...
I beni sono utilizzati a titolo di residenza e relative pertinenze dalla Sig.ra Farruggia
Rita e dal figlio
....
minore Ceruti
Marco, nonché quale domicilio del Sig. ...Ceruti Giambattista coniuge dell'esecutata,
non risultano registrati o in essere contratti scritti di locazione, di leasing, di comodato o altro (cfr
allegato n. 8 certificato stato di famiglia, e n. 9 verbale sopralluogo in sito ).-
PUNTO 4. (esistenza di formalità, vincoli, oneri, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell'acquirente).
Fatta eccezione per gli abusi edilizi indicati al successivo punto n. 6. se non sanati, non si è
riscontrata l'esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene,
che resteranno a carico dell'acquirente,
ed in particolare di domande giudiziali ed altre trascrizioni
che non saranno cancellate col decreto di trasferimento; di atti di asservimento urbanistici, cessioni
di cubatura, limiti all' edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche
se non quelli indicati dal
P.R.G. Vigente, di diritti di prelazione, né d'altri pesi o limitazioni d'uso....
La Sig.ra ...Rita Farruggia risulta coniugata con il Sig. Ceruti
Giambattista in regime di separazione
legale dei beni.-
PUNTO 5. (esistenza di formalità, vincoli, oneri, gravanti sul bene, che saranno cancellati
dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente).
Non si è riscontrata l'esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che
saranno cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente.-
n
costo di cancellazione delle formalità di cui prima, come risulta dal 'Ll.I. Imposte Catastali e
Ipotecarie (D.Lgs 347/90 e ss. Mm.) è così determinato: per la cancellazione del pignoramento €
262,00 di cui € 168,00 per imposta ipotecaria, € 59,00 bollo, € 35,00 tassa ipotecaria.-
PUNTO 6. (verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene).
Premesso che gli immobili e terreni narrati sono classificati dalle N.T.A. del P.R.G. Vigente di
Castel San Giovanni quali "Zona agricola della collina" di cui all' art. n. 18 e n. 19, i quali
prevedono
la possibilità
di ristrutturazione
degli immobili
esistenti
senza variazione
della
destinazione d'uso (pag. 32 N.T.A.), e "Fasce di rispetto stradale" di cui all'art. n. 51, che consente
la sola ristrutturazione,
da indagini esperite presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Castel San
Giovanni responsabile Geom. Davide Mulini, è emerso quanto segue:-I fabbricati primigeni sono stati edificati in data certamente anteriore al 01/09/1697, relativamente
al fabbricato
abitativo principale
è stata rilasciata Autorizzazione
Edilizia n. 232/1990
del
15/10/1990 per ripristino pozzo; è stata presentata Denuncia d'Inizio Attività Edilizia n. 93 Prot. n.
6127 del 02/04/2004, relativa alla ristrutturazione dell'edificio abitativo, successivamente non sono
Dott.
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SI.
. MIe TELEPASSINI
I
VI
Te/. 05
-AMMINISTRATIVO
12'iPIACENZA
.304584
stati rilasciati ulteriori titoli abilitativi, dichiarazione di fine lavori, né certificati di abitabilità o
agibilità, di cui i fabbricati sono quindi privi.La comparazione tra le planimetrie catastali depositate presso l'Agenzia del Territorio di Piacenza,
gli elaborati di progetto, e lo stato di fatto del fabbricato, mostra molteplici incongruenze dovute ad
una diversa distribuzione degli spazi interni e destinazione vani, oltre al cambio di destinazione
d'uso dei vani non residenziali ad abitazione (cfr allegati: n. 4a-b-c-d planimetrie catastali, n. 5a-b-c
planimetrie
stato di fatto, n. 6a-b abusi edilizi riscontrati, n. 7a-b stra1cio elaborati progetto
depositato). Le difformità dovute al cambio di destinazione d'uso dei vani non residenziali ad
abitazione, non sono sanabili poiché non ammesse dalle norme di P.R.G., si rendono dunque
necessarie opere edili, idrauliche, elettriche, ed affini, di rinnovamento dello stato dei luoghi, allo
scopo di ripristinare al piano terreno il vano a destinazione non residenziale, con dimensioni come
da planimetria catastale ed allegato n. 6a, che comportano la modifica integrale dei vani soggiorno e
cucina posti a sud dell' edificio, mentre al primo piano dovrà essere ristabilito nella zona sud
occupata ora dalla stanza armadi - guardaroba, il porticato che per definizione deve avere al
massimo tre pareti chiuse; ciò implica cospicue opere murarie, idrauliche, elettriche, ed affini, di
modifica, per ripristinare il porticato con dimensioni come da planimetria catastale ed allegato n.
