioni nuove/ristrutturate

2.100÷2.900 €/m2 per abitazioni recenti

1.600÷2.100 €/m2 per abitazioni agibili

900÷1.200 €/m2 per abitazioni da ristrutturare
Le aree residenziali 300 ÷ 500 €/m3.
La VARIAZIONE PERCENTUALE rispetto al valore iniziale è:

r.T.
=76,06% per fabbricati residenziali

r.T.
=78,57% per aree residenziali

r.T.M.=57,95% indice generale (var. % media del mercato immobiliare
nel periodo 2001-2009)
La
MEDIA DELL’INCREMENTO PERCENTUALE ANNUO
durante il periodo (interesse
composto) è:

r.A.
=7,33% per fabbricati residenziali

r.A.
=7,52% per aree residenziali

r.A.M.=5,69% indice generale (var. % annuale media del mercato
immobiliare locale nel periodo 2001-2009)
La VALUTAZIONE GRAFICA DELL’INVESTIMENTO secondo l’indice apposito (Rating
dell’Investimento) è:

r.I. =AA Medio per fabbricati residenziali

r.I. =A Minimo per aree residenziali
29

r.G.=A Minimo indice generale (valutazione grafica generale del mercato
immobiliare locale – Rating Generale nel periodo 2001-2009)
Variazioni Generali nel periodo 2001-2009 nella Provincia di Brescia –
Incrementi Annuali:
IG Medio =28,41% per abitazioni residenziali
IG Medio =45,84% per aree residenziali
IG Medio =10,07% ISTAT (increm. medio variazioni indice ISTAT 2001÷2009)
Tenendo conto dei valori delle superfici totali lorde e nette relativi ai diversi piani
riportati a pag. 25 della presente relazione, si procede con il calcolo del valore di
mercato dell’immobile mediante stima sintetica.
Si adotta come VALORE MEDIO
INDAGINI
DI
DI
MERCATO la media fra il valore medio delle
MERCATO e quello medio fornito dalla BII (BORSA IMMOBILIARE
ITALIANA):
VALORE MEDIO MERCATO = (3.950 €/m2 + 3.800 €/m2)/2 = 3.875,00 €/m2
VALORE UNITARIO EQUIVALENTE = Valore Medio Mercato x Coeff. Globale
di Differenziazione = 3.875,00 €/m2 x 1,190534 = 4.613,31 €/m2
VALORE MERCATO
IMMOBILE = Sup.
Utile Netta x
Coeff.
Add.
(Sup.Lorda/Sup.Utile) x Coeff. Omogeneizzazione = Sup. Lorda vendibile x Valore
Unitario equivalente
Coeff. Add.
Coeff. di
Utilizzazione
Superficie
Sup. lorda
m2
/Sup.utile
Sup. lorda
Valore
Valore di
unitario
mercato
o ragguaglio
m2
€/m2
€
omogeneizzazione vendibile(mqe)
netta
P. Terra
191,45
1,24723
1
238,78
4.613,31
1.101.566,16
Porticato
76,21
1
0,80
60,97
4.613,31
281.273,51
P. Primo
166,83
1,20585
1
201,17
4.613,31
928.059,57
Terrazzo
98,83
1
0,30
29,65
4.613,31
136.784,64
P. Interrato
76,59
1
0,50
38,30
4.613,31
176.689,77
Locali
30
accessori
lavanderia
P.
Interrato
148,68
1
0,50
74,34
4.613,31
342.953,47
83,39
1
0,70
58,37
4.613,31
269.278,90
42,32
1
0,50
21,16
4.613,31
97.617,64
4.050,00
1
0,10
405
4.613,31
1.868.390,55
Totale mqe
1.127,74
Autorimessa e
accessori
P. Seminterr.
Alloggio
di
servizio
P. Terra Loc.
accessori
piscina
Area a parco
con cortile e
piscina
Totale € 5.202.614,21
VALORE IMMOBILE: € 5.202.614,21 pari a €/mqe 4.613,31.
31
CONCLUSIONI
Dal procedimento di stima adottato, sulla base degli elementi e parametri di stima
menzionati nella presente relazione, composta da n.171 pagine numerate, tenendo
conto delle influenze ascendenti e/o discendenti, del coefficiente globale di
differenziazione emerso, ovvero dell’ubicazione dell’immobile, delle superfici, dello
stato di conservazione, della dotazione di impianti, della situazione di mercato nella
zona, di tutte le informazioni raccolte da sicure fonti e sulla base del materiale di
valutazione disponibile per immobili con caratteristiche assimilabili a quelle
dell’immobile in esame, il sottoscritto professionista ritiene di attribuire alla proprietà
adibita a civile abitazione sita nel COMUNE DI SALÒ in Loc. VILLA, Via Europa n.146,
il seguente giudizio estimativo:
1. VALORE COMPLESSIVO CON STIMA SINTETICA: € 5.202.614,21
valore finale di mercato più probabile che possiamo confermare congruo per
l’immobile suddetto.
Si informa altresì l’ILL.MO SIG. GIUDICE che il debitore esecutato SIG. PAVONI ENRICO
è già in fase avanzata di trattativa e definizione di un contratto di compravendita
dell’immobile medesimo che avverrà presumibilmente, come riferito dalla parte
debitrice, entro il mese di Marzo 2012, ovvero prima della scadenza dell’udienza
G.O.T. fissata in data 09.05.2012.
Tanto riferisce e giudica il Consulente Tecnico d’Ufficio del Tribunale Ordinario di
Brescia in evasione all’incarico ricevuto.
Brescia, lì 05 Marzo 2012.
Con osservanza.
DOTT. ING. GIANMARCO CALÒ
(C.T.U. Tribunale Ordinario di Brescia n.545/2005 II^ cat. ind.)
32