6b. Il costo stimato a corpo per ristabilire le sopra menzionate destinazioni come precedentemente
esistenti, è quantificabile in almeno € 30.000,00 + LV.A.Va però precisato che, a condizione di eseguire le opere di ripristino degli abusi non sanabili di cui
sopra, le difformità
di diversa distribuzione
degli spazi interni sono appianabili
mediante
presentazione di pratica edilizia per accertamento conformità, di cui all'art. 17 L.R. n. 23 del
21/10/2004 previa ammenda di € 1.000,00 e sanzione di € 77,00 per mancato deposito nei termini
di dichiarazione di fine lavori e abitabilità; sarà quindi possibile regolarizzare l'intera costruzione
presentando alla fine dei lavori di ripristino delle destinazioni non sanabili, anche la Scheda Tecnica
Descrittiva e Dichiarazione di Conformità ai sensi dell'art. 21 c. 4 della L.R. n. 31 del 26/11/2002,
che sostituisce a tutti gli effetti il certificato di Abitabilità ed Agibilità; le relative spese tecniche di
progetto sono quantificabili in circa € 3.000,00 + LV.A. ed oneri previdenziali, il che implica anche
la variazione catastale il cui costo è presumibile in € 1.000,00 + LV.A. ed oneri previdenziali oltre a
diritti di presentazione di circa € 150,00, come già precedentemente detto al punto n. 1.Per quanto riguarda l'acquisizione
o aggiornamento
del certificato di destinazione urbanistica,
accertato che attualmente risultano invariate le N.T.A. del P.R.G. del Comune di Castel San
Giovanni, ed essendo detto certificato già allegato agli atti del fascicolo d'ufficio ed ancora in corso
di validità, se ne è omessa la richiesta, si allega quindi copia dello stesso (cfr allegato n. 10).-
PUNTO 7. (attestato di certificazione energetica).
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L'attestato
di Certificazione Energetica (ACE) nel caso specifico sarebbe necessario per il solo
immobile abitativo, di cui è privo; considerato quanto previsto dall'allegato
n. 6 punto 1. a)
Procedura di certificazione degli edifici, alla D. G.R. Regione Emilia-Romagna
n. 1362/20 lO del
20/09/2010, si ritiene che solo in questo caso specifico di procedura esecutiva, non debba essere
prodotta la Certificazione Energetica (ACE) dell'immobile.-
PUNTO 8. (verifica della conformità degli impianti).
Durante il sopralluogo in sito si è riscontrato che l'edificio rustico facente parte dei cespiti B) è
privo d'impianti;
con riferimento invece al fabbricato d'abitazione,
...
il Sig. Ceruti ha messo a
disposizione per visione dello scrivente, la certificazione di conformità dell'impianto
15/05 del 21/11/2005, rilasciato dalla ditta ...Energy.Com
Milano; la certificazione
di conformità dell'impianto
elettrico n.
System S.r.l. Via Boncompagni n. 96
idrotermosanitario
e gas del 10/02/20 l O,
rilasciato dalla ditta ...B.M. Idrotech di Baldi Maurizio Loc. Vaie di Fabbiano n. 120 - Borgonovo
V.T.; il libretto d'impianto caldaie stagne Cosmogas modo Axia 29 E funzionanti a metano, con data
d'ultima visita periodica il 16/09/2010; i sopra citati impianti per quanto si è potuto accertare, si
ritengono conformi alle normative specifiche vigenti, ed apparentemente non necessitano d'opere
d'adeguamento.-
PUNTO 9. (valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti).
VALUTAZIONE ESTIMATIV A DEI BENI
Per quanto sopra e nei seguenti paragrafi esposto, tenuto conto delle caratteristiche dei cespiti, della
posizione, della comodità d'accesso, dell'epoca di costruzione, dello stato di manutenzione, della
consistenza, dell'assenza di garanzia per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della
vendita, definite le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, nel particolare caso in esame è parso
opportuno pervenire
comparazione
alla determinazione
del più probabile
valore commerciale
attraverso la
dei valori di stima risultanti dal metodo sintetico, derivata da recenti indagini
eseguite in zona suffragate da considerazioni di carattere generale sul mercato immobiliare riferito
ai fabbricati civili, vista anche la pubblicazione Rapporto Casa 20 lO in supplemento al quotidiano
"Libertà", e Osservatorio dei valori immobiliari delle quotazioni immobiliari edito dall'Agenzia del
Territorio, dalle quali risulta che i fabbricati simili vengono offerti da € 1.400,00 ad € 1.700,00 al
mq.; per quanto concerne i terreni agricoli oltre ad indagini eseguite in zona, si è consultata la
pubblicazione
dall'Agenzia
del Territorio Valori
Agricoli Medi della Provincia di Piacenza
Annualità 2010, dalle quali risulta che i terreni simili mediamente valgono € 17.000,00 (seminativi)
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ed € 43.000,00
(vigneti) all'ettaro
a seconda della coltura, ritenendo
date le caratteristiche
specifiche dei cespiti che debbano essere considerati due lotti separati, si valuta come segue:--
LOTTON.l:
Cespite A) Edificio d'abitazione su due livelli in aderenza parziale con altro fabbricato sul lato
nord, compresa area pertinenziale, siti in Via Armani n. 4, già Località Case Nuove di Ganaghello
n. 48/50 - Castel San Giovanni - PC, distinti al Catasto Fabbricati Comune di Castel San Giovanni
Foglio n. 23 particella n. 474 Sub. 2, Sub. 3 e Sub. 1 B.N.C. Ente Urbano; ed al Catasto Terreni
Comune di Castel San Giovanni Foglio n. 23 particella n. 474:-VALUTAZIONE COMMERCIALE IN LIBERO MERCATO.
•
Area Pertinenziale mq. 492 x € 100,00
=€
49.200,00.-
•
Piano Terra e Primo: Abitazione - porzione sanabile: mq. (105,00 x 2) x € 1.550,00 = €
325.500,00.-
•
Piano Terra: Abitazione non sanabile da ripristinare quale vano non residenziale mq. 23 x €
800,00
•
=€
18.400,00.-
Piano Primo: Abitazione non sanabile da ripristinare quale porticato mq. 23 x € 550,00
=
€
12.650,00.SOMMANO € 405.750,00 (diconsi quattrocentocinquemilasettecentocinquantaeuro).RIDUZIONE
VALORE
DOVUTO
ALLA
NATURA
ESECUTIVA
E
NON
CONTRA TTUALE DELLA VENDITA:
Riduzione valore commerciale del 20% = € 405.750,00 - 20% = € 324.600,00.A DEDURRE COSTI DA SOSTENERE PER RENDERE CONFORME IL CESPITE:
Opere murarie, elettriche, idrauliche, e affini, per ripristino porzioni non sanabili € -33.000,00
I.V.A. 10% inclusa. Ammenda e sanzione per sanare abusi edilizi € -1.077,00. Spese tecniche per
redazione progetto accertamento conformità, fine lavori e scheda tecnica € -3.744,00 oneri fiscali
catastali € - 1.148,00 oneri fiscali inclusi. Diritti di
inclusi. Spese tecniche per variazioni
presentazione pratiche catastali € -150,00. Totale deduzioni € -39.119,00. (cfr punto n. le n. 6.).VALORE TOTALE LOTTO N. 1
=
€ 324.600,00 - € 39.119,00
=
(arrotondato) € 285.000,00
diconsi duecentoottantacinguemilaeuro.-
LOTTON.2:
Cespite B) Tre appezzamenti di terreno di varia natura tra loro contigui, compreso modesto
fabbricato rustico insistente sulla particella n. 487, censiti al Catasto Terreni Comune di Castel San
Giovanni Foglio n. 23 particella n. 372 - n. 487 - n. 489:-VALUTAZIONE COMMERCIALE IN LIBERO MERCATO.
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•
Particella Fg. 23 n. 487 seminativo ha 0,0480 x € 17.000,00 = € 816,00.-
•
Particella Fg. 23 n. 489 seminativo ha 0,1940 x € 17.000,00 = € 3.298,00.-
•
Particella Fg. 23 n. 372 vigneto ha 0,4260 x € 43.000,00 = € 18.318,00.-
SOMMANO € 22.432,00 (diconsi ventiduemilaquattrocentotrentadueuro).RIDUZIONE
VALORE
DOVUTO
ALLA
NATURA
ESECUTIVA
E
NON
CONTRA TTUALE DELLA VENDITA:
Riduzione valore commerciale del 20% = € 22.432,00 - 20% = € 17.945,00.A DEDURRE COSTI DA SOSTENERE PER RENDERE CONFORME IL CESPITE:
Variazione della mappa catastale anche tramite rilievo topografico, nonché di accatastamento come
fabbricato urbano poiché l'edificio insistente sulla particella n. 478 ha perso i requisiti di ruralità, €
- 2.496,00 oneri fiscali inclusi. Diritti di presentazione pratiche catastali € -150,00. Totale deduzioni
€ -2.646,00. (cfr punto n. 1.).VALORE TOTALE LOTTO N. 2
=
=
€ 17.945,00 - € 2.646,00
(arrotondato)
€ 15.000,00
diconsi quindicimilaeuro.-
PUNTO lO. (pagamento dell'IV A da parte dell'aggiudicatario).
Il trasferimento degli immobili pignorati al compratore, trattandosi di beni privati e non di bene
strumentale
all'esercizio
delI'attività
compiuta
dall' esecutata,
non
comporta
il pagamento
dell'LV.A. da parte dell'aggiudicatario.-
PUNTO 11. (possibilità di comoda divisibilità della quota spettante al debitore).
Trattandosi di pignoramento della piena proprietà si rende necessaria l'alienazione
dell'intero dei
beni, che peraltro per la parte censita al Catasto Urbano non è comodamente divisibile.-
PUNTO 12. (eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene).
Non si ritengono necessarie opere da eseguire con urgenza al fine di ripristinare la funzionalità dei
beni o evitarne una loro compromissione.-
PUNTO 13.
Planimetrie catastali e dello stato dei luoghi con fotografie, in allegato alla presente relazione.-
PUNTO 14.
Acclusi n. 2 ed-rom comprendenti un file contenete la relazione peritale ed un file contenete le
fotografi e.-
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Tanto si rassegna ad espletamento dell'incarico ricevuto....
Allegati: l) n. 32 fotografie; 2) Estratto di mappa catastale. 3a)-b)-c)-d)-e)-f)-g)
visura catastale
cespiti. 4) a)-b )-c)-d) Planimetrie catastali cespite A). 5a)-b )-c) Planimetrie stato attuale cespiti.
6a)-b) Planimetrie con indicazione abusi edilizi non sanabili. 7a)-b) Stralcio elaborato progetto
depositato presso il Comune di Castel San Giovanni. 8) Certificato di Stato di Famiglia Ufficio
Anagrafe Comune di Castel San Giovanni. 9) Verbale sopralluogo del 14/04/2011. lO) Copia
C..D.U. Il) n. 2 ed-rom comprendenti unfile contenete la relazione peritale ed unfile contenete le
fotografie. 12) Richiesta di liquidazione parcella.Di ritorno fascicolo d'ufficio.Piacenza, lì 28/04/2011.IL c.T.U.
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coneoo GeomiJrrJ
della ProvincIa dI Pile;
N.o 1430
